dalex je napisal(a):
: Korelacij v gospodarstvu me ni treba učiti, samo to.

Mene pa bi kar zanimalo, kaj imas povedati, morebiti bi to lahko jaz koristno uporabil, glede na to, da me do zdaj noben trg ne uboga, ampak se mu moram prilagajati jaz.

Za nepremicninarje v Sloveniji pa bi ziher lahko rekli, da trg uboga njih...

 
A je ta ze znj-ta inkarnacija tycoona, jzja in mfja?

gugu75 je napisal(a):
Korelacij v gospodarstvu me ni treba učiti, samo to.

Ocitno te je, treba, ce pa ti osnove niso jasne.

Ceno nepremicnin v veliki meri doloca povprasevanje (bolj ko je ponudba neelasticna, kar v sloveniji je, bolj povprasevanje kuri cene).

In sedaj, glavna poanta: po nepremicninah sicer teoreticno povprasujejo bodoci stanovalci in lastniki, v praksi pa - banke. Saj so tiste, ki prakticno dajo ali pa ne dajo denarja za prakticno ze za vsako nepremicnino vecjo od pasje ute. In ko so banke dale denar za stanovanje ze vsaki Fati (kot iz reklame ene od bank) so normalno sle nepremicnine gor.

Slovenski nepremicninski spekulanti so to - tako kot ameriski - napacno razumeli kot s fundamenti podprt dvig cen, ceprav teh fundamentov ni bilo nikjer videti. Ceglarjem je bilo to strasno tezko dopovedati v obdobju rasti cen, malo bolj se cudim, da jim ne stegne sedaj, ko ze pospesujemo navzdol. Vedno so imeli neke vesoljske razlage, zakaj cene rastejo, a je bila glavnina rasti zaradi poceni in dostopnega kreditiranja.

No, in sedaj kreditiranja prakticno ni, padajo pa se fundamenti (place).

:)

bc123a je napisal(a):

 
A je ta ze znj-ta inkarnacija tycoona, jzja in mfja?

 
Možno, ampak ta inkarnacija ima še magisterij, etc. (karkoli to že je), ve več kot lahko ti sanjaš, sogovornike potolče z IQ testi, se več ne uči, ker vse zna, celo v prihodnost vidi... Mogoče pa se je Bog začel oglašati na forumu financ? 

Torej, mozno, da je to tycoon2 (ni nujno), ker temelji na istih predpostavkah o veckratnikih povprecnih plac (tycoon2: 3x, gogi75: 2-2,5x), brez upostevanja dostopnosti kreditov in nakupovalne evforije, pri cemer pa se sklicuje na neko bogovsko poznavanje trga nepremicnin v Sloveniji. Tudi starost je priblizno ustrezna. Mozno, da je to nakljucje, nimam pojma...

Cakam na GURSovo sporocilo in se sprasujem, zakaj ga ne objavijo, ce imajo itak ze vse podatke v racunalniku. No, sicer pa, se kak teden dni, dva najvec; da vidimo, ce je dno ze (bilo?) dosezeno ali pa bo se potrebno pocakati nekaj casa.

anonymous je napisal(a):
Ne verjamem,

 Cesa tocno?

GURSovi podatki bodo pa kot vedno, zastareli ze ko ugledajo luc sveta. GURSovi podatki tudi ne upostevajo primerljivosti nepremicnin, ampak samo posle (npr. sedaj se prodajajo samo zelo lepa/nova stanovanja. Ce se prodajajo za isto ceno na m2 kot nekdaj socialisticne luknje, je to se vedno velik padec.)

Kolikor vem je Robert Shiller v svojem indeksu (Case/Shiller) eden redkih, ki je tole stvar z primerljivostjo pravilno vracunal, zato je ta indeks eden najbolj verodostojnih - seveda za ZDA). Case/Shiller namrec belezi cene velikega stevila ISTIH nepremicnin skozi cas.

Mogoce jih pacajo tako dolgo ker so sedaj vzorci premajhni se kje drugje, kot v murski soboti (kjer ze zadnjic niso mogli narediti spodobnih izracunov?)

zois1 je napisal(a):

oprosti, ampak ali to prav vidim? z zvezdicami si začel obkladati na osnovi mnenja o nekom in ne na podlagi mnenja o njegovih zapisih in argumentih?

puko filam? :)

 Mnenje o njegovih zapisih sem si ustvaril po enoletnem nakladanju -70% armagedonu. Do danes mu ni se noben argument pomagal in preprican sem, da mu tudi v bodoce ne bo. Trg ga enostavno jebe v glavo.

Tmatej, povej tole; ali so slovenske nepremicnine ze dosegle dno? Ce ga se niso, kdaj, pricakujes, da ga bodo in koliko bo dejanski padec? Na zalost je assessment in timing pri nepremicninah res precej nehvalezna zadeva, se sploh pri ljudeh, ki se prvic seznanjajo s trgi v obe smeri.

Ej, stari, kot sem ze rekel magistru tycoonu2, bom se tebi. Res si zelim, da se enkrat srecamo v resnici, me zanima, kaksni ljudje ste :)

tmatej je napisal(a):

 Mnenje o njegovih zapisih sem si ustvaril po enoletnem nakladanju -70% armagedonu. Do danes mu ni se noben argument pomagal in preprican sem, da mu tudi v bodoce ne bo. Trg ga enostavno jebe v glavo.

 
Hmmmm, ne vem če je ravno bc123 pogledal v stekleno kroglo in napovedal -70% v enem letu za SLO. Trenutno pa trg jebe v glavo celo armado ljudi. Ampak to niso tisti s pogledom na stanje ala bc123 :)))

dalex je napisal(a):
Tmatej, povej tole; ali so slovenske nepremicnine ze dosegle dno? Ce ga se niso, kdaj, pricakujes, da ga bodo in koliko bo dejanski padec? Na zalost je assessment in timing pri nepremicninah res precej nehvalezna zadeva, se sploh pri ljudeh, ki se prvic seznanjajo s trgi v obe smeri.

Ej, stari, kot sem ze rekel magistru tycoonu2, bom se tebi. Res si zelim, da se enkrat srecamo v resnici, me zanima, kaksni ljudje ste :)

 Kaj zdaj? A ker sem povedal kaj si mislim o slovenskem nepremicninskem trgu mi ze rastejo rogi? Saj se ne rabim prepucavat s tabo. Jaz povem svoje mnenje, ti svoje, na trgu (tem ali kakem drugem) se pa srecava in izmeriva kdo ma daljsega. Good luck.

fastriff je napisal(a):

 
Hmmmm, ne vem če je ravno bc123 pogledal v stekleno kroglo in napovedal -70% v enem letu za SLO. Trenutno pa trg jebe v glavo celo armado ljudi. Ampak to niso tisti s pogledom na stanje ala bc123 :)))

 Ja, seveda, trg je vedno kriv ker nic ne zastopi....sploh pa ne tako nebeskega naroda kot je ta, slovenski.

premza je napisal(a):

 
Možno, ampak ta inkarnacija ima še magisterij, etc. (karkoli to že je), ve več kot lahko ti sanjaš, sogovornike potolče z IQ testi, se več ne uči, ker vse zna, celo v prihodnost vidi... Mogoče pa se je Bog začel oglašati na forumu financ? 

 
Hahahaha, dobro si ga, tegale prodajalca megle in super vrhunskih slovenskih hiš iz zlatih ciglov.

: Jaz povem svoje mnenje, ti svoje, na trgu ( tem ali kakem drugem) se pa srecava in izmeriva kdo ma daljsega

Torej si (posredno ali neposredno) investiran na slovenskem nepremicninskem trgu ali kako? A nisi nekoc trdil, da odkar si cez Atlantik, da te nepremicnine v Sloveniji ne zanimajo?

Sicer pa ne razumem tvojega (in tycoon2-ovega ) orgazmiranja nad slabim ocenjevanjem bc123a dinamike trga v Sloveniji do zdaj? Bos blagovoljil to razloziti? Aja, verjamem, da imata kristalno kroglo za vpogled v prihodnost, jaz pac nimam, samo sledim dolocenim ekonomskih indikatorjem (ki so ali pa niso zadostni, ne vem), ki pa jih magister gogi75 zavraca v celoti :)

Da bi jaz bil taksen dolg kur*c na trgu, kot si ti in tycoon2 in gogi75, ma ni variante, da jaz berem tu neke bedne komentarje in zelje tistih, ki se za burek nimajo ;) Zato bi vaju rad spoznal, da bom vsaj enkrat (nominalno) v the big league, mogoce me se slikajo z vama na piru in sliko objavijo v casopisu, pri cemer mi obcutno dvignejo rating :)

Ali pac?

dalex je napisal(a):
: Jaz povem svoje mnenje, ti svoje, na trgu ( tem ali kakem drugem) se pa srecava in izmeriva kdo ma daljsega

Torej si (posredno ali neposredno) investiran na slovenskem nepremicninskem trgu ali kako? A nisi nekoc trdil, da odkar si cez Atlantik, da te nepremicnine v Sloveniji ne zanimajo?

Sicer pa ne razumem tvojega (in tycoon2-ovega ) orgazmiranja nad slabim ocenjevanjem bc123a dinamike trga v Sloveniji do zdaj_ Bos blagovoljil to razloziti? Aja, verjamem, da imata kristalno kroglo za vpogled v prihodnost, jaz pac nimam, samo sledim dolocenim ekonomskih indikatorjem (ki so ali pa niso zadostni, ne vem), ki pa jih magister gogi75 zavraca v celoti :)

Da bi jaz bil taksen dolg kur*c na trgu, kot si ti in tycoonu2, ma ni variante, da jaz berem tu neke bedne komentarje in zelje tistih, ki se za burek nimajo ;)

Ali pac?

 Lej, saj se ne rabis obnasat kot da sem ti jaz dvignil cene nepremicnin. Ne, nimam interesa v slovenskih nepremicninah. Svojcas sem se trudil le bc-ju dopovedat, da je njegovo razumevanje nepremicninskega dogajanja (predvsem v zda) popolnoma ustreljeno mimo (temu naj bi bil forum tudi namenjen, kajne?).... pa ni slo, ves cas je nabijal eno in isto in se danes mu ne ostane drugega, kot da se jezi na trg, da ga ne poslusa. In kaj cem jaz? Prepricevat njega (ali tebe) se mi ne da vec, koristi mi tudi ne, sem pa vesel, ko se z vajinimi somisljeniki srecam na trgu. 

Seveda je vsaka država specifična (obnašanje ljudi, velikost trga, gospodarska razvitost, razpoložljivost površin, primernih za gradnjo ipd.) in zaradi te specifike se cene razlikujejo. Vendar pa, dragi moji zagovorniki cen 2000 EUR+ / m2, te razlike so v rangu nekaj odstotkov, ne pa 100%.

Pa pustimo Phoenix, saj imamo v lastni državici mesto, ki je Ljubljani po vseh kazalnikih še najbolj podobno - Maribor. Resda gospodarsko precej izčrpano, a ni drastično manjše, močno gravitira na ostala naselja v okolici, stroškovna cena stanovanj pa ni bistveno nižja (tudi gor delajo Bosanci za 500 EUR na mesec, tudi tam uporabljajo enake cigle, tudi tam plačajo zemljišča in razne dajatve in prispevke), a tržna v rangu med 1000 in 1300 EUR. Za NOVA stanovanja. Zakaj razlika, so pisali že drugi (še največ po raznih blogih) - kako funkcionira gradbena mafija, ki se začne pri arhitektih, občinskih uradnikih, ministrtvih, šele na koncu pa pri zidarjih ivanih. Očitno je mariborska mafija zadovoljna s precej manjšim profitom. Povpraševanje? Ne se hecat, v LJ je jako veliko stanovanj praznih, večina delavcev v LJ dnevno migrira. Povpraševanje ni zanemarljivo, a ni temeljni razlog za takšne dvige cen. Včasih sem celo menil, da bi gradnja 10 novih študentskih domov zbila povpraševanje in s tem cene. A v resnici je temeljni razlog (poleg že omenjenih poceni kreditov) masovna norost špekulantov, ki so družno nabijali cene in prepričevali Kokoščane, da je to normalno, naši vrhunski FDV novinarji pa so za strokovno mnenje spraševali praktično izključno - špekulante. Kratki konec masovne norosti pa so potegnili kupci, ki so se pustili prepričati, da so takšni dvigi cen normalni. Seveda, sedaj vidimo obratnosorazmerno norost, da pa bo vse zastonj v roku leta ali dveh. Resnica pa je seveda nekje vmes.

Do takrat pa privoščim Mariboru, da se tja priseli čim več mladih ljudi in si najde spodobno službo, v centralni slovenski mlakuži pa naj gnije postarana kleptomansko-špekulantsko-gradbena mafija, vključno z županom, katerega predvolilna obljuba o cenah 1000 EUR/m2 je že globoko pogoltnjena z reševanjem tovarišice Hilde.

Čez 3 leta bo spet vol iskal volišče in cahnal ljubljenega vodjo Jankovićija.

tmatej je napisal(a):

Ja, seveda, trg je vedno kriv ker nic ne zastopi....sploh pa ne tako nebeskega naroda kot je ta, slovenski.

V Mariboru že tri podjetja prodajajo novogradnje po 970-990 € z DDV-jem po m2, kar je ceneje od starih stanovanj, celo na primerljivih lokacijah.

Ker vemo, da je to samo mirovanje pred silovitim odbojem gor, lahko kupci teh šenkanih stanovanj namesto garantiranih +20%, prvih pet let računajo na poštenih +30%.

Tmatej, kateri so torej ekonomski faktorji za nepremicninski trg v Sloveniji?

Kako dolgo so ze Slovenci nori na nepremicnine? 100 let? In ves ta cas so bile tako drage? In od leta 2005 naprej bodo tudi?

Ni mehanizma, ki bi to spremenil? Ne dragi krediti, ne vecja zazidljivost povrsin, samo in edino neto placa?

Prav, naj se razpolovi, meni je prav :)

dani14 je napisal(a):


V Mariboru že tri podjetja prodajajo novogradnje po 970-990 € z DDV-jem po m2, kar je ceneje od starih stanovanj, celo na primerljivih lokacijah.

Ker vemo, da je to samo mirovanje pred silovitim odbojem gor, lahko kupci teh šenkanih stanovanj namesto garantiranih +20%, prvih pet let računajo na poštenih +30%.

 Se ti si mankal, zdaj ste pa res ze vsi! :)

Uzivajte!

tmatej je napisal(a):

Se ti si mankal, zdaj ste pa res ze vsi! :)

Uzivajte!

Jebeni trg, letos bi moral -120%, tako pa je šel samo -30%. Vsi, ki ne verjamete v mirovanje in rast, ste loleki. Realno gledano so se nepremičnine podražile, prav tako najemnine. :))))))))))))

Ah, kur*c, zdaj si ga pregnal, a moras tako prilomastit z vsemi topovi naenkrat?

Jaz pravim tako: naslednji debato imejmo, ko bo prislo GURS porocilo ven, tj. cez nekje 2 tedna, nekje 15-20.5.2009. Kaj pravite?

Do takrat je tole res brezpredmetno.

dalex je napisal(a):
naslednji debato imejmo, ko bo prislo GURS porocilo ven, tj. cez nekje 2 tedna, nekje 15-20.5.2009. 

Za koji k*rac GURS nima urejeno realtime bazo? Zakaj je potrebno čakati tedne/mesece da dajo jebeno poročilo ven, ki bi ga lahko itak računalnik izpljunil na spletnem naslovu avtomatsko. Se vidi, da so birokrati na "delu".

Tako to je pac, postsocialisticna Slovenija, kjer mladi revezi, ki za burek nimajo, vzdrzujejo stare in neobdavcene veleposestnike preko vplacevanja za penzije, iz katerih sami ne bodo imeli nicesar :))

Se vedno imas moznost it cez severno mejo in kupovati zazidalne parcele po 15-20€/m2 :)))

Ah, ali sem omenil, da so parcele ze povsem komunalno urejene?

No, cakam na kaksnega izzivalca, ki bi v to podvomil :)

Da ne boste čakali na poročilo GURSa, tukaj imate eno kost za glodanje - mojo lastno analizo . Primerjam podatke o prodanih stanovanjih v Ljubljani, torej v blokih na isti lokaciji (za Ruskim carjem), približno enake starosti (1975-1977), enake opremljenosti. Primerjate lahko cene, velikosti in število poslov.
(cena000 eur/m2):
prvi kvartal 2008:
108K/34
108K/31
103K/36
109K/32
122K/49
110K/42
129K/52
135K/58
149K/62
173K/73
prvi kvartal 2009:
85K/40
80K/42
100K/50
100K/49



No, sedaj pa - komentarji? (matr, vse morm jaz naredit namesto Financ)

Na hitro pogledano, -15 do -25% na m2 v enem letu... Vseeno je porocilo GURSa uradno, predlagam, da pocakamo.

Nolita je napisal(a):
Da ne boste čakali na poročilo GURSa, tukaj imate eno kost za glodanje - mojo lastno analizo . Primerjam podatke o prodanih stanovanjih v Ljubljani, torej v blokih na isti lokaciji (za Ruskim carjem), približno enake starosti (1975-1977), enake opremljenosti. Primerjate lahko cene, velikosti in število poslov.
(cena000 eur/m2):
prvi kvartal 2008:
108K/34
108K/31
103K/36
109K/32
122K/49
110K/42
129K/52
135K/58
149K/62
173K/73
prvi kvartal 2009:
85K/40
80K/42
100K/50
100K/49



No, sedaj pa - komentarji? (matr, vse morm jaz naredit namesto Financ)

 Hvala ti ! Nekako se poklapa z večino ocen na tem forumu : - 20-30 % (kar je kljub vsemu kar konkreten padec za 1 leto - da o prometu ne govorimo).

fastriff je napisal(a):

 
Hmmmm, ne vem če je ravno bc123 pogledal v stekleno kroglo in napovedal -70% v enem letu za SLO. Trenutno pa trg jebe v glavo celo armado ljudi. Ampak to niso tisti s pogledom na stanje ala bc123 :)))

 
Kdo spet laze? -70% v enem letu?

Aja, zato pa je tmatej v mojem filtru. Predvidljivo.

Sicer pa. mozno da je bc123a kdaj napovedal -70%. Pa so to ceglarji potem dali skupaj z "v enem letu bo krize konec", in voila, bc123a je napovedal -70% v enem letu :)))

Ali pa morda nepremicninska matematika ... ce bc napove padec cen iz 1700 EUR/m2 na 1000 EUR/m2, je to padec za  70% v nepremicninarski matematiki :)

Beats me...

ti kar počakaj, ampak poročilo ne bo dalo primerjave med sabo primerljivih stanovanj, to menda veš

stara stanovanja se očitno slabše prodajajo, povprečno ceno v poročilu GURSa bodo dvignile novogradnje in druga novejša stanovanja

bc123a je napisal(a):

 
Kdo spet laze? -70% v enem letu?

Aja, zato pa je tmatej v mojem filtru. Predvidljivo.

Sicer pa. mozno da je bc123a kdaj napovedal -70%. Pa so to ceglarji potem dali skupaj z "v enem letu bo krize konec", in voila, bc123a je napovedal -70% v enem letu :)))

Ali pa morda nepremicninska matematika ... ce bc napove padec cen iz 1700 EUR/m2 na 1000 EUR/m2, je to padec za  70% v nepremicninarski matematiki :)

Beats me...

 
Ja večina sklepanja gre po moje iz tega, da smo že zdavnaj na dnu. Ko ena taka hitra mini korekcija - oz mirovanje :)))) (ob tem je prav zanimivo kako prebavljajo vso to nelikvidnost in padce z GURS-ovo tolažbo o -4 %)

bc123a je napisal(a):

 
Kdo spet laze? -70% v enem letu?

Aja, zato pa je tmatej v mojem filtru. Predvidljivo.

Sicer pa. mozno da je bc123a kdaj napovedal -70%. Pa so to ceglarji potem dali skupaj z "v enem letu bo krize konec", in voila, bc123a je napovedal -70% v enem letu :)))

Ali pa morda nepremicninska matematika ... ce bc napove padec cen iz 1700 EUR/m2 na 1000 EUR/m2, je to padec za  70% v nepremicninarski matematiki :)

Beats me...

 Kaj se zopet slinis? Se pred padcem cen stanovanj si napovedal 60% padec cen zemljisc "tako kot se je zgodilo v ZDA, zakaj bi bila Slovenija izjema....". Ti poiscem, ce si pozabil.  Kaj ne vidis da ze skozi sekas mimo? 

Tmatej, no, daj, poisci, bomo analizirali. Mislim, da se ti bo bc123a globoko in iskreno opravicil, ce se je zmotil.

Tozil ga bos verjetno malo tezje, ce si utrpel kaksne psihicne bolecine.

Niti ne vem, ce je fat lady   ze odpela svoje... A je?