[TadejK]

Držali so obljubo, da bodo dodali podatke o povprečni kvadraturi (tabela na str. 5). To je dobro, saj sliko precej zbistri. Podatki v omenjeni tabeli dokaj jasno kažejo, da je trg 3-, 4- in večsobnih stanovanj še vedno praktično mrtev, manjša pa se še nekako prodajajo.

To ni to, kar ti sklepaš. GURS je samo navedel povprečno kvadraturo tistih nepremičnin, ki jih je vzel v vzorec. Mi pa nimamo pojma, kako velike nepremičnine je vzel v vzorec. Morda pa zaradi lažjega spremljanja gibanja cen nepremičnin v vzorec jemljejo ves čas samo 2 sobna stanovanja, ker je tako tudi primerjava bolj verodostojna. Če bi v vzorcu enkrat prednjačila 1 sobna, drugič 2 sobna, tretjič večja stanovanja, bi bila analiza gibanja še manj verodostojna kot sedaj, ker za različno velika stanovanja vemo da imajo različne cene/m2 - najdražja so 1 sobna, najcenejša pa 3 sobna cena/m2. Tako da iz tega ne moremo sklepati, da je trg 3 sobnih stanovanj mrtev, ker potem bi morali sklepati, da je tudi trg enosobnih stanovanj mrtev, glede na to, da se povprečna kvadratura giblje ves čas okoli 50m2. Tako da, po moje si si to čisto narobe razlagal, stvar je samo v tem, da jemljejo v vzorec ves čas po velikosti enakovredne nepremičnine.

[zima1188]
Nisem vedel naslova stanovanja, kamor sem prišel na obisk, zato sem lastnika našel tako, da sem se postavil sredi naselja in ga na ves glas klical

www.youtube.com/watc...rr5tFd-2sY

[mikica2]
To ni to, kar ti sklepaš. GURS je samo navedel povprečno kvadraturo tistih nepremičnin, ki jih je vzel v vzorec. Mi pa nimamo pojma, kako velike nepremičnine je vzel v vzorec. Morda pa zaradi lažjega spremljanja gibanja cen nepremičnin v vzorec jemljejo ves čas samo 2 sobna stanovanja, ker je tako tudi primerjava bolj verodostojna.

V njihovem vzorcu so tiste nepremičnine iz baze ETN-JV

prostor3.gov.si/ETN-JV/

ki so označene kot "posli s kvalitetnimi podatki". Če pogledaš tja, je jasno, da selekcije po kvadraturi *ne* delajo.

Dokler niso objavljali povprečne kvadrature, je moral tisti, ki je želel dobiti kakršen koli vpogled v porazdelitev velikosti prodanih stanovanj, odpreti spletno stran ETN-JV, pa tam (recimo) zoomirati na Ljubljano, pa potem klikati na eno stanovanje za drugim in si izpisovati podatke, kar je mučno. Recimo jaz sem za maj 2010 šel skozi ta mučen proces tukaj

www.finance.si/blog....8&post=648

in mediana površine vseh v maju prodanih stanovanj je 49 m2, povprečje 52 m2. Do zaključka, da se torej prodajajo samo majhna stanovanja, sem prišel že tam, a zdaj lahko rečemo, da to sledi tudi iz novega uradnega kvartalnega poročila GURS.

Ker bodo odslej to povprečje objavljali, nam bo v primeru, če nas bo zanimalo zgolj povprečje, mučno klikanje odslej prikrajšano. Če bomo želeli poznati še porazdelitev, pa bo treba še vedno klikati...

Aha, torej potemtakem se dejansko prodajajo samo manjša, se pravi, da bodo slej ko prej velika stanovanja povzročila dodaten pritisk na cene manjših. Mi je pa vseeno rahlo nenavadno, da se prodajajo dvosobna, ne pa večja, ker po logiki bi morala večina ljudi po prodaji svojega manjšega kupiti večje nepremičnine, pa temu zgleda ni tako. Kot da imajo vsi višek stanovanj in samo prodajajo. Zanimivo.

Zaradi tegale linka (linka na amreiško spletno stran) mi zdaj postaja jasno, zakaj se meni že ves čas zdi, da so cene starih stanovanj padle za 20 - 30%, odvisno od starosti, uradno pa so v tenutku, ko so bile najbolj nizke, v Ljubljani padle za 11% (nekaj takega imam v spominu).

[Dthor]
> [owhe]
>
> Za kakršenkoli drugačen scenarij ni nobene osnove. Smrt je neizbežna.

Eh je ... božiček, velikonočni zajčki, in druga magično vilinska bitja, ki z zamahom čarobne palčke ali pa samo z dobro mislijo nasujejo potencialnim kupcem na tone denarja in posel zopet steče. Drugega scenarija, ki bi rešil ciglarje, pa res ni videti.

Če kdo pogleda v AJPESu samo dejanja v stečajnih postopkih, objavljena v zadnjih treh dneh, mu bi moralo biti jasno, da je kriza res huda:

- Mont Grad družba za gradnjo d.o.o. - v stečaju
- Gradbinec gradbeništvo, inženiring, ... d.d. - v stečaju
- Monitor gradbeništvo, storitve, ... d.o.o. - v stečaju
- Zvezda Holding Nepremičninska družba d.d. - v stečaju
- Stanovanje Ilirska Bistrica d.o.o. - v stečaju
- Zaključna gradbena dela Nataša Virbnik s.p. - v stečaju
- GPT Gradbena dejavnost in inženiring d.o.o. - v stečaju
- Hudournik Inženiring Gradbeništvo d.o.o. - v stečaju
...

ampak potem pogledaš tiste gradbince, ki uradno še niso tam in jim ni kao nič hudega. Razloga za spuščanje cen ne vidijo, prodaja je baje odlična, novih poslov je kao na pretek, krize ne čutijo več oziroma je sploh niso zares začutili ...

Kaj pa vem ... pa naj bo; se tipkamo spet čez kak mesec ali dva.

Ravno zato bi morali biti večji slovenski gradbinci na borzi. Koliko svinjarije in ropanja (delavcev, države) se dogaja, lahko vidimo samo, ko gredo stvari narobe - npr. Vegrad.

Moja ocena: Največji val padanja gradbincev bo sledil, ko bo padlo nekaj velikih (Vegrad) in še malo več srednje velikih gradbincev ter bodo morali ostali v panogi v svojih bilancah začeti s čiščenjem (priznati, da ne bodo dobili plačil) - t.i. ripple effect. In takrat se bomo začeli pospešeno približevati tvoji oceni o 1500 EUR/m2 v Ljubljani, ker tudi banke ne bodo imele več dovolj sredstev za držanje cen.

[TadejK]
> [Dthor]
> > [owhe]
> >
> > Za kakršenkoli drugačen scenarij ni nobene osnove. Smrt je neizbežna.
>
> Eh je ... božiček, velikonočni zajčki, in druga magično vilinska bitja, ki z zamahom čarobne palčke ali pa samo z dobro mislijo nasujejo potencialnim kupcem na tone denarja in posel zopet steče. Drugega scenarija, ki bi rešil ciglarje, pa res ni videti.


Če kdo pogleda v AJPESu samo dejanja v stečajnih postopkih, objavljena v zadnjih treh dneh, mu bi moralo biti jasno, da je kriza res huda:

- Mont Grad družba za gradnjo d.o.o. - v stečaju
- Gradbinec gradbeništvo, inženiring, ... d.d. - v stečaju
- Monitor gradbeništvo, storitve, ... d.o.o. - v stečaju
- Zvezda Holding Nepremičninska družba d.d. - v stečaju
- Stanovanje Ilirska Bistrica d.o.o. - v stečaju
- Zaključna gradbena dela Nataša Virbnik s.p. - v stečaju
- GPT Gradbena dejavnost in inženiring d.o.o. - v stečaju
- Hudournik Inženiring Gradbeništvo d.o.o. - v stečaju
...

ampak potem pogledaš tiste gradbince, ki uradno še niso tam in jim ni kao nič hudega. Razloga za spuščanje cen ne vidijo, prodaja je baje odlična, novih poslov je kao na pretek, krize ne čutijo več oziroma je sploh niso zares začutili ...

Kaj pa vem ... pa naj bo; se tipkamo spet čez kak mesec ali dva.

Situacija je kompleksna. Menim pa, da lahko "trg" pred tem, da dokaj hitro (< 1 leto) nepremičnine v LJ zadenejo v povprečju 1.900 EUR/m2, reši samo kakšna sistemska operacija "države" z nakupom in posledično umikom nepremičnin s trga (skladi, občine s svojimi skladi,...). Tudi razne ponudbe bank EURIBOR+0 na 60+ let se ne bodo izšle (ustrezno našpičile povpraševanja), ker je novi zakon o potrošniških kreditih neizprosen. Prav tako "novi" standardi upravljanja s kreditnim tveganjem. Posledično se bo kreditna sposobnost prebivalstva močno močno zmanjšala. Tako da, realnost ni več daleč. Na srednji rok pa bomo pristali na 1.400 - 1.500 EUR/m2.

[mikica2]
Aha, torej potemtakem se dejansko prodajajo samo manjša, se pravi, da bodo slej ko prej velika stanovanja povzročila dodaten pritisk na cene manjših. Mi je pa vseeno rahlo nenavadno, da se prodajajo dvosobna, ne pa večja, ker po logiki bi morala večina ljudi po prodaji svojega manjšega kupiti večje nepremičnine, pa temu zgleda ni tako. Kot da imajo vsi višek stanovanj in samo prodajajo. Zanimivo.

V Sloveniji je predvsem praksa prodaje večjega, poplačilo kredita in nakup manjšega, saj so si večja stanovanja kupovali tisti, ki si jih niso mogli privoščiti, banka pa jim je s kreditom to omogočila. Večina namreč ugotavlja, da ni smiselno odplačevati kredita 15+ let za stanovanje, ki bo potem manj vredno. Ponudba za večja stanovanja je ogromna, povpraševanja pri tej ceni pa praktično ni in samo od bank je odvisno koliko časa bodo to tolerirale, saj je večino odobrenih kreditov zavarovanih z manjšo vrednostjo kot je vrednost kredita. A banke to rade spregledajo, saj bi pozivanje kreditojemalcev po dodatnem jamstvu še bolj pognale cene navzdol, tega pa si ne morejo privoščiti. Podobno zgodbo smo imeli pri delnicah, a očitno se banke niso naučile, da tisti, ki prvi sproži plaz največ pobere, zadnji pa ostanejo brez vsega. Po mojih infomacijah tuje banke ob izostanku kakšne anuitete tako začnejo s postopki izvržbe, pri domačih pa lahko tudi 6 mesecev ne plačuješ kredita, pa ti bodo samo opomin in obračun za zamudne obresti poslali.
Zaradi tega se lahko zgodi, da bo NLB še kakšno dokapitalizacijo potrebovala.