Kako ne bo inflacije, ko pa smo imeli Slovenci v času korone rekordne prihodke.
Predvsem tisti na sociali, v penziji in v javnem sektorju. Ampak to je itak večina.

Nepremičnine so se pa podražile za 10%

[shevchenko]
Nepremičnine so se pa podražile za 10%

Nepremičnin ni v košarici. Živiš lahko tudi pod milim nebom :)
So se pa pocenile počitnice v Španiji, kamor itak ne smeš.

So se pa pocenile počitnice v Španiji, kamor itak ne smeš.

Ja super no

[premza]
Nepremičnin ni v košarici.

Zanimivo bi bilo tudi videti, kako so upoštevane zdravstvene storitve.

Mene pa zanima tole...

Včasih smo imeli v hiši en telfon za katerega smo plačevali 20€.
Zdaj imamo vsak svojega in za vsakega plačujemo 10€ (skupaj 40€).

Je to deflacija ali inflacija?

[abohte]
> [premza]
> > [shevchenko]
> > Nepremičnine so se pa podražile za 10%
>
> Nepremičnin ni v košarici. Živiš lahko tudi pod milim nebom :)
> So se pa pocenile počitnice v Španiji, kamor itak ne smeš.

Nepremičnine so v košarici.

Nisem vedel. Imaš kak vir, kaj vse je notri, da se človek malo "izobrazi".

Nepremičnine so v košarici.

Ni res. V košarici ni nepremicnin, so le najemnine, pa se to z zelo nizkim koeficientom.

Malo bolj se boš moral potruditi

04 STANOVANJE, VODA, ELEKTRIKA, PLIN IN DRUGO GORIVO
04.1 Dejanske najemnine za stanovanje
04.1.1/2 Dejanske najemnine, ki jih plačajo najemniki, vključno z drugimi dejanskimi najemninami
04.3 Vzdrževanje in popravilo stanovanja
04.3.1 Materiali za vzdrževanje in popravilo stanovanja
04.3.2 Storitve za vzdrževanje in popravilo stanovanja
04.4 Oskrba z vodo in razne storitve v zvezi s stanovanjem
04.4.1 Oskrba z vodo

Kar se tiče nepremičnin je verjetno poslov precej manj kot prej, tako da to ni primerljivo. Kakor vem so številnim tudi odložili plačevanje kreditov, tako da se je učinek krize premaknil v prihodnost. Več let tako ne bo šlo, saj se ne bo dalo odlagati plačevanje kreditov v nedogled, ker sicer bodo v težavah banke.

[jani1974]
04 STANOVANJE, VODA, ELEKTRIKA, PLIN IN DRUGO GORIVO
04.1 Dejanske najemnine za stanovanje
04.1.1/2 Dejanske najemnine, ki jih plačajo najemniki, vključno z drugimi dejanskimi najemninami
04.3 Vzdrževanje in popravilo stanovanja
04.3.1 Materiali za vzdrževanje in popravilo stanovanja
04.3.2 Storitve za vzdrževanje in popravilo stanovanja
04.4 Oskrba z vodo in razne storitve v zvezi s stanovanjem
04.4.1 Oskrba z vodo

Lahko prosim za link do tega dokumenta?
Pri najboljši volji na SURSovi strani ne nejdem.

Dokler bo cena surove nafte in posledično fosilnih energentov na zgodovinsko niskem nivoju bo tudi inflacija zgolj simbolična.

ec.europa.eu/eurosta...rentPage=4

[premza]
> [jani1974]
> 04 STANOVANJE, VODA, ELEKTRIKA, PLIN IN DRUGO GORIVO
> 04.1 Dejanske najemnine za stanovanje
> 04.1.1/2 Dejanske najemnine, ki jih plačajo najemniki, vključno z drugimi dejanskimi najemninami
> 04.3 Vzdrževanje in popravilo stanovanja
> 04.3.1 Materiali za vzdrževanje in popravilo stanovanja
> 04.3.2 Storitve za vzdrževanje in popravilo stanovanja
> 04.4 Oskrba z vodo in razne storitve v zvezi s stanovanjem
> 04.4.1 Oskrba z vodo

Lahko prosim za link do tega dokumenta?
Pri najboljši volji na SURSovi strani ne nejdem.

pxweb.stat.si/SiStat...Ekonomsko/
ec.europa.eu/eurosta...ageCode=SI

pa tole sem zdaj našel:
www.stat.si/statweb/...sFile/7800

V 2009 smo že navedenim posebnim skupinam dodali še tri:
 skupaj brez hrane in brezalkoholnih pijač, goriv in energije (skupaj brez
hrane in brezalkoholnih pijač, električne energije, plina in drugih goriv ter
goriv in maziv za osebna vozila),
 dejanske najemnine za stanovanja in storitve za vzdrževanje in popravilo
stanovanja,
 storitve brez dejanskih najemnin za stanovanja in storitev za vzdrževanje in
popravilo stanovanj.

Lahko da to leto 2009 pojasni, zakaj dvakratnega skoka cen nepremičnin (in najemnin) po uvedbi evra nikjer ni bilo videti.

[abohte]
> [jani1974]
> Lahko da to leto 2009 pojasni, zakaj dvakratnega skoka cen nepremičnin (in najemnin) po uvedbi evra nikjer ni bilo videti.

Cene nepremičnin so od uvedbe evra do l. 2009 skočile za dvakrat? Človek se pa res vsak dan nekaj novega nauči...

Okvirno, kar je v markah stalo prej 100.000 DEM je potem stalo 100.000 EUR.

Za bolj podrobno pa je tukaj na strani 9 en zanimiv graf:
www.stat.si/Statisti...spevek.pdf

[abohte]
> [jani1974]
> Za bolj podrobno pa je tukaj na strani 9 en zanimiv graf:
> www.stat.si/Statisti...spevek.pdf

Pa smo spet pri zavajanju.

Prvič, pisal si o nepremičninah. Daš mi povezavo za stanovanjske nepremičnine (kje so kmetijska zemljišča, garaže, tovarne, hidroelektrarne, hoteli...?).
Drugič, kot jaz berem, so se cene stanovanj dvignile za cca 25% od začetka 2007 do 2009 (ne pa za 100%).

Kako so se cene nepremičnin torej podvojile? Daš mi link, iz katerega je razvidno, da tvoja izjava o dvakratnem dvigu cen nepremičnin ne drži...

Pa čemu mi potem daješ te stvari v branje?!

Hiše so se po tem grafu podvojile od leta 2005 do leta 2008.
Leta 2007 pa je bil ob uvedbi evra v treh mesecih skok za 25%.
Uradna inflacija leta 2007 pa je bila 3,1%.

Ti pa meni o tem, da so nepremičnine pravilno upoštevane pri inflaciji.

Pač verjami pravljicam še naprej, jaz sem naredil vse, kar je bilo v moji moči.

[abohte]
V košarici so lahko kvečjemu podatki o ceni nepremičnin. Najemnina pa je cena za uporabo nepremičnine. Ergo?

Poleg tega so cene soodvisne....

Ni isto. Cene so res soodvisne, ne drži pa, da se vsa sprememba cen nepremičnin po defaultu odrazi v višini najemnin, ker imaš en del teh najemnih razmerij sklenjen za daljše časovno obdobje, znotraj katerega je najemnina fixna in torej neodvisna od trenutnih cen nepremičnin. Zaradi tega je po logiki naračunana inflacija nižja, kot če bi se pri njenem izračunu upoštevale cene samih nepremičnin.

[abohte]
Kaj si ni lažje vzeti 10 sekund časa in napisati:
"Pardon, moja izjava, da so se cene nepremičnin od uvedbe evra do l. 2009 podvojile ni točna",
namesto da se pol ure ukvarjaš z dokazovanjem nečesa, za kar vsak pismen vidi, da ne drži...

Lej, naša garsonjera se je iz 50.000 DEM spremenila v 50.000 EUR, naša hiša pa iz 140.000 DEM v 140.000 EUR.
Najemnina v garsonjeri pa iz 300 DEM v 300 EUR.
To je vse 100%.

V tistih letih je bila uradna inflacija okoli 2%, se pravi če bi vzela ekstra dolgo obdobje, recimo pet let, skupaj 10,4%.

Koliko predstavlja najemnina od življenskih stroškov je odvisno od stroškov, ampak če vzameva da je samski človek s povprečno plačo v garsonjeri je to 300 EUR/1200 EUR = 25%, če je familija z recimo 2200 EUR (ženske imajo nižje plače ;-) v stanovanju za 500 EUR pa je to 22%.
No, in potem bi iz te 100% rasti cen najemnin morala nastati vsaj 22%-25% petletna inflacija.

In ne le to: neupoštevano je tudi oddajanje na črno in dejstvo, da se prijavljajo nižje najemnine od dejanskih (t.i. sivi trg). Odkod se sploh zajemajo podatki o plačanih najemninah? Če je to iz ETN, so ti podatki močno izkrivljeni, kar priznava tudi GURS. Tudi zaradi tega je naračunana inflacija nižja, kot bi bila v primeru pravilnih in popolnih vhodnih podatkov o najemninah stanovanjskih nepremičnin.

Za razliko od tega pri prodaji nepremičnin črnega trga ni. Vsaka kupoprodaja mora biti evidentirana na FURS, ker se brez tega kupec ne more vpisati v ZK. Je pa seveda možno, da se v pogodbo zapiše nižja cena in se del kupnine plača na roko, kar bi prodajalcu zmanjšalo DPN.

[robi2107]
In ne le to: neupoštevano je tudi oddajanje na črno in dejstvo, da se prijavljajo nižje najemnine od dejanskih (t.i. sivi trg). Odkod se sploh zajemajo podatki o plačanih najemninah? Če je to iz ETN, so ti podatki močno izkrivljeni, kar priznava tudi GURS. Tudi zaradi tega je naračunana inflacija nižja, kot bi bila v primeru pravilnih in popolnih vhodnih podatkov o najemninah stanovanjskih nepremičnin.

Za razliko od tega pri prodaji nepremičnin črnega trga ni. Vsaka kupoprodaja mora biti evidentirana na FURS, ker se brez tega kupec ne more vpisati v ZK. Je pa seveda možno, da se v pogodbo zapiše nižja cena in se del kupnine plača na roko, kar bi prodajalcu zmanjšalo DPN.

Lahko pa tudi višja in prodajalec vrne kupcu...

[abohte]
Za začetek dajmo osvojiti terminologijo. Govoriš o stanovanjskih nepremičninah ali o nepremičninah? Da vem, ali moram razmišljati tudi o gozdovih, njivah, bencinskih črpalkah in hidroelektrarnah?

Saj veš, o katerih si se pregovarjal z janijem1974. Stanovanjske, torej.

Kar sem hotel povedati je, da če SURS izmeri, da so se podražile frizerske storitve, je to deloma tudi zaradi tega, ker se je podražila najemina za lokal. Torej se cena lokala (najemnine za lokal) odraža tudi v ceni striženja. Če so se podražili čevapčiči, je to deloma tudi zaradi tega, ker SPAR plačuje višjo najemnino za svojo prodajalno itd.

Brezveze. V najemnine za poslovne prostore se nisem spuščal.

Koliko najemnih razmerij za stanovanjsko nepremičnino za obdobje 5 let (in brez revalorizacijske klavzule) si pa že videl? Če je 10% takšnih, to praktično ne vpliva na višino najemnin (rahlo poravna krivuljo...). Pa tudi če vpliva, mar ni prav, da vpliva? Če pa vpliva, pa vsekakor vpliva na ceno nepremičnin. Kako pa ti veš, da cene ne bi šle gor še več, če ne bi bilo toliko in toliko najemnin fiksnih? Kako si prepričan, da ne bi zrastle cene stanovanj za 26,3% namesto zgolj za 24,9%, kolikor so, ker je 9,8% najemnin fiksnih?

Revalorizacijske klavzule so različne. Ti bom vrnil z vprašanjem: koliko jih je? Govoriš o 10% (pa še to, če...), v resnici pa zgolj špekuliraš. Poleg tega bi na najemnine direkt vplivala samo revalorizacija vezana na rast cen nepremičnin. Koliko pa je takih? Spet se zapenjaš za pikice in vejice. Moja poanta je, da se sprememba cen nepremičnin ne odrazi v vseh najemninah, ker je del najemnih razmerij, zlasti tistih za daljše obdobje, za čas trajanja najemne pogodbe na te spremembe neobčutljiv. Lahko, da je v teh najemnih pogodbah predvidena revalorizacijska klavzula, vendar bo na najemnine vplivala samo tista, ki bo vezana na rast cen nepremičnin. Pa še to z zamikom. Če se bo torej v nekem letu index spremenil za 10%, ta ne bo vplival za nazaj, temveč za naprej.

Ne, ni nižja. Drugačna. L. 2009 so cene stanovanj. padle za 10%, pa nismo imeli takšne deflacije. Kar sem enkrat že napisal (rahlo utrujajoče je, če moram iste zadeve napisati vsakič drugi osebi). Je pa vsaj metodologija ves čas ista.

Mešaš hruške in jabolka. Rast cen nepremičnin in rast najemnin nista eno in isto. Če so cene stanovanj v letu 2009 padle za 10%, deflacija pa ni bila tolikšna, je to zaradi vsaj dveh dejavnikov. Prvi je, da se pri izračunu inflacije ne upoštevajo cene nepremičnin, ampak najemov, kar pa ni eno in isto. Upam, da to razumeš. Drug faktor pa je, da posamezna dobrina v predstavlja samo del košare dobrin, ki se upoštevajo pri izračunu inflacije, njen vpliv na inflacijo pa je odvisen od ponderja. Ne bom te zdaj tukaj učil osnov.

[abohte]
Tako močno izkrivljeni tudi niso. Stanovanja oddaja tudi Stanovanjski sklad. In če ta recimo odda stanovanje v Borovnici po 500€, je jasno, da najemnina v privat stanovanju po 300€ ni realna. Oddaja na črno ne vpliva na nič. Vplivala bi na podatke, če bi kar naenkrat bistveno več/manj ljudi oddajalo za bistveno višjo/nižjo ceno. Mar misliš, da se tega ne opazi? Analizira se tudi oglaševane cene? Misliš, da se tudi pri teh goljufa? Oddajamo garsonjero za 100€ v LJ, ampak ko prideš na ogled, ej smo se hecali, v bistvu je 500€?

Menda ti je jasno, da se pri izračunavanju inflacije se upoštevajo uradni pretekli podatki o evidentiranih najemnih poslih, ne pa tisto, kar je rekla sosedova Micka. Tole ti recimo piše v uradnem dokumentu, dostopnem na prostor3.gov.si/ETN-...e&docID=63 (stran 3):

Analize evidentiranih tržnih najemnin so pokazale, da objavljanje povprečnih najemnin za stanovanjske nepremičnine zaenkrat ni smiselno. Razlog je neustrezna kakovost vhodnih podatkov o tržnih najemninah, ki je verjetno posledica zavajajočega poročanja oziroma neporočanja fizičnih oseb, zaradi potencialnega izogibanja davkom oziroma oddajanja stanovanj na sivem ali črnem trgu. Izplen kakovostnih podatkov za verodostojno izračunavanje povprečnih najemnin stanovanjskih nepremičnin je zato premajhen.

Tole pa v uradnem poročilu GURS, dostopnem na www.mvn.e-prostor.go...g_2017.pdf (stran 7):

Nekateri najemodajalci v Evidenco trga nepremičnin iz davčnih razlogov sporočajo nižje najemnine od dejansko realiziranih. Posledično tudi izračunani kazalniki za najemnine izkazujejo nekoliko nižje najemnine od dejanskih.

in še:

Med najemodajalci stanovanj prevladujejo fizične osebe. Institucionalnih najemodajalcev, ki se ukvarjajo s tržno oddajajo stanovanj kot dejavnostjo, je razmeroma malo.

Med najemodajalci stanovanj je le okoli 20 odstotkov gospodarskih družb in samostojnih podjetnikov. Med temi so tudi tako imenovani popoldanski espeji in mikro podjetja, ki oddajajo le eno ali dve stanovanji in so jih lastniki stanovanj, zaradi potencialno manjše efektivne obdavčitve oddajanja, ustanovili le za ta namen.

Zdaj pa ti meni razlagaj o tem, da oddaja tudi Stanovanjski sklad. Ja, res oddaja, vendar ne na trgu. V tem segmentu pa absolutno prevladujejo fizikalci. Oddaja na črno ne vpliva na nič? Nonsense. Če se povprečna najemnina računa na podlagi vseh najemnin, tržnih in neprofitnih (in so prve višje od drugih), pri tem pa se določen del tržnih najemnin utaji, rezultat (povprečna najemnina) ne more biti realen. Logično potem velja enako tudi za index rasti najemnin.

[abohte]
?!?! Na najemnine bi direkt vplival tudi indeks obiskovalcev Disnijevih filmov, če bi bilo v pogodbi zapisano, da se najemnina popravlja glede na ta indeks.

Točno.

Kot rečeno, zakaj revalorizacija najemnin vezana na rast cen mleka ne vpliva na najemnino?!

Kaj zdaj vpliva na kaj? Najemnine na mleko, mleko na najemnine, najemnine na najemnine ali mleko na mleko?

Bom še enkrat poskusil. Recimo, da imaš v državi sto stanovanj. Cena vsakega stanovanja je 30€. Ker je povpraševanja več kot ponudbe, se cena stanovanj v enem letu dvigne za 10%, na 33€. Potem pa se zgodi, da polovico stanovanj oddajo v najem (od tega del po fiksni ceni). Cena stanovanj se dvigne za 12%. Kaj ti to pove? Meni nič.
Prvič, lahko se zgodi, da so se stanovanja oddajala v najem po letni najemnini od 2-4€ in so tisti, ki so oddali v najem po fiksni najemnini izbrali višjo najemnino, najemniki pa so to sprejeli, tako kot kreditojemalec sprejme, da je fiksna OM višja od variabilne OM (višja najemnina je btw vplivala na višjo inflacijo).
Drugič, morda se tisti, ki oddajajo stanovanja v najem, niso obnašali kot homo oeconomicusi in so izbrali ceno iz nižjega razpona najemnin, t.j. 2€. Ampak potem je to signal za tiste, ki stanovanje prodajajo. Hej, lahko obdržim stanovanje, ampak potem bom imel zgolj 6% donos, (2€/33€), zato ga bom rajši prodal in investiral denar nekam, kjer bo donos višji. Ampak ker imam tako nizek donos, seveda ne morem zahtevati tako visoke kupnine, saj tako kot jaz razmišlja tudi potencialni kupec. Kaj to pomeni za trg? Morda bi cena stanovanj tisto leto zrastla za 15% pa ni, ker je tolikšen delež stanovanj oddanih v najem za fix najemnino. Torej fix najemnine lahko vplivajo na ceno nepremičnin. Kapiš?
In če ti trdiš, da fix najemnine stanovanj ne vplivajo na cene stanovanj, ker so slednje zrastle za 27%, kako veš, da ne bi brez teh najemnin zrastle za 28,3%?

Vse to so akrobacije z enim samim namenom: trmasto zanikati preprosto dejstvo, da se rast cen nepremičnin ne odrazi takoj v celoti v rasti najemnin in torej tudi ne v inflaciji zaradi že omenjenih razlogov. V kolikor je indexacija v pogodbi predvidena, bo na ceno vplivala v naslednjem obdobju.

Mi prosim pokažeš mojo izjavo, kjer sem napisal, da je to isto.

Seveda. V forum.finance.si/?m=...605&single si zapisal.

Nepremičnine so v košarici.

Potem ti je ševčenko v forum.finance.si/?m=...621&single odgovoril:

Ni res. V košarici ni nepremicnin, so le najemnine, pa se to z zelo nizkim koeficientom.

Ti pa potem v forum.finance.si/?m=...627&single dokazuješ "pravilnost" svoje prejšnje trditve:

Nepremičnine ne morejo biti v košarici, ker košarica je miselni konstrukt, nepremičnine so pa stvar/materija. V košarici so lahko kvečjemu podatki o ceni nepremičnin. Najemnina pa je cena za uporabo nepremičnine. Ergo?

Ergo?

[abohte]
Voila! Kaj ti dikcija (v tem dokumentu na 3. strani):

"Analize evidentiranih tržnih najemnin so pokazale, da objavljanje povprečnih najemnin za stanovanjske nepremičnine zaenkrat ni smiselno. Razlog je neustrezna kakovost vhodnih podatkov o tržnih najemninah, ki je verjetno posledica zavajajočega poročanja oziroma neporočanja fizičnih oseb, zaradi potencialnega izogibanja davkom oziroma oddajanja stanovanj na sivem ali črnem trgu"

pove? Ti sploh kaj? Ti dam kakšen hint? Še enkrat preberi to dikcijo in poveži s tem, da SURS v indeks cen življenjskih potrebščin objavlja višino najemnin. Pa če ti ne bo jasno, poveži s tem, da SURS mesečno objavlja indeks cen življenjskih potrebščin, GURS pa izdaja letna poročila (polletna so okrnjena, vsekakor pa ne mesečna; mimogrede rok za poročanje v ETN je do 15. v mesecu, ki sledi mesecu, v katerem je bil sklenjen posel, torej potem, ko je indeks cen življenjskih potrebščin že objavljen). Ti je zdaj jasno?

Kaj zdaj ti meni dopoveduješ?? Jaz sem repliciral na tvojo trditev, da podatki o najemninah "Tako močno izkrivljeni tudi niso." Mislim, da bi si ti moral še enkrat prebrati citat iz GURS-ovega poročila. Če so izkrivljeni podatki o najemninah, tudi izračun inflacije, ki upošteva te podatke, ne more biti pravilen.

Mimogrede, rok za poročanje v ETN že nekaj časa ni 15. v mesecu za pretekli mesec, ampak se poroča v sklopu napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem (če fizikalec oddaja fizikalcem), in to do 28. februarja za preteklo leto. Za druge sicer res velja to, kar praviš, vendar pa so ti najemodajalci (vsaj v tržnem segmentu) krepko v manjšini ("Med najemodajalci stanovanj prevladujejo fizične osebe. Institucionalnih najemodajalcev, ki se ukvarjajo s tržno oddajajo stanovanj kot dejavnostjo, je razmeroma malo.") V vsakem primeru se ti podatki objavljajo za nazaj, index rasti cen se izračunava za nazaj, indexacija pa uporablja za naprej.

Sploh je pa popolnoma brezveze tvoja navedba, da se v ETN poroča "do 15. v mesecu, ki sledi mesecu, v katerem je bil sklenjen posel, torej potem, ko je indeks cen življenjskih potrebščin že objavljen," ker je bil najemni posel sklenjen za dogovorjeno najemnino prej, kot je bil objavljen podatek o mesečni inflaciji za tisto obdobje. Izgleda, da ti ni jasno, kaj je prej in kaj potem.

Ne vem, zakaj mi posreduješ te irelevantne traktate. Jaz ti o hruškah, ti meni razlagaš, zakaj so jabolka gnila...

Irelevantni so za tistega, ki ne dojame bistva. Z irelevantnim traktatom "Analize evidentiranih tržnih najemnin so pokazale..." izpodbijam tvojo trditev, da podatki o najemninah "Tako močno izkrivljeni tudi niso." GURS pravi, da so. Da so ti podatki tako nepopolni in nekvalitetni, da izračunavanje povprečne tržne najemnine stanovanjske nepremičnine sploh ni smiselno. Enako poanto vsebuje irelevantni traktat "Nekateri najemodajalci v Evidenco trga nepremičnin iz davčnih...", ki izrecno pravi, da "posledično tudi izračunani kazalniki za najemnine izkazujejo nekoliko nižje najemnine od dejanskih." Z irelevantnim traktatom o strukturi najemodajalcev pa repliciram na tvojo trditev, da se z oddajanjem ukvarja tudi stanovanjski sklad. Ampak to je itak vse irelevantno.

Še enkrat, če prvič nisi dojel. Na (GURS) evidentirane višine najemnin nižje (na črno) prikazane najemnine seveda vplivajo. Jaz sem samo hotel povedati, da država prekleto dobro ve, da je najemina za garsonjero v LJ v višini 100€ nerealna, če stanovanjski sklad oddaja garsonjero na isti lokaciji za 300€.

V forum.finance.si/?m=...384&single si zapisal:

Oddaja na črno ne vpliva na nič.

Zdaj se pa odloči: vpliva, ali ne.

[abohte]
> [jani1974]
> No, in potem bi iz te 100% rasti cen najemnin morala nastati vsaj 22%-25% petletna inflacija.

Ja, 100% rasti cen najemnin, ki si jo videl zgolj ti.

Z veseljem kupim kakšno stanovanje, ki je naprodaj še po "stari ceni", tako da če za kakšno veš, prosim na ZS.

[abohte]
> [robi2107]
> Brezveze. V najemnine za poslovne prostore se nisem spuščal.

Ne vem. Govora je bilo o nepremičninah. Frizerski salon je tudi nepremičnina (da mnogim ni jasna terminologija sem pa tudi že napisal). Načeloma pa vse nepremičnine tekmujejo za isti omejen prostor (za stanovanja je prostor precej manj omejen, ker rastejo v višino, za kmetijska zemljišča precej bolj - pa tudi ne povsem neomejen, ker raste hektarski donos).

Inflacija = indeks rasti življenskih stroškov. Zato gre v osnovi za stanovanja.

> Drug faktor pa je, da posamezna dobrina v predstavlja samo del košare dobrin, ki se upoštevajo pri izračunu inflacije, njen vpliv na inflacijo pa je odvisen od ponderja. Ne bom te zdaj tukaj učil osnov.

Tako. Saj to govorim že od samega začetka. In vse dobrine nikoli niso zajete v košarici (pa tudi če so, je tvoja košarica morda povsem drugačna od moje). Ker ne rabijo biti, saj so cene soodvisne! Brez veze je zajeti ceno čevapčičev, če imaš zajeto ceno govedine in svinjine.

Po tej logiki je za stanovanja dovolj, da je zajeta cena opeke in cementa. V splošnem drži, kar si napisal za čevapčiče, stanovanja pa so prevelika reč, da bi se sledila zgolj posredno. In tudi njihova cena je bolj finančne in špekulativne narave, ne posledica nekih dejanskih stroškov. Tako da če bi bila v inflaciji recimo zajeta rast indeksa korupcije...

Pa vprašanje je, kje se posredno zazna posledica rasti cen stanovanj. Za poslovne nepremičnine drži, da sprememba njihove cene lahko teoretično vpliva na spremembo cen storitev v njih, oziroma obratno, za stanovanjske pa pridemo do tistega, kar sta debatirala z robijem, koliko so katere najemnine fiksne oziroma koliko ljudi živi v lastniških nepremičninah recimo v Ljubljani in so potem pripravljeni delati za minimalne plače, kljub temu da bi glede na ceno stanovanj, v katerih živijo, morali imeti 3x višje plače.

[abohte]
Cene nepremičnin pa so dejansko v košarici. Seveda niso cene vseh nepremičnin, niti niso vse cene nepremičnin, ampak zgolj cene stanovanjskih nepremičnin in cene nota bene uporabe nepremičnin (natančno ta termin sem uporabil v odgovoru shevchenku, da ne boš rekel, da se sedaj vadim ven).

Vmes v debati se je izgubil podatek, da je cena najemnin v inflacijo vključena šele od leta 2009. Zato smo eni mislili, da jih sploh ni, drugi pa ste vedeli, da so že.
In zato je veliki skok v preteklosti izostal iz evidenc, od leta 2009 pa cene in najemnine bolj ali manj stagnirajo, kar je za izračun inflacije super.
Ker cena hrane vmes raste ful. Ampak ne zdaj odpret še te debate :-)

Vajino obsežno navajanje razlik v izračunih in napak v izračunih pomeni tudi, da tudi podatki po letu 2009 niso kaj veliko vredni. Oziroma da so spremembe očitno večkrat odvisne od sprememb v izračunu kot od sprememb v dejanskih cenah. Zdaj ker vse skupaj stagnira in so napake enkrat v minus in drugič v plus, ponder pa majhen, pač napaka ni očitna.

Me pa še vedno zanima, kakšen je ponder za te najemnine, SURS skriva podatek kot kača noge?

[abohte]
> [jani1974]
> oziroma koliko ljudi živi v lastniških nepremičninah recimo v Ljubljani in so potem pripravljeni delati za minimalne plače, kljub temu da bi glede na ceno stanovanj, v katerih živijo, morali imeti 3x višje plače.

Očitno si jih lahko privoščijo, sicer jih ne bi kupovali.

Pri obrestni meri 0% si vsakdo lahko privošči vse. Problem je samo, da potem nikoli več ne moreš dvignit obresti niti na 0.1%.

Teoretični primer...
Investitor kupi stanovanje na kredit, ki ga v enem kosu vrne čez 10 let.
V tem času hoče z najemnino pokriti celotno investicijo.
Kupi stanovanje za 100€ na kredit s skupno 10 letno OM 100% in ga odda za 20€ letno.
Kasneje kupi stanovanje za 150€ pri skupni 10 letni OM 50% in ga odda za 20€ letno.
Potem kupi stanovanje za 200€ pri skupni 10 letni OM 0% in ga odda za 20€ letno.

Zaradi padanja obrestnih mer se razmerje med ceno napremičnine in najemnino spreminja.
Zaradi nižjih obresti se višajo cene nepremičnin, ne pa tudi najemnine. In ker ECB zasleduje 2% inflacijo v košarici pa so najemnine, lahko brez vpliva na ta del košarice niža obresti.
Problem pa čaka za vogalom...
Ko ECB dvigne obresti, se zgoraj omenjenemu investitorju strošek kredita poveča in zato dvigne najemnino.
In tako prideš pri ECB do neke obrnjene logike, ko višje obresti višajo inflacijo, nižje pa jo nižajo.
Ne vem sicer kako utež imajo nepremičnine ampak realno geldano evropejci ogromno denarja porabimo za nepremičnine (nakup ali najem).

V državi kjer večina živi oz. hoče živeti v lastnem stanovanju in v kateri je najemniški trg skoraj neobstoječ (razen za socialo) je imeti najemnine v košarici bolj v "košarici ni nepremičnin" kot "v košarici so nepremičnine".

[abohte]
> [jani1974]
> In zato je veliki skok v preteklosti izostal iz evidenc, od leta 2009 pa cene in najemnine bolj ali manj stagnirajo, kar je za izračun inflacije super.

To sploh ni res. Od l. 2014, 2015 cene nepremičnin kar rastejo, vsekakor hitreje od inflacije.

No, na koncu, po vsem tem trudu, si pa sam sebe matiral :-)

[abohte]
Povprečno gospodinjstvo plačuje za nakup stanovanja vsak mesec, s tem ko odplačuje anuitete stanovanjskega kredita, te anuitete pa so odvisne tako od vrednosti kredita (oz. preteklih (!), to je nabavnih, cen stanovanja) kot od višine OM.

Ker sprememba cen nepremičnin po nakupu ni več pomembna, višina OM pa je, ti bo višanje OM direktno povečala strošek gospodinjstva. Višja OM bo dvigovala inflacijo, kar je tista obrnjena logika, s katero se zgoraj ne strinjaš, tukaj pa jo celo potrdiš.

Kot rečeno, ta predpostavka ne drži. Višje cene stanovanj vodijo v višje cene najemnin. Ljudje imajo na voljo alternativne naložbe. Če bi šla cen stanovanj gor, višina najmenin pa ne, bi ljudje pač nehali kupovati stanovanja, ker jim ne bi nudila ustreznega donosa, ampak bi stanovanje prodali in s tem denarjem kupili delnice.

Kaj pa vem. Alternativa stanovanju so bolj depoziti in obveznice kot pa delnice. Vsaj tradicionalno. Na tem pa tvoja razlaga pade.

Res pa da živimo v nekonvencionalnih časih, v katerih obstajajo kupci za 20 letne obveznice z negativno obrestno mero :)