0227Lu1 je napisal(a):


Danes je cena 1400 EUR/m2 proizvodnji stroski, plus komunala, pomeni se cca 700 EUR/m2 t.j.2100 EURm2 brez dobicka

brutto m2 je cca.600 eurov. (cena nekvalificirane delovne sile je 6 eurov na uro.)

jz321 je napisal(a):


Jaz nisem nikjer napisal, da je cena novogradnje brez parcele 1.400€...

To da so v Ljubljani precej višje cene stanovanj, kot izven Ljubljane je pa samo še en dokaz za to, da cena zemljišča še kako vpliva na končno ceno stanovanja...

važna je predvsem višina bloka, z vsakim nadstropjem dobiček strmo narašča, saj so proizvodni stroški 600/m2, cena pa 4.000/m2.( komunalo in ostali drobiž pustimo ob strani.) seveda pa o dobičku lahko govorimo le, če vsa stanovanja prodamo, če ne, potem sledi potop, ker denar je potrebno vrniti in stroški financiranja tudi lepo rastejo. zato lahko pravljice, da investitorji ne bodo spustili cen, ko se trg ustavi, mirno pozabite.

Bob je napisal(a):


važna je predvsem višina bloka, z vsakim nadstropjem dobiček strmo narašča, saj so proizvodni stroški 600/m2, cena pa 4.000/m2.( komunalo in ostali drobiž pustimo ob strani.) seveda pa o dobičku lahko govorimo le, če vsa stanovanja prodamo, če ne, potem sledi potop, ker denar je potrebno vrniti in stroški financiranja tudi lepo rastejo. zato lahko pravljice, da investitorji ne bodo spustili cen, ko se trg ustavi, mirno pozabite.

da so pa butasti slovenčki pripravljeni dati 4.000/m2 v industrijski coni ob celovški, pa niso krivi investitorji.

bc123a je napisal(a):


Ni sumljivo in ni poceni. A hoces racun, da bos verjel ali kaj ? Nobilia, electrolux in zanussi. Mislim da so bili leseni deli cca 700K, skupaj z aparati cca 1.100.000 SIT. Je pa ze nekaj casa od tega, zato sem zaokrozil na 5000 EUR. Aja, montaza included.

Je pa res da sem spreten pogajalec in nasploh spreten pri nakupih :) Ce me najames za gospodinjo, ti bom zelo zmanjsal stroske :)))

 
Koliko računaš za storitev gospodinjenja? ;)

gregor666 je napisal(a):


... je rekel tip, ki vozi 18 let star avto, in ostal ziv.

 
Kaj ima avto pri tem? Ti pomagam: nič. :)

Bob je napisal(a):


brutto m2 je cca.600 eurov. (cena nekvalificirane delovne sile je 6 eurov na uro.)

 
Pa ne zdej še ti Bob... Sej je vse lepo in prav, vem da otroci radi poslušajo pravljice, ampak realnost je pač ta, da je trenutna cena zgrajenega m2 stanovanja v Ljubljani je med 2.000 in 2.500 €, pa kokr kol obračate...

In zaenkrat ne kaže da bi se kej znižala, kvečjemu zvišala, ker se dražijo tako zemljišča, kot gradbene storitve...

jz321 je napisal(a):


Pa ne zdej še ti Bob... Sej je vse lepo in prav, vem da otroci radi poslušajo pravljice, ampak realnost je pač ta, da je trenutna cena zgrajenega m2 stanovanja v Ljubljani je med 2.000 in 2.500 €, pa kokr kol obračate...

In zaenkrat ne kaže da bi se kej znižala, kvečjemu zvišala, ker se dražijo tako zemljišča, kot gradbene storitve...

jaz ti povem, koliko so stroški gradbenih del. stroški parcele in stroški "lobiranja" pa zelo varirajo. je pa nekako tako, od drugega nadstropja naprej je ponavadi vse plus. bi bil pa vesel, da poveš še ti, koliko misliš, da so stroški gradbenih del, da se bomo lažje pogovarjali. najlažje je reči, pojma nimate, končna cena je 2.500.

Ne moreš gledat samo na stroške gradbenih del Bob, ker na ceno stanovanja poleg gradbenih del vpliva še miljon drugih faktorjev...

Oziroma lahko, ampak to bi bilo podobno, kot če bi na blagajni Mercatorja težil, da ne misliš plačevati kruha po 2 €, ker veš da je odkupna cena pšenice manj kot 20 centov, mlinar in pek pa tudi ne zaslužita več kot 6 € na uro (voda je pa itak "zastonj")...

jz321 je napisal(a):
Ne moreš gledat samo na stroške gradbenih del Bob, ker na ceno stanovanja poleg gradbenih del vpliva še miljon drugih faktorjev...

Oziroma lahko, ampak to bi bilo podobno, kot če bi na blagajni Mercatorja težil, da ne misliš plačevati kruha po 2 €, ker veš da je odkupna cena pšenice manj kot 20 centov, mlinar in pek pa tudi ne zaslužita več kot 6 € na uro (voda je pa itak "zastonj")...

torej napiši svoj izračun. saj prav težko ni, cena nezazidanega stavbnega zemljišča, stroški projektov, komunalni prispevek, gradbena dela, stroški financiranja, stroški prodaje. od teh sta bistvena predvsem cena parcele in gradbena dela. da pa stroški parcele padajo z višino stavbe je najbrž jasno. torej s številkami na plan, da vidimo kako si prišel na 2.500/m2.

Teh izračunov imaš kar nekaj tudi na internetu. Tale je bil pred časom že objavljen na tem forumu:  http://www.cek.ef.un...ic2136.pdf< /a>

Za tiste, ki se jim ne da brati vsega, pa samo tale zanimiv stavek:

Pri dotičnem projektu celotni stroški zmanjšani za strošek zemljišča znašajo 1.611 EUR/m2 prodajne površine.... To hkrati tudi pomeni, da investitor ne bi zaslužil prav ničesar v kolikor bi stanovanja prodajal po ceni 2.000 EUR za kvadratni meter. 

In treba je vedet, da govorimo o objektu, ki se je gradil pred tremi leti... Verjetno veste, kaj se je v teh treh letih zgodilo s cenami zemljišč in gradbenih storitev...

jz321 je napisal(a):
Teh izračunov imaš kar nekaj tudi na internetu. Tale je bil pred časom že objavljen na tem forumu: http://www.cek.ef.un...ic2136.pdf< /a>

Za tiste, ki se jim ne da brati vsega, pa samo tale zanimiv stavek:

In treba je vedet, da govorimo o objektu, ki se je gradil pred tremi leti... Verjetno veste, kaj se je v teh treh letih zgodilo s cenami zemljišč in gradbenih storitev...

piše pa tudi,

pri dotičnem projektu celotni stroški zmanjšani za strošek zemljišča znašajo 1.611 eur/m2 prodajne površine, kar je izjemno veliko, saj bi na podlagi izkušenj in ocene investitorja ob klasični izvedbi morali ti stroški znašati okoli 750-1000 eur/m2.

Bob je napisal(a):


jaz ti povem, koliko so stroški gradbenih del. stroški parcele in stroški "lobiranja" pa zelo varirajo. je pa nekako tako, od drugega nadstropja naprej je ponavadi vse plus. bi bil pa vesel, da poveš še ti, koliko misliš, da so stroški gradbenih del, da se bomo lažje pogovarjali. najlažje je reči, pojma nimate, končna cena je 2.500.

 
Stroškovno je cena cca 2400 EUR na m2, (cena GOI-gradbenih inštalacijskih obrtniških del je cca 1300 EUR na m2, plus parcela m2-700-1000 EUR),

0227Lu1 je napisal(a):


Stroškovno je cena cca 2400 EUR na m2, (cena GOI-gradbenih inštalacijskih obrtniških del je cca 1300 EUR na m2, plus parcela m2-700-1000 EUR),

cena gradbeno inštalacijiskih del je cca.600-800 eurov/m2. glede na vgrajene materiale v večini naših "nadstandardnih stanovanj" bližje 600.

mislim... lej ga kekca, kako zavaja in kako je izpustil tisto, kar mu ne pase:

jz321 je napisal(a):

Pri dotičnem projektu celotni stroški zmanjšani za strošek zemljišča znašajo 1.611 EUR/m2 prodajne površine....

... kar je izjemno veliko, saj bi na podlagi ocene in izkušenj investitorja ob klasični izvedbi morali ti stroški znašati okoli 750-1.000 EUR/m2.
-------------

zdaj pa nam ti koncno razkrij, pri kateri nepremicninski firmi si zaposlen?

dodatno nam razlozi, kako se po tvoje lahko novogradnje izven ljubljane prodajajo izpod 1.500 eur z DDV?

jz321 je napisal(a):
Teh izračunov imaš kar nekaj tudi na internetu. Tale je bil pred časom že objavljen na tem forumu: http://www.cek.ef.un...ic2136.pdf< /a>

Za tiste, ki se jim ne da brati vsega, pa samo tale zanimiv stavek:

In treba je vedet, da govorimo o objektu, ki se je gradil pred tremi leti... Verjetno veste, kaj se je v teh treh letih zgodilo s cenami zemljišč in gradbenih storitev...

Treba je gledat sumarne številke in ne nekih izračunov na enoto! V GVIN-u sicer lahko pogledaš da je investitor posloval zelo dobro!

-1,7 mrd sit je bila ocenjena prodajna vrednost projekta glede na takratne tržne razmere (stran 38 v diplomski)
-1,466 mrd sit so bili ocenjeni vsi stroški (pesimistično!) (stran 37)
-dobiček projekta bi bil torej 234 mio SIT.

-investitor je vložil 150 mio lastnih sredstev. Kolikšen donos je torej stvaril? (stran 35)

Pa še kaj je pomenilo "takratne tržne razmere" (stran 32)
cene stanovanj: 1869 -2494 EUR.

se ti ne zdi trditev .... To hkrati tudi pomeni, da investitor ne bi zaslužil prav ničesar v kolikor bi stanovanja prodajal po ceni 2.000 EUR za kvadratni meter. malo za lase privlečena?

GOI za podzemno garažo v kleti v dva štuka v zemljo. Igralnica (casino), 2x restavracija,1x kuhinja, prireditveni prostor, 2x bar, soba za zaposlene v pritličju in samo 1/3 celotne površine objekta tudi 1. nadstropje kjer je ena od restavracij je v praksi znašala cca 860€. Celoten objekt je bil zgrajen lansko leto in višina investicije je bila 30 mio € z vso opremo.

gregor666 je napisal(a):

... kar je izjemno veliko, saj bi na podlagi ocene in izkušenj investitorja ob klasični izvedbi morali ti stroški znašati okoli 750-1.000 EUR/m2.
-------------
Naj ti nekaj zaupam: dejanski stroški so vedno višji od ocen (ne glede na izkušnje investitorja)... 
-------------


zdaj pa nam ti koncno razkrij, pri kateri nepremicninski firmi si zaposlen?
-------------
Nobeni 
-------------


dodatno nam razlozi, kako se po tvoje lahko novogradnje izven ljubljane prodajajo izpod 1.500 eur z DDV?
-------------
Nižje cene zemljišč in nižji komunalni prispevki...

 

jz321 je napisal(a):

dodatno nam razlozi, kako se po tvoje lahko novogradnje izven ljubljane prodajajo izpod 1.500 eur z DDV?
-------------
Nižje cene zemljišč in nižji komunalni prispevki...

po tvoje so ti stroski negativni?

jz321 je napisal(a):

ampak v diplomski nalogi so stroški zemljišča le 17% cene. komunalni prispevki so pa sploh pičkin dim.:)

Po moje bi moral ti predvsem malo več vedet o zadevah, preden začneš pametovat...

jz321 je napisal(a):
Po moje bi moral ti predvsem malo več vedet o zadevah, preden začneš pametovat...

pomoje bi ti moral razkriti, kje si zaposlen.

jz321 je napisal(a):
Po moje bi moral ti predvsem malo več vedet o zadevah, preden začneš pametovat...

no ja, napisal si, da je bila cena brez zemljišča 1.611 eurov in to kot si sam rekel pred 3 leti.:)

Bob je napisal(a):


ampak v diplomski nalogi so stroški zemljišča le 17% cene. komunalni prispevki so pa sploh pičkin dim.:)

 
Mogoče je zate, pa za nekoga ki se ne spozna vse to pičkin dim... Ampak na koncu vseeno prideš na 2.000 € + za m2...

ob primerjavi cen novogradenj in zemljisc v lj in izven je imho jankoviceva ocena 1.800 eur/m2 za novogradnje popolnoma realna - ob zadostni ponudbi.

cene, ki so nad tem, so le posledica vecjega povprasevanja nad ponudbo in predstavljajo marzo investitorja.

zato je idiot, kdor zase v ljubljani kupi stanovanje v socialisticnem bloku nad 1.300 eur/m2.

jz321 je napisal(a):


Mogoče je zate, pa za nekoga ki se ne spozna vse to pičkin dim... Ampak na koncu vseeno prideš na 2.000 € + za m2...

jaz sem kakšen objekt že izgradil, pred sabo pa imam izračun za stanovanjski komplex, blizu centra lj, ki naj bi šel v prodajo naslednje leto. okvirna prodajna cena 2.700eurov/m2, seveda bo investitor rade volje pobral še nadaljnih 40%, če bo šlo.:)

Tjah, me prav zanima, kako bo JZ razlagal, ko folk ne bo vec kupoval po taksnih cenah, ker ima samo eno zivljenje na voljo, da izplaca kredit ali karkoli. No, mimogrede, mater, kaksni bebci morajo biti v Avstriji, da stanovanja prodajajo ceneje kot v LJ (recimo Graz), place pa imajo 3x visje. To mora biti neka zarota. Kalkulacije so ok, dokler so naivni kupci, ko jih ni vec, je pa jih treba spremeniti.

jz321 je napisal(a):


Mogoče je zate, pa za nekoga ki se ne spozna vse to pičkin dim... Ampak na koncu vseeno prideš na 2.000 € + za m2...

sicer pa lahko penostavimo, povej koliko misliš, da stane tretja faza dvojčka, vsaka enota 200m2. recimo, da je zemljišče 800m2 po 500 eurov/m2?

Bob je napisal(a):


jaz sem kakšen objekt že izgradil, pred sabo pa imam izračun za stanovanjski komplex, blizu centra lj, ki naj bi šel v prodajo naslednje leto. okvirna prodajna cena 2.700eurov/m2, seveda bo investitor rade volje pobral še nadaljnih 40%, če bo šlo.:)

Bi lahko ta izračun delil še z ostalimi na forumu? Ali pa vsaj kakšne okvirne številke? Npr strošek gradnje na neto m2 prodajne površine? razmerje storoškov: gradnja, zemljišče, ostalo....

schuft je napisal(a):


Bi lahko ta izračun delil še z ostalimi na forumu? Ali pa vsaj kakšne okvirne številke? Npr strošek gradnje na neto m2 prodajne površine? razmerje storoškov: gradnja, zemljišče, ostalo....

raje ne bi.

Bob je napisal(a):


sicer pa lahko penostavimo, povej koliko misliš, da stane tretja faza dvojčka, vsaka enota 200m2. recimo, da je zemljišče 800m2 po 500 eurov/m2?

 
Povej lokacijo, in Ti izracunam sprejemljivo prodajno ceno
LP