Za vse tiste, ki rešujete stanovanjski problem in vam gre ob pogledu na razne dvore na bruhanje.

Zgodba
Rad bi imel lastno stanovanje v Ljubljani oziroma njeni okolici. Večina trenutnih novogradenj mi ni všeč, poleg tega sem slišal že precej kritik od ljudi, ki so bodisi kupili bodisi najeli novogradnjo. Mnogi imajo kar naprej težave zaradi slabo in prehitro zgrajenih blokov (vlaga, predimenzionirano ogrevanje itd.). Ne da se mi več ugotavljat ali bodo cene nepremičnin padle ali ne in za koliko. Če bom sam vodil projekt gradnje večstanovanjskega objekta, bo dobiček, ki ga sicer poberejo gradbinci, ostal meni. Nekateri trdijo, da ta trenutno znaša tudi 50% investicije. Če predpostavim, da bodo cene nepremičnin upadle in bo dobiček "samo" še 10%, vrednost investicije pa 1 mio € pomeni, da bom z lastnim organiziranjem in vodenjem projekta prihranil 100.000 €. Zakaj bi torej kupovali na trgu drago, če lahko naredimo sami?

Projekt
Cilj je v naslednjih dveh letih zgraditi večstanovanjski objekt z 4 -8 stanovanjskimi enotami. V ta namen iščem 3-7 mlajših sostanovalcev (samski, pari, mlade družine). Skupaj bomo odprli projektno podjetje (d.o.o.) in celoten postopek gradnje vodili preko podjetja. S tem bo prihranjenega kar nekaj DDV-ja. Solastniki podjetja bomo vsi bodoči stanovalci, kapital podjetja bo minimalen (10.000 €) ostalo bodo dolgovi. Ker bomo gradnjo financirali projektno, potrebujemo največ 20% lastnih sredstev, mogoče pa celo manj, če se nam bo uspelo z banko tako dogovoriti. 80% sredstev za gradnjo bo tako prisepvala banka, ki imela v času gradnje na projektu vpisano hipoteko. Financiranje ne bo problem tudi zato, ker bomo za čisto vsa stanovanja že imeli kupce, kar bomo mi sami.

Lokacija je stvar dogovora. Lahko je v Ljubljani, lahko tudi izven nje. Če kdo bo kdo od bodočih sostanovalcev že imel zemljišče, sploh super. V primeru, da se bo gradilo v Ljubljani, bo velikost zemljišča ustrezno manjša. V primeru gradnje v okolici, si lahko privoščimo večje zemljišče, po možnosti delno zazidljivo in delno nezazidljivo. Nezazidljivo bi dodalo kvaliteto bivanju, ne bi pa močno podražilo projekta. Pri izbiri lokacije bo seveda pomembna oddaljenost od šol, vrtcev, delovnih mest.

Timing je odličen. Promet nepremičninskim agencijam upada, vse več ljudi govori o padanju cen nepremičnin. Prepričan sem, da bomo zato uspeli dobiti primerno zemljišče po neki sprejemljivi ceni ter si izboriti ugodne cene pri gradbincih. Gradbeništvo je ciklična panoga in bo v primeru recesije močno na udaru (podobno kot avtomobili, hladilniki.....).To je samo še dodatna priložnost za nižanje cen.

Ocenjujem, da bi lahko s projektom pričeli 1.1.2009 in bi trajal 2 leti (oziroma 1 leto po optimističnem in 3 leta po pesimističnem scenariju). Po končani gradnji bo podjetje z izgubo prodalo stanovanja nam, vodjem projekta. Podjetje bomo likvidirali.

Sostanovalci
Moja želja je živeti z razumnimi ljudmi, ne pa takimi, ki mi bodo jeb... mater vsakič, ko jih srečam na hodniku. Cilj je zbrati izobražene ljudi z različnih področij. Če lahko s svojim znanjem kakorkoli prispevajo k projektu, je to super. Jaz kot ekonomist lahko ustanovim podjetje, zagotovim finančne vire in organiziram projekt. Poznam nekaj pravnikov, arhitektov. Če bo kateri od sostanovalcev gradbenik, arhitekt.... nam bo lahko mnogo olajšal delo. Najbolj pomembno pa je seveda medsebojno razumevanje.


V primeru da vam je ideja všeč, mi pošljite kratko predstavitev sebe kot potencialnega sostanovalca.


(Ni reklama, ampak samo drugačen pogled na reševanje nepremičninskega problema. Pri tako pomembnih stvareh kot je nakup nepremičnine je razmišljanje »take so cene, taka je ponudba, kaj pa lahko naredimo druzga kot da vzamemo kredit na vse stare mame« neustrezno in se je v prvi vrsti treba vprašati, kaj lahko sam naredim. V primeru da bo dejansko prišlo do izvedbe ideje, bomo z veseljem sodelovali s Časnikom Finance!)

schuft je napisal(a):

Lokacija je stvar dogovora. Lahko je v Ljubljani, lahko tudi izven nje. Če kdo bo kdo od bodočih sostanovalcev že imel zemljišče, sploh super. V primeru, da se bo gradilo v Ljubljani, bo velikost zemljišča ustrezno manjša. V primeru gradnje v okolici, si lahko privoščimo večje zemljišče, po možnosti delno zazidljivo in delno nezazidljivo. Nezazidljivo bi dodalo kvaliteto bivanju, ne bi pa močno podražilo projekta. Pri izbiri lokacije bo seveda pomembna oddaljenost od šol, vrtcev, delovnih mest.

koliko okvirno racunas strosek zemljisca?

schuft je napisal(a):
Za vse tiste, ki rešujete stanovanjski problem in vam gre ob pogledu na razne dvore na bruhanje.

Zgodba
Rad bi imel lastno stanovanje v Ljubljani oziroma njeni okolici. Večina trenutnih novogradenj mi ni všeč, poleg tega sem slišal že precej kritik od ljudi, ki so bodisi kupili bodisi najeli novogradnjo. Mnogi imajo kar naprej težave zaradi slabo in prehitro zgrajenih blokov (vlaga, predimenzionirano ogrevanje itd.). Ne da se mi več ugotavljat ali bodo cene nepremičnin padle ali ne in za koliko. Če bom sam vodil projekt gradnje večstanovanjskega objekta, bo dobiček, ki ga sicer poberejo gradbinci, ostal meni. Nekateri trdijo, da ta trenutno znaša tudi 50% investicije. Če predpostavim, da bodo cene nepremičnin upadle in bo dobiček "samo" še 10%, vrednost investicije pa 1 mio € pomeni, da bom z lastnim organiziranjem in vodenjem projekta prihranil 100.000 €. Zakaj bi torej kupovali na trgu drago, če lahko naredimo sami?

Projekt
Cilj je v naslednjih dveh letih zgraditi večstanovanjski objekt z 4 -8 stanovanjskimi enotami. V ta namen iščem 3-7 mlajših sostanovalcev (samski, pari, mlade družine). Skupaj bomo odprli projektno podjetje (d.o.o.) in celoten postopek gradnje vodili preko podjetja. S tem bo prihranjenega kar nekaj DDV-ja. Solastniki podjetja bomo vsi bodoči stanovalci, kapital podjetja bo minimalen (10.000 €) ostalo bodo dolgovi. Ker bomo gradnjo financirali projektno, potrebujemo največ 20% lastnih sredstev, mogoče pa celo manj, če se nam bo uspelo z banko tako dogovoriti. 80% sredstev za gradnjo bo tako prisepvala banka, ki imela v času gradnje na projektu vpisano hipoteko. Financiranje ne bo problem tudi zato, ker bomo za čisto vsa stanovanja že imeli kupce, kar bomo mi sami.

Timing je odličen . Promet nepremičninskim agencijam upada, vse več ljudi govori o padanju cen nepremičnin. Prepričan sem, da bomo zato uspeli dobiti primerno zemljišče po neki sprejemljivi ceni ter si izboriti ugodne cene pri gradbincih. Gradbeništvo je ciklična panoga in bo v primeru recesije močno na udaru (podobno kot avtomobili, hladilniki.....).To je samo še dodatna priložnost za nižanje cen.

Timing ni odličen, prodaja je blizu ničle, za cene se špekulirajo različno veliki padci oz. po optimističnih napovedih mirovanje. Morda je bolje počakati še ti dve (ali tri) leta in potem kupiti stanovanje brez zapletov z gradnjo. Da se popravim, timing je odličen za nakup zemljišča.

Sicer pa se gradnja v lastni režiji splača, če delaš sam. Vodenje projekta ni posebaj velik strošek, posebaj ne, če je "vodja projekta" ekonomist in za vsak strokovni nasvet plača strokovnjaka.

Morda namig - za sostanovalce si poišči par delavcev, ki bodo ostali brez dela, če bo kriza v gradbeništvu res pokazala zobe, ker si ekonomist, bo naloga zate še najlažja - ti boš uredil financiranje gradnje, bodoči sostanovalci pa bodo zgradili vaša stanovanja. Tako bo vsak delal tisto kar zna. ;)

Zakaj bi kompliciral (in se izpostavljal davkariji) s prodajo pod ceno, ce lahko firmo po koncanem projektu enostavno likvidiras in razdelis kapital med druzbenike (ce seveda nimas ostalih obveznosti)?

Sicer pa sploh ne razumem najboje zakaj kompliciras z doo-jem?
Od kod ideja o prihranku na DDV-ju, ce bo projekt edina dejavnost podjetja in ne bos fakturiral nicesar razen samemu sebi?
In se, ceprav si baje zaposlen na banki mislim, da so tvoja pricakovanja o financiranju precej optimisticna.

Drugace pa vso sreco.