Me prav zanima, če se bo ta model v praksi izkazal.

Glede na to, da se je minimalna plača od leta 2008 dvignila za cca. 30%, se je po mojem mnenju kreditni potencial ljudi zmanjšal in ne povečal. Kajti osnova za odobritev kredita je ravno razlika med prejeto plačo in minimalno plačo ter zaposlitev za nedoločen čas. Zaposlitve za nedoločen čas se postopoma zmanjšujejo, kar pomeni, da se bazen potencialnih kreditojemalcev manjša. Tretja stvar je, da sedaj banke zahtevajo večjo udeležbo lastnega kapitala pri nakupu stanovanja.
Ko damo vse te faktorje na kup, vidimo, da iz tega neke resne osnove za povečan nakup nepremičnin ni.

Druga, mehkejša in dolgoročnejša zadeva pa je javni sektor. Zaenkrat izgleda super. Zaposlitev za nedoločen čas, stalno napredovanje in poviševanje plač. Ampak Slovenija je od leta 2008 do danes povečala zadolženost kar za 4x. Kar pomeni, da je sedanji obseg javne uprave pod velikim vprašajem, če pride do še ene krize. Že sedaj je v javnem sektorju prišlo do tega, da gre ves denar samo še za plače, denarja za investicije in sredstva, ki bi omogočala izvajanje nalog pa ni. Sam ocenjujem, da je problem javnega sektorja na vidiku že na srednji rok.

Podobno je z demografskimi trendi. Slovenija zadnji dve leti beleži negativni prirastek. Rodnost upada, resnega priseljevanja ni, mladi se izseljujejo. Poleg tega praktično nimamo pokojninskih skladov. Večina upokojencev je odvisna od državnih pokojnin. Te pa so vedno nižje glede na plače. Po drugi strani pa je izpostavljenost pokojninske blagajne ogromna. Medtem ko se v Nemčiji sprašujejo kako bodo ti sistemu funkcionirali leta 2050, se v Slovenije dela iz rok v usta in se sprašuje ali bomo letos lahko iz proračuna namenili dovolj denarja, da pokrijemo to luknjo.

Četrta stvar je nepremičninski davek. Čeprav je ustavno sodišče razveljavilo davek na nepremičnine, so se sedaj občine spet vrnile k NUSZ. Ker je zadeva točkovana, so lansko leto številne občine dvignile vrednost točke za več kot 100%. Kar povzroča dodaten strošek lastnikom nepremičnin.

Navkljub vsem tem obremenitvam, politika načrtuje številne ukrepe, ki bodo še dodatno znižali kupno moč prebivalstva - bencinski cent, dodatne obremenitve za plin, elektriko itd. Tudi gospodarstvo je, poleg konkurence in sprememb,, vsako leto podvrženo raznim ukrepom, ki še kakšen odtenek poslabšajo poslovno okolje.

In ko smo že pri poslovnem okolju. Številne stvari se sedaj dogajajo v Nemčiji, Rusiji in Kitajski, ki lahko zelo, zelo močno vplivajo na našo prihodnost.

Če torej strnim, izzivov je zelo veliko, dogajajo se velike spremembe, zato kar nekako dvomim, da obstaja nek ekvilibrij h kateremu težijo cene nepremičnin glede na kazalnike, ki sta jih navedla. Je pa res, da je številne izzive, ki sem jih navedel, nekoliko težje kvantificirati.

če verjameš analitikom. Mislim da so banke polne praznih stanovanj in ne vedo kaj bi…

Te 2 kravatarja nista neodvisna. Delata za podjetje ki je saj 20 let kupovalo nepremičnine kot naložbo in hotelo služiti z rentništvom od oddaje ali dvigom cen. Kaj več jim intelekt itak ne doseže.

Tak velik povpraševalec na trgu je dvigoval cene za vse, saj so zmanjšali količino ljudstvu primernih stanovanj na trgu.

Namesto da bi ta kapital (ljudske prihranke in EU kredite) investiralo v industrijo, se je ukvarjalo z "trotl ziher" naložbami. Posledično se je zmanjšala zaposlenost v gospodarstvu, saj ni bilo investicij. Brezposelnost povečala, plače šle navzdol. Rente pa povečale.

Industrija je za bančnike "črna luknja", saj jim kakršnokoli kompleksnejše razmišljanje predstavlja prevelik izziv. Kravata, fikus in klimatizirane pisarne so pa statusni simbol za srednješolsko težka dela, plačana po svetvnih cenah za znanstvenike.

Skrivajo se tudi za "strokovnimi" ekonomskimi izrazi, za katere računajo da jih ne razumeš in jim tako daš prav. Polna tega je EF,...

Sedaj bi se radi nepremičnin znebili po čim višji ceni in te 2 delata reklamo. Verjetno vohajo velik minus, ki ga bomo spet pokrili z nižjimi plačami in večjo brezposelnostjo.

To se zodi z vsako banko/podjetjem, če 3/4 kadra po vezah zaposliš. Kdo bo pokrival minus ozkoglednih požeruških naložb, ki imajo negativne za celo državo? Plusa sigurno ne bi delili, bi šel za nagrade in svetovanja z kajmanskih otokov.

[Zelenko2]
Te 2 kravatarja nista neodvisna. Delata za podjetje ki je saj 20 let kupovalo nepremičnine kot naložbo in hotelo služiti z rentništvom od oddaje ali dvigom cen. Kaj več jim intelekt itak ne doseže.

Tak velik povpraševalec na trgu je dvigoval cene za vse, saj so zmanjšali količino ljudstvu primernih stanovanj na trgu.

Namesto da bi ta kapital (ljudske prihranke in EU kredite) investiralo v industrijo, se je ukvarjalo z "trotl ziher" naložbami. Posledično se je zmanjšala zaposlenost v gospodarstvu, saj ni bilo investicij. Brezposelnost povečala, plače šle navzdol. Rente pa povečale.

Industrija je za bančnike "črna luknja", saj jim kakršnokoli kompleksnejše razmišljanje predstavlja prevelik izziv. Kravata, fikus in klimatizirane pisarne so pa statusni simbol za srednješolsko težka dela, plačana po svetvnih cenah za znanstvenike.

Skrivajo se tudi za "strokovnimi" ekonomskimi izrazi, za katere računajo da jih ne razumeš in jim tako daš prav. Polna tega je EF,...

Sedaj bi se radi nepremičnin znebili po čim višji ceni in te 2 delata reklamo. Verjetno vohajo velik minus, ki ga bomo spet pokrili z nižjimi plačami in večjo brezposelnostjo.

To se zodi z vsako banko/podjetjem, če 3/4 kadra po vezah zaposliš. Kdo bo pokrival minus ozkoglednih požeruških naložb, ki imajo negativne za celo državo? Plusa sigurno ne bi delili, bi šel za nagrade in svetovanja z kajmanskih otokov.

Ja, glede na to, da se danes vse bolj ali manj na splet seli, so nepremičnine postale velik strošek.

V Sloveniji vedno vse to z zamikom ugotovimo.

Če ni perspektive, lahko nepremičnine v čisti poden strmoglavijo. Ne samo 5-10% gor ali dol, kot mislijo nekateri. V Detroitu lahko hiši za nekaj dolarjev dobiš, samo da jo vzameš. Medtem ko gredo nepremičnine v New Yorku in San Franciscu za med.

Sorry, ampak mene bo nekdo težko prepričal, da je Ljubljana perspektivna kot New York. Sploh pa se Slovenci, od kar se je v zadnjih letih izkristaliziralo v kakšni kleptomanski državi živimo, ozirajo za nakup nepremičnin tudi v tujini. Govorim za tiste, ki imajo denar.

[bondy]
če verjameš analitikom. Mislim da so banke polne praznih stanovanj in ne vedo kaj bi…

Ne verjamem jim. Po navadi je tako, da ko nekaj ne razumem oz. ne vidim v njej ekonomske logike, se to kasneje to tudi potrdi. In tukaj jih, zaradi razlogov, ki sem jih navedel prej, ne razumem.

Je bilo tako s Savo, Mercatorjem, Tušem, kaže se pri nepremičninah, pri Adriji in tako naprej in tako naprej.

Indikator za investicijsko odločitev prav gotovo ni Banka Slovenije... sicer pa naj numerično analitsko predstavita svojo trditev....moje analize kažejo da bomo pri nepremičnionah še drseli navzdol

Damjanović dodaja, da je do podobnih ugotovitev, do kakršnih sta s soavtorjem prišla v raziskavi, prišel že sam, ko se je odločal za nakup stanovanja. Po analizi je bilo dno doseženo v tretjem četrtletju 2014, sam pa je kupil stanovanje junija 2014, delno financiranega s posojilom.

Hmmm ... torej je junija 2014 ugotovil, da je bilo dno doseženo v tretjem četrtletju 2014?

Kako mi je žal, da sem prebral članek. Objavila nista niti enega podatka, niti ene primerjave, niti ene ravnotežne vrednosti. Midva sma iz BS in imama model, ki ga ne pokažema ampak je sigurno ta pravi. Dejte nehat.
Koliko je ravnotežna cena m2, koliko je najemnina, kakšna povprečna plača je upoštevana....?

V resnici imamo še en kup stečajnih mas za pospravit, kar v sloveniji traja 10 let+
Ja lahko bi pa bili na dnu že 5 let nazaj, če bi pizdeki z BS in ostali bankirji razprodali prazne nepremičnine na trgu. V tem primeru bi imeli sedaj že rast nepremičninskega sektorja pa še kak od velikih gradbenikov bi ostal živ. Vendar shit aint like that. Nova stanovanja bodo pod pritiskom vse do konca stečajnih postopkov.

Proizvodna ( lastna) cena stanovanja se giblje glede na lokacijo približno med 700 - 870 Eur/m2 . Ni mi jasno od kod tema "strokovnjakoma" ideja o podcenjenosti. Problem trga nepremičnin je, da ga obvladujejo organizirane kriminalne skupine, ki preko skorumpiranih politikov dosegajo, da se davkoplačevalcem vzame denar , se ga usmeri v banke, ki potem z tem denarjem presežne nepremičnine umikajo z trga in tako preprečujejio mladim družinam da bi prišle do stanovanj po poštenih cenah oz. preprečujejo , da bi imeli od tržnega gospodarstva korist tudi običajni državljani.

BS 2007: Ni nobenih problemov s kreditiranjem ki ga izvajajo slovenske banke.
BS 2008: Ni nobenih problemov sploh.
BS 2010: Slovenske banke so zdrave ko dren
BS 2013: Slovenske banke so zdrave
BS 2013: Slovenske banke bi morale iti v stecaj ce ne bi porezali podrejencev
BS 2016: Rabljena stanovanja so precenjena

Zakljucek: rabljena stanovanja niso precenjena.

Najprej vprašanje. Glede na to, da izpostavljata da sta analitika BS, ali je to njuna "PRIVAT" analiza, ki jo zdaj hočeta prodat lepo "strokovno" zavito v darilni papir BS ali je to uradno stališče BS?Kdaj lahko pričakujemo priporočila bankam za kreditiranje nakupa rabljenih stanovanj v višini 100%? Za Miklavža?

Miklavž=NIKOLaj

BS :)

Ob predpostavkah napovedane gospodarske rasti lahko na podlagi kazalnika pričakujemo, da se bo trg sčasoma pobral. S tega vidika je pravi čas za nakup stanovanja zdaj.

Ob predpostavki da čas teče naprej, lahko na podlagi ure sklepamo, da bo ura slej ko prej polnoč. S tega vidika lahko zaključimo, da je polnoč zdaj.

Kako skropucalo. Ker sta "strokovnjaka" Slovenca, sklepam, da ni prišlo do napake v prevodu, ampak se je napaka zgodila že v glavi veleuma. Važno da se nekaj bluzi, argumenti so nepomembni, samo da je zaključek tak kot šef reče.

...rast plač...

kaj to mislita sproscena napredovanja v JS?

;-)

LpA

Se strinjam, nepremičnine v Sloveniji bodo konstantlo padale še leta in leta.

Lp, F

Wauu, kera analiza. STanovanja v Sloveniji so precenjena in te cene dušijo narod, da potem ne morejo trošiti drugje. Stanovanje je železo in beton...Lastna cena nove nepremičnine je nekje med 800 in 1200€/m2! Po kateri logiki je treba na to dati 150% marže ne vem?! Ima že BS zaradi portfeljev bank razlog da takole neumnost dveh težkih analitikov v javnost. Statistične metode jima sicer dobro laufajo zdrave kmečke pameti pa jima hudo primanjkuje...

Nepremičnina, ki ne služi namenu je BREME, sreošek. Finančno in prihološko. Kar poglejte koliko zidovja je naprodaj. Nekatere nepremičnine se prodajajo ˝zlepa na trgu˝ druge na javnih dražbah, ker niso pokrivale svojega stroška (vzdrževanja, davkov,...itd) Torej, cena je relativna stvar, kdaj je cena na dnu. Osebno menim, da so nepremičnine razen redkih izjem predrage. Dokaz za to trditev so javne dražbe številnih poslovnih nepremičnin (Merkurjeve, Tuševe hale itd) Ker ni kupcev lahko sklepamo da je posel še vedno v zelo šibkem stanju (sicer bi se te hale prodale verjetno za med.
Zakaj država nabija davke?
Država je menda zadolžena za 28 miljard €, toda; Slovenci imamo privarčevanih 32 milijard evrov, največ na bankah!!
Torej državni priskledniki še kako dobro vedo da se še da jemati. Problem se da relativno enostavno rešiti; prihranke je potrebno aktivirati; spraviti v biznis, vendar težava nastopi ker ljudje ne zaupajo sistemu ki jih na vsakem koraku obira do kosti,... Zakaj bi investiral denar v biznis če pa lahko lagodno živimo z malo ali nič dela. Biznis prinaša tudi rizike in če je verjetnost oplemenitenja sredstev majhna, izguba ta-istih sredstev pa velika (težke razmere na trgu,neplačevanje, nedelovanje pravosodnega sistema, korupcija davki, vedno novi predpisi ki bremenijo vložena sredstva ,...) potem je logična izbira da ljudje ne delajo nič ampak v stanju vegetiranja čakajo na boljše čase. Imam dobrega prijatelja (v najbolj produktivnih letih za razvijanje posla),ki ima kapital (nekaj mio € v nogavici) in znanje za razvijanje posla, ki se je zavestno odločil da ne bo delal tako rekoč nič ker ne želi sprejemati tveganj in obenem futrati JAVNOSEKTORSKE zalege. S tem ne mislim na policijo, sestre po bolnicah, gasilce,....ampak na njihove šefe ki za stanje pripravljenosti in pisanje svetovalnih pogodb (tipa tale članek) prejemajo fantastične honorarje. Lep dan in veliko zdrave pameti Vam želim.

Pri teh groznih razdaljah v slo, so selitve res hud dejavnik :))). Daj, ne bluzi. Folk se vozi iz obale in Prekmurja v ljubljano in obratno.

Oh, ves presežni natisnjen denar mora nekam iti. Delnice so vse bolj rizične. Negativna obrestna mera na depozite je pred vrati, za banke že velja, vedno višja bo. Penzije bodo obupno slabe, kako naj človek preživi v najemniškem stanovanju z obupno penzijo? Dajanje kreditov le ljudem, ki imajo službe za nedoločen čas je anahronizem. Začeli bodo gledati redne prilive.

Mala stanovanja se že dražijo. To ve vsak, ki kupuje malo stanovanje. Čim je nekaj pametnega, se takoj proda, če se s ceno ne pretirava. Cena je sedaj cca 30% nižja kot leta 2008. Velika stanovanja so pa druga zgodba, ta se bodo najbrž še nižala. Je pa seveda zelo različno od okolja do okolja. Nikakor ne moreš primerjati obalne in osrednjeslovenske ali dolenjske situacije s štajersko, kjer je popolna depresija.

Dodatno obdavčiti prazna stanovanja pa se bo vse takoj uredilo.

[IgnjatovičČaslavSašo]
Dodatno obdavčiti prazna stanovanja pa se bo vse takoj uredilo.

in ne bo nobenega več praznega na papirju ..........

Še nisem zasledil članka v tem častniku ki bi priporočal da ni čas za nakup stanovanj ...da se bodo še pocenila ....

Torej .... tale članek je le eden izmed tistih v smisli "tecite ker bo kmalu zmanjkalo" ... a ni ne človeškega ne kapitalskega potenciala da bi res zmanjkalo ...



In 15 letna analiza .... dajte no .... krediti za večino nepremičnin so pa 20+ letni......še čudno da niso začeli 2008....

"Problem se da relativno enostavno rešiti; prihranke je potrebno aktivirati; spraviti v biznis..."


Nekateri so opravili kratek strankarski tečaj ekonomije vidim .... :)

Kaj pa varčevanje ...? A to ni več mantra ? :) ..... od kdaj se je pa to spremenilo :)

... da ne pozabimo ... državne finance so baje kot gospodinjstvo :)

[inflacija123]
Pri teh groznih razdaljah v slo, so selitve res hud dejavnik :))). Daj, ne bluzi. Folk se vozi iz obale in Prekmurja v ljubljano in obratno.

Selitve v tujino.

[inflacija123]
Mala stanovanja se že dražijo. To ve vsak, ki kupuje malo stanovanje. Čim je nekaj pametnega, se takoj proda, če se s ceno ne pretirava. Cena je sedaj cca 30% nižja kot leta 2008. Velika stanovanja so pa druga zgodba, ta se bodo najbrž še nižala. Je pa seveda zelo različno od okolja do okolja. Nikakor ne moreš primerjati obalne in osrednjeslovenske ali dolenjske situacije s štajersko, kjer je popolna depresija.

Mala stanovanja se prodajajo samo zato, ker je to vsota, ki jo ljudje še lahko zberejo.
In če je to to, potem veš, da zadeve še nekaj časa ne bodo rasle.

www.rtvslo.si/zdravj...rej/383306

Še ena demografska novička.

V 30 letih je rodnost padla s 30.000 na leto, na 20.000 na leto. In nekateri mislijo (oz. bi morali to početi), da se to nikjer ne bo poznalo?

Vse je ponudba in povpraševanje. Če je ponudba za mala stanovanja večja od povpraševanja, bodo cene teh stanovanj pač rasle. Trenutno so nekomu s povprečno plačo popolnoma dostopne. Čim bodo banke začele kreditirati ljudi z rednimi prilivi, ne pa le tiste z zaposlitvijo za nedoločen čas, kar je itak anahronizem, bomo pa spet imeli nepremičninski balon. Država noče poseči na trg, da bi ga regulirala, zato smo obsojeni na naslednji balon. Razen, eč bomo fasali kak demokratični socializem, takrat pa bodo mogoče spet začeli razmišljati o državni gradnji stanovanj.

Prvi balon je nastal ravno zaradi države - stanovanjsi sklad...cene so šle v par letih v nebo, saj so gradbinec plačevali dvojne cene ker je za sabo pač potegnilo cel sektor...