[abohte]
> [jani1974]
> > [abohte]
> > > [jani1974]
> > > In zato je veliki skok v preteklosti izostal iz evidenc, od leta 2009 pa cene in najemnine bolj ali manj stagnirajo, kar je za izračun inflacije super.
> >
> > To sploh ni res. Od l. 2014, 2015 cene nepremičnin kar rastejo, vsekakor hitreje od inflacije.
>
> No, na koncu, po vsem tem trudu, si pa sam sebe matiral :-)

Po moje je razlika med šaljenjem in posmehovanjem. In jaz sem se imel namen pošaliti, zato tudi smeško na koncu.

Nima pa res smisla nadaljevati, ker si ti prepričan, da je tako prav, kot je, jaz pa sem prepričan, da ni.

[abohte]
> [premza]
> > [abohte]
> > Povprečno gospodinjstvo plačuje za nakup stanovanja vsak mesec, s tem ko odplačuje anuitete stanovanjskega kredita, te anuitete pa so odvisne tako od vrednosti kredita (oz. preteklih (!), to je nabavnih, cen stanovanja) kot od višine OM.
>
> Ker sprememba cen nepremičnin po nakupu ni več pomembna, višina OM pa je, ti bo višanje OM direktno povečala strošek gospodinjstva. Višja OM bo dvigovala inflacijo, kar je tista obrnjena logika, s katero se zgoraj ne strinjaš, tukaj pa jo celo potrdiš.

Kar sem jaz zgoraj napisal in tvoja interpretacija zapisanega tudi približno nista ista. Jaz sem napisal, da višje OM povišajo obveznost gospodinjstva. Ti pa iz tega preslikaš, da sem napisal, da višje OM pomenijo višjo inflacijo. Tega nisem napisal. Ustvariš si sklep v glavi in potem mi ga pripišeš, jaz se pa naj zagovarjam, da tega nisem napisal?

Res je. Ne poveča se uradna inflacija, povečajo se stroški gospodinjstva.

> > Kot rečeno, ta predpostavka ne drži. Višje cene stanovanj vodijo v višje cene najemnin. Ljudje imajo na voljo alternativne naložbe. Če bi šla cen stanovanj gor, višina najmenin pa ne, bi ljudje pač nehali kupovati stanovanja, ker jim ne bi nudila ustreznega donosa, ampak bi stanovanje prodali in s tem denarjem kupili delnice.
>
> Kaj pa vem. Alternativa stanovanju so bolj depoziti in obveznice kot pa delnice. Vsaj tradicionalno. Na tem pa tvoja razlaga pade.

No, to je kar velika špekulacija, ker teh podatkov pravzaprav nimava, kajne? Sploh pa je špekulacija, da bi se ta tradicija ohranjala tudi če bi se donosi stanovanj znižali. Ampak kakorkoli tudi če bi folk denar premaknil iz stanovanj v depozite/obveznice ali v Lego kocke, razlaga ne bi padla. Za ta premik premoženja bi lastnik stanovanja še vedno moral najprej prodati stanovanje, kar bi pomenilo pritisk na ceno stanovanj, posledično bi se donos zopet zvišal. Kako potemtakem moja razlaga pade?

Če hočeš naprimer imeti od najemnine za stanovanje enak donos kot od depozita ali obveznice se ti z nižanjem donosnosti obveznic in depozitov niža tudi zahtevana donosnost od najemnina. Res da ne linearno, ker se hkrati viša tudi cena tvoje nepremičnine, ampak se najbrž strinjaš, da če se OM spusti za 10-krat (iz 5% na 0.5%) cene nepremičnin temu sledijo le v manjšem delu, donos depozitov in obveznic pa popolnoma.
Podobno se zaradi nizkih OM tudi pri delnicah znižuje zahtevana donosnost. Za isti letni dobiček/dividendo si pripravljen investirati več. Ali obratno, za isto vrednost naložbe se zadovoljiš z nižjim dobičkom.

[abohte]
Sploh ne. Cene nepremičnin (stanovanj) so negativno korelirirane z višino OM, ravno tako kot so to obveznice (je pa res, da so pri cenah stanovanj v igri še drugi dejavniki, saj niso zgolj investicija ampak tudi življenjsko nujna dobrina).

Najemnine so tudi navzgor omejene s kupno močjo potencialnih najemnikov.

Če imaš v mestu 10 ljudi ki lahko za nepremično mesečno odšteje 1000€, 50 ljudi, ki si lahko privošči 500€ in 100 ljudi, ki lahko plača 200€, bo najemnina za najboljših 10 nepremičnin v mestu cca 1000€, za malo slabših 50 500€, ostalega pa ne moreš oddati za več kot 200€.

Tu potem sicer država ustreli deavkoplačevalce v koleno z nekimi subvencijami, ampak to je že druga zgodba.

[abohte]
...prej je bilo izpostavljeno, da je večina najemnin fiksnih

Kakšno ostudno potvarjanje. Jaz sem v forum.finance.si/?m=...368&single zapisal, da je

en del teh najemnih razmerij sklenjen za daljše časovno obdobje, znotraj katerega je najemnina fixna in torej neodvisna od trenutnih cen nepremičnin.

Nekje vmes si ti prešel na omembe vreden del, zdaj si že pri večini. Še malo, pa bodo fixne vse.

[abohte]
Torej cene nepremičnin ne morejo kar bezljati neodvisno od inflacije...

Cene nepremični lahko, najemnine ne morejo (ne glede na inflacijo).

Zakaj potem ne napišeš stanovanja? Stanovanje za 99,6% ljudi sicer ni življenjski strošek.

emmmm..ampak ko pa ta strosek pride, se ga pa resuje s 30-letnim kreditom. skratka ta strosek je na koncu precej bolj pomemben (vsaj zame) od cene kruha ali mleka.

Vsaj ne vsak mesec (pri 1mio gospodinjstev je vsak mesec prodajnih transakcij s stanovanji max. 4.000, torej 996.000 gospodinjstev v posameznem mesecu ne kupuje stanovanja - sploh pa nakup stanovanja ni strošek, ker strošek je denarno ovrednoteni potrošek, ampak je investicija - če smo že spet pri terminologiji).

pri dobi odplacevanja 30 let lahko zgolj teoreticno govorimo o investiciji. vecina ljudi bo tole investicijo odplacala (ce bodo se zivi) v relativno visoki starosti. seveda ne bom zanikal - gre za investicijo, ampak obenem gre tudi za nujno zivljenjsko dobrino, kjer kljub temu, da je mozno biti tudi najemnik, je vseeno najbolj prirocno biti lastnik stanovanja.

sicer pa je tole nabijanje brezveze. ko bodo kolesarji (oz. nasprotniki kolesarjev) postekali, da morajo namesto proti jansi (oz. proti kucanu) kolesariti proti visokim cen nepremicnin, bo verjetno ze prepozno.

[abohte]
Saj so povezane.

so povezane do neke mere, ampak prav mocno pa ne.

[abohte]
Saj so povezane.

So povezane ampak daleč od tega, da so povezane linearno.
Cene nepremičnin so navzgor omejene z obrestno mero. Visoka obrestna mera, dragi krediti, malo denarja, nizke cene. Nizke OM, veliki krediti, visoke cene. Če bi šle OM za nepremičnine v minus, so lahko cene praktično neskončne.

Za najemnine pa to ne velja. Najemnine so po drugi strani navzgor omejene s kupno močjo potenialnih najemnikov.

V nobeni državi v EU ne živi tako velik delež gospodinjstev v lastnih stanovanjih, v tej se pa jamra, kako so stanovanja nemogoče draga proti cenam na Dunaju ali Muenchnu.

jamramo samo tisti, ki nimamo lastne nepremicnine. tisti, ki jo imajo, so modro tiho in sanjajo o tem, kako so kao vsako leto bolj bogati

Slovenec pa samorefleksija, ta 2 pojma ne gresta skupaj...

med slovenci, ki imajo svojo nepremicnino in tisti, ki jo nimamo, je precej vecja razlika kot med ljudmi na minimalcih in na spodobnih placah (ne seveda najvisjih). reflektiraj raje malo o temu.

[abohte]

Kaj sem zapisal, si lahko prebereš na linku, ki sem ti ga nalepil. Pa še citiral sem. Še enkrat:

en del teh najemnih razmerij sklenjen za daljše časovno obdobje, znotraj katerega je najemnina fixna in torej neodvisna od trenutnih cen nepremičnin.

Omembe vreden del omenjaš ti v forum.finance.si/?m=...392&single kjer mi podtakneš:

Ampak jaz nisem začel s špekulacijo, da je omembe vreden del stanovanj oddanih v najem za fiksno najemnino za daljše obdobje.

In zdaj ponovno pišeš:

Omembe vreden del si napisal ti. Če ne bi bil omembe vreden del, ga menda ne bi omenjal, ker si ga je, pač del ne more biti drugače kot omembe vreden.

O tem, kdo je kaj zapisal, se s tabo ne bom prerekal, niti dokazoval, ker za to ni nobene potrebe. Vsak gre lahko sam skozi komentarje in se prepriča, kdo ima prav. Potem sicer vse skupaj relativiziraš rekoč:

...čeprav si že sam napisal, da gre za omembe vreden del - eksplicitno ne, implicitno pa seveda je omembe vreden sicer ga ne bi omenjal.

Glede

Prav ne morem verjeti, da po 4 straneh teksta zapneš ob tako banalno zadevo.
....
A si res lahko izbereš bolj banalno stvar za zapenjati?

pa tole: zapenjanje za pike in vejice je po mojih izkušnjah bolj tvoja domena. Ampak pustimo. Lahko, da se motim. Sam se ob to sploh ne bi obregnil, če bi ti ostal pri omembe vrednem deležu in ne bi v nadaljevanju začel omenjati večine. Med omembe vrednim delom in večino pa je omembe vredna razlika. Se ti ne zdi?

Imaš čas ali se boš zopet umaknil?

Ne ljubi se mi prepirati o oslovi senci. Poleg tega imam življenje tudi izven tega foruma

A ti dojameš razliko med omembe vrednim delom in večino? Izgleda, da ne. Ampak ti kar vztrajaj pri svojem. Sem se že navadil, da za boga milega ne boš priznal, da si brcnil v temo. Kakor hočeš. Piši, kar češ, jaz sem s tem zaključil.

[abohte]
Seveda je razlika med ljudmi. Hvala bogu, da se še upošteva naravni red.

Počasi in previdno.

Vseeno pa je precej manjša kot drugje po svetu. Živiš v državi, ki je rekorderka med državami z demokracijo po stopnji egalitarnosti.

Zanimivo ja, kjer vlada ljudstvo, gre ljudstvu takoj slabše.
Tudi mi smo rekorderji samo zaradi socialistične preteklosti, ko je bila kao diktatura.

gre tudi za nujno zivljenjsko dobrino, kjer kljub temu, da je mozno biti tudi najemnik, je vseeno najbolj prirocno biti lastnik stanovanja.

To je privilegij. Ampak se seveda zavedam, da živim v deželi, kjer se zahteva privilegije na vse načine, jih bo že nekdo plačal. Kot majhni otroci, ki se mečejo v trgovini po tleh. V nobeni državi v EU ne živi tako velik delež gospodinjstev v lastnih stanovanjih, v tej se pa jamra, kako so stanovanja nemogoče draga proti cenam na Dunaju ali Muenchnu.

Slovenec pa samorefleksija, ta 2 pojma ne gresta skupaj...

... khmm, in kljub temu na totem forumu vsi dobro vemo, da komunisti v Jugi ljudem niso pustili živeti in so zajebali vse, kar se je zajebat dalo ...

P.S.: Jazbinšek je nekaj najboljšega, kar se je v času samostojnosti zgodilo Slovencem ...

a si na dopustu?

[najobj]
P.S.: Jazbinšek je nekaj najboljšega, kar se je v času samostojnosti zgodilo Slovencem ...

Jazbinšek je tudi kriv za to, da imaš danes ob pomanjkanju stanovanj polno stanovanj, ki so prazna (beri: čakajo da vnuki zrastejo pa se not vselijo).

[Pokinimisi]
Vi vsi predspostavljate, da so nepremicnine IZKLJUCNO nalozba. Pa niso. Za veliko vecino Slovencev so nepremicnine dom, v katerem SAMI zivijo. Zato je donos irelevanten. Velika vecina nepremicnin pri nas, ki se oddajajo, pa je tako ali tako unih, kupljenij po jazbinsku za par nemskih mark. V situaciji, kjer si kupil nepremicnino prakticno zastonj, pa je irelevantna tako inflacija kot obresti, ker je tvoj donos prakticno sto procenten.

+++++

[premza]
> [najobj]
> P.S.: Jazbinšek je nekaj najboljšega, kar se je v času samostojnosti zgodilo Slovencem ...

Jazbinšek je tudi kriv za to, da imaš danes ob pomanjkanju stanovanj polno stanovanj, ki so prazna (beri: čakajo da vnuki zrastejo pa se not vselijo).

... ja, brez Jazbinška pa bi tako kot vse ostalo premoženje tudi tista stanovanja kdo prihvatiziral, pol Slovenije že 30 let ne bi imelo kje živet, stanovanja pa bi ob požrešnih prihvatizatorjih zaradi predragih najemnin bila še vedno prazna ...

P.S.: moja poanta je bila, da na totem forumu vsi dobro vemo, da komunisti v Jugi ljudem niso pustili živeti in so zajebali vse, kar se je zajebat dalo ...

[abohte]
> [najobj]
> P.S.: Jazbinšek je nekaj najboljšega, kar se je v času samostojnosti zgodilo Slovencem ...

Jp, lahko sedaj opazuješ na trgu stanovanj v LJ. Se bo naravno zopet zgodila koncentracija lastništva k bolj normalnim (ostalim državam primerljivim) ravnem. Nič ne boj...

... forum.finance.si/?m=...662&single ...

[premza]
> [najobj]
> P.S.: Jazbinšek je nekaj najboljšega, kar se je v času samostojnosti zgodilo Slovencem ...

Jazbinšek je tudi kriv za to, da imaš danes ob pomanjkanju stanovanj polno stanovanj, ki so prazna (beri: čakajo da vnuki zrastejo pa se not vselijo).

Ob korenčku bi morala biti tudi palica. Ko so dali Jazbinška, bi morali hkrati uvesti nek normalen nepremičninski davek tipa 1% vrednosti nad osebnim standardom 30 m2. Oziroma vsaj za vse nepremičnine razen za bivalno.

V par letih bi se klošarji izselili iz prevelikih nepremičnin, tako je pa danes kup praznih propadajočih in kup klošarjev, ki si domišljajo, da so milijonarji.

Tako pa z davki tolči po plačah zaposlenih, ki odplačujejo še dolgoletne kredite za drage nepremičnine.

Jazbinškovo darilo je bil navaden kriminal.Stanovanja bi morala lepo na dražbo pri čemer bi imeli uporabniki po koncu dražbe opcijo kupiti po ceni, ki bi bila dosežena. Ajnfoh bi dobili nekajkratnik tega kar so tako iztrzili.
Ne pa da so nekateri dobili stanovanja sredi ljubljane za ceno novega Juga, drugi pa prst v rit.
Seveda pa so pezdeti, ki so se okoristili zadovoljni, kako ne bi bili.

[Maticek]
Jazbinškovo darilo je bil navaden kriminal.Stanovanja bi morala lepo na dražbo pri čemer bi imeli uporabniki po koncu dražbe opcijo kupiti po ceni, ki bi bila dosežena. Ajnfoh bi dobili nekajkratnik tega kar so tako iztrzili.
Ne pa da so nekateri dobili stanovanja sredi ljubljane za ceno novega Juga, drugi pa prst v rit.
Seveda pa so pezdeti, ki so se okoristili zadovoljni, kako ne bi bili.

V devetdesetih sem srečal kar nekaj teh pezdetov, ki ne da niso bili zadovoljni, rekli so, da jim to pripada, saj so v socializmu vendar plačevali za stanovanjsko gradnjo od plač. Trgali so jim nek smešen procent tipa 2% ali nekaj takega.

Trgali so jim za dva bureka mesečno in so zato dobili stanovanja sredi Ljubljane. :) Recimo, da so zanje od plač dali po par sto burekov oziroma kakega jurja ali dva eurov poleg 15% kupnine glede na vrednost. :)

[macon]
V devetdesetih sem srečal kar nekaj teh pezdetov, ki ne da niso bili zadovoljni, rekli so, da jim to pripada, saj so v socializmu vendar plačevali za stanovanjsko gradnjo od plač. Trgali so jim nek smešen procent tipa 2% ali nekaj takega.

Seveda, in eni so prišli na vrsto in dobili stanovanje in drugi ne, čeprav so plačevali.

Moje vprašanje še zmeraj je: vredu, treba je bilo od nekod potegniti devize, ki so izginile v Beogradu, treba je bilo dati velik popust, da so ljudje zagrabili, ampak ni pa razloga, zakaj ob začetnem pologu 15% ali koliko je že bilo, ne bi še v naslednjih 10 letih nabrali skupaj recimo še 15% ali 30%, da bi bila zadeva kolikor toliko pravična do ostalih.

In zanimivo je tudi, da so se z istim problemom srečevali tudi drugje v vzhodni Evropi in ga reševali na drugačne načine.

[Maticek]
Jazbinškovo darilo je bil navaden kriminal.Stanovanja bi morala lepo na dražbo pri čemer bi imeli uporabniki po koncu dražbe opcijo kupiti po ceni, ki bi bila dosežena. Ajnfoh bi dobili nekajkratnik tega kar so tako iztrzili.
Ne pa da so nekateri dobili stanovanja sredi ljubljane za ceno novega Juga, drugi pa prst v rit.
Seveda pa so pezdeti, ki so se okoristili zadovoljni, kako ne bi bili.

Socialistična družba kot je Slovenija je narejena za okoli 10% ljudi: za 9% največjih bedakov in usmiljenja vrednih bednikov, ki skozi socialo dobijo nekaj kar ne bi bili nikoli sposobni zaslužiti (recimo socialno blokovsko stanovanje) in za 1% vrhuške, ki si lasti družbo in cuza državni denar.

Ostalih 90% smo vsi žrtve.

Zdaj pa si predstavljaj 9% bednikov na dražbah, ki jih predlagaš in njihov iztržek. To ne gre tako, bi nam propadel socializem. :)

[macon]
> [Maticek]
> Jazbinškovo darilo je bil navaden kriminal.Stanovanja bi morala lepo na dražbo pri čemer bi imeli uporabniki po koncu dražbe opcijo kupiti po ceni, ki bi bila dosežena. Ajnfoh bi dobili nekajkratnik tega kar so tako iztrzili.
> Ne pa da so nekateri dobili stanovanja sredi ljubljane za ceno novega Juga, drugi pa prst v rit.
> Seveda pa so pezdeti, ki so se okoristili zadovoljni, kako ne bi bili.

Socialistična družba kot je Slovenija je narejena za okoli 10% ljudi: za 9% največjih bedakov in usmiljenja vrednih bednikov, ki skozi socialo dobijo nekaj kar ne bi bili nikoli sposobni zaslužiti (recimo socialno blokovsko stanovanje) in za 1% vrhuške, ki si lasti družbo in cuza državni denar.

Ostalih 90% smo vsi žrtve.

je približno tako, težava je da med temi 90% žrtev je premajhen delež, ki se svojega položaja zaveda. (narod je glup kot je rekel Zmago)

Zdaj pa si predstavljaj 9% bednikov na dražbah, ki jih predlagaš in njihov iztržek. To ne gre tako, bi nam propadel socializem. :)

na dražbi bi lahko sodelovali vsi. (ali pa vsaj vsi brez lastnega stanovanja)
tako da bi se cena dvignila nekje do tržne ali malo manj.
in po tej ceni bi potem lahko upravičenci kupili, če ne, bi lahko kupil pač dražitelj.

[abohte]
> [jani1974]
> Lahko da to leto 2009 pojasni, zakaj dvakratnega skoka cen nepremičnin (in najemnin) po uvedbi evra nikjer ni bilo videti.

Cene nepremičnin so od uvedbe evra do l. 2009 skočile za dvakrat? Človek se pa res vsak dan nekaj novega nauči...

Za 2009 ne bi rekel, ampak od leta 2002 so stanovanja v LJ šla gor nominalno minimalno dvakrat. Mislim v evrih. Inflacije pa nisem šel računat.

Predvsem pa se ne bi zgodilo, da bi nategnili tiste, ki so si 30 let trgali od ust, da so zgradili hišo. Pa še kapital za resno stanovanjsko politiko bi imeli.

a to so tisti isti, ki so placevali obroke kredita v visini kapucina, ko je inflacija sla v visave? teli so si res precej trgali od ust, ja

[abohte]
Lahko bi naredili kot pri lastninjenju podjetij. Vsa stanovanja se vključi v fond. Vsak dobi certifikat (ker so bila stanovanja družbena, so bila torej od vseh članov družbe) z neko vrednostjo. Potem pa, kdo ima stanovanjsko pravico, ima prednost pri nakupu. Del kupnine poravna s certifikatom, preostali del (tržne) kupnine pa obročno plačuje v stanovanjski sklad. Ajde, da smo socialni se upošteva vsakoletno najnižja OM na trgu. Plača pa se polna kupnina.

Kdor stanovanja ne bi kupil, bi s certifikatom dobil delnice stanovanjskega sklada. Ki bi potem delničarjem izplačeval dividende oz. se šel buybacks (cash flow sklada bi bile plačana anauitete).
Obenem pa bi del prejemkov investiral naprej, v gradnjo novih stanovanj (ki bi jih znova oddajal in iz tega dobival prejemke, ki bi jih spet izplačeval delničarjem).

Zasedena stanovanja bi se tako olastninila. Z buybacks pa bi se lastninil tudi stanovanjski sklad (oz. postajal vse bolj državni).

Predvsem pa se ne bi zgodilo, da bi nategnili tiste, ki so si 30 let trgali od ust, da so zgradili hišo. Pa še kapital za resno stanovanjsko politiko bi imeli.

Možnih rešitev je mnogo. Ampak če si čustveno zaslepljen, vidiš zgolj eno in je Jazbinškova edina zveličavna...

... čuj, zdaj pa še povej, če bi ti pezdete forum.finance.si/?m=...691&single s stanovanjsko pravico - bolj malo stanovanj je bilo praznih, polna pa običajno ne prodajajo na dražbah - deložiral in jih preselil v šotore že pred začetkom certifikatskega lastninjenja ali pa bi pol Slovenije preselil v šotore šele potem, ko bi 160.000 stanovanj za polno tržno ceno po nekaj letih prodal forumskim matičkom, ker samo nekaj kvadratov "kupljenih" za certifikat verjetno ne bi bilo dovolj, da bi s policijo na silo - kdo bi deložiral policaje - deložiral ljudi iz stanovanj, v katerih so živeli celo življenje, ker kasnejša množična deložacija neplačanih deložiranih stanovanj brez sile tudi ne bi bila glih prijetna na pogled ... no, ampak saj to niti ni važno, ker namesto iluzornega nekajletnega prelaganja certifikatov iz votlega v prazno - itak bi spet razni Lahi brez ene "prave" marke, šilinga ali dolarja s prevarami čez nekaj let postali lastniki vseh "Jazbinškovih" stanovanj - je ob razglasitvi samostojnosti država Slovenija za začetek svojega funkcioniranja "iz nič" krvavo potrebovala tiste "prave" devize, ki jih je "tukaj in zdaj" iz štumfov prebivalstva - nekajletna prostovoljna "konfiskacija" deviznih vlog na bankah v zameno za noro visoke obresti na dolgoročne vezave je bila premalo - lahko izpulila samo z dovolj ugodno ponudbo edinega(!) dovolj razdrobljenega, pravno (= stanovanjska pravica vs. nedefinirana družbena lastnina) izvedljivega in zato kurantnega družbenega premoženja, tako da je na "Jazbinška" je treba gledati predvsem v tej luči, ampak zafrustrirani favšljivi polpismeni matički na totem forumu - ne mislim na tebe - so pač preglupi, da bi "big picture" videli, kaj šele da bi karkoli razumeli ...

P.S.: v matematiki sicer velja 100 X 1 = 1 X 100, za stanovanja pa ta matematika ne velja glih najbolj, bi bil najkrajši odgovor na vprašanje "Kdo pa je sedaj lastnik večine stanovanj?" v tvojem postu tukaj zgoraj ...