Tale komentar je cisto brezveze, ker je objavljen eno leto prepozno.

Seveda ste pred enim letom lepo povzemali mnenja "uglednih strokovnjakov", ki so trdili, da v sloveniji nikakor ne bo prislo do ustavitve rasti cen, da smo mi nekaj posebnega, da se kreditna kriza ne bo odrazila pri nas, in tako naprej. Ce se ne motim ste se zlasti radi objavljali napovedi nekega gospoda Kuplenka.

Gustl, lahko predlagas kaksen socen izraz, ki bi bil primeren za tako debilno pokrivanje nepremicninske problematike? Dam ti prvo sanso, da ne bomo zaceli spet z debili, bjonde imam pa sam rad, tako da avtorici niti slucajno nocem naprej metati da je blond, ce eno leto ni opazila neizogibnega.

Navsezadnje so po forumu bile dolge debate na to temo, kjer je bil zakljucek v glavnem da so tisti, ki pumpajo cene beboti, da ne omenjamo odzivov pod vaso humoristicno rubriko "Nepremicnina tedna".

Kaj pa vem. Upoštevati moraš, da so kuplenki kao nepremičninski strokovnjaki. Koga boš pa vprašal za mnenje. Bo to bc iz foruma ali ugledni nepremičninski posrednik? Če bo avtorica sama zapisala, da je po njeno trg precenjen, se bodo nanjo spravile zveri, ki bodo trdile, da jim ruši ceno nepremičnin.

Je pa zanimiv podatek, da so kuplenki zamenjali ploščo. To je najboljši indikator, da trg miruje in da redkokdo (morda zaradi prevelikih aspiracij) sploh še kaj proda. Posredniki so ostali brez cash-flowa in s takimi napovedmi v bistvu vzgajajo prodajalce, da bi popustili pri cenah. Marsikdo iz principa ne bi prodal za manj, kolikor prebere v oglasniku. In jasno, tiste cene so dokaj humoristicne...

shevchenko je napisal(a):
Kaj pa vem. Upoštevati moraš, da so kuplenki kao nepremičninski strokovnjaki. Koga boš pa vprašal za mnenje. Bo to bc iz foruma ali ugledni nepremičninski posrednik? Če bo avtorica sama zapisala, da je po njeno trg precenjen, se bodo nanjo spravile zveri, ki bodo trdile, da jim ruši ceno nepremičnin.

Je pa zanimiv podatek, da so kuplenki zamenjali ploščo. To je najboljši indikator, da trg miruje in da redkokdo (morda zaradi prevelikih aspiracij) sploh še kaj proda. Posredniki so ostali brez cash-flowa in s takimi napovedmi v bistvu vzgajajo prodajalce, da bi popustili pri cenah. Marsikdo iz principa ne bi prodal za manj, kolikor prebere v oglasniku . In jasno, tiste cene so dokaj humoristicne...

 
jap, ti lrazni kuplenki so dolgo s pumpanjem pomagali žagati vejo na kateri sedijo.....prepričat prodajalce v obratno smer (znižat ceno) bo veliko, veliko težje...

Dejstvo je, da se nova stanovanja prodajajo v Ljubljani po 3.000 in več EUR in da nikomur ne pade na pamet, da bi ga prodal ceneje: se pa še kar vse proda in dokler se proda po teh cenah ni mogoče, da bi cene padale. Zakaj le? Sploh pa problem ni v cenah stanovanj, ki so več ali manj enaka v vseh glavnih mestih EU, problem je v plačah!

shevchenko je napisal(a):

Je pa zanimiv podatek, da so kuplenki zamenjali ploščo. To je najboljši indikator, da trg miruje in da redkokdo (morda zaradi prevelikih aspiracij) sploh še kaj proda. Posredniki so ostali brez cash-flowa in s takimi napovedmi v bistvu vzgajajo prodajalce, da bi popustili pri cenah.

Jep. To je zaradi nepremicninarskega posla (provizija od neprodanega stanovanja je 0 EUR) zelo zanimivo.

bozga je napisal(a):
Dejstvo je, da se nova stanovanja prodajajo v Ljubljani po 3.000 in več EUR in da nikomur ne pade na pamet, da bi ga prodal ceneje: se pa še kar vse proda in dokler se proda po teh cenah ni mogoče, da bi cene padale. Zakaj le? Sploh pa problem ni v cenah stanovanj, ki so več ali manj enaka v vseh glavnih mestih EU, problem je v plačah!

Ma ne budalasti. Cene nepremicnin so v normalnih casih direktna funkcija cen stanovanj. Kaksne place ... place pac so taksne, kakrsne si je nereformirana ex socialisticna drzava s skoraj dogovorno ekonomijo sposobna sproducirati.

Zapisal sem se nekajkrat, a dajmo se enkrat. Dolgorocno vzdrzna cena stanovanja je cvez palec 3x bruto zasluzka - pri tem da velja to za ZDA, kjer je neto dosti vecji kot v sloveniji. S to optimisticno oceno pridemo v sloveniji na to, da bi moralo povprecno dvosobno stanovanje za povprecen par, ki sta oba zaposlena, stati tam 80-90K EUR, torej nekako 1200 EUR na m2.

Tega količnika ne moreš direktno aplicirati na Slovenijo saj te v ZDA lastištvo nepremičnine stane v obliki davka v povprečju 3% na leto torej za novo 2 sobno stanovanje v ljubljani skoraj 500 EUR na mesec kar ti poveča "mesečno anuiteto" ob predpostavki najetja kredita za 50% (poleg bruto neto razmerja pa je potrebno v ZDA upoštevati še zavarovanja in namenska varčevanja - zdravstvo/šolstvo). Po logiki razvitih trgov kjer se cena povprečne nepremičnine giblje med 2 (v recesiji) in 5 (v ekspanziji) letne bruto plače v državi in ob dvigu teh kazalcev za 30% v Sloveniji (ni stroška držanja prazne nepremičnine) pridemo na 3 - 7 bruto plače in ob predpostavki, da ima povprečna nepremičnina 75 m2 prideš na pas med 700 in 1500 EUR.

V normalni situaciji bi morali biti nekje na ceni 1500 EUR kjer dejansko tudi smo če izvzamemo Ljubljano in okolico in turistične kraje zato je verjetno nerealna edino premija, ki jo v Sloveniji dosegajo Ljubljana, obala in nekateri gorenjski kraji.

bc123a je napisal(a):
Tale komentar je cisto brezveze, ker je objavljen eno leto prepozno.  

Brezveze je v vsakem primeru... Naslov je kar nekaj, vsebina pa še bolj. Uredniški komentar naj bi pisali UREDNIKI....

0817Po3 je napisal(a):
Tega količnika ne moreš direktno aplicirati na Slovenijo saj te v ZDA lastištvo nepremičnine stane v obliki davka v povprečju 3% na leto torej za novo 2 sobno stanovanje v ljubljani skoraj 500 EUR na mesec kar ti poveča "mesečno anuiteto" ob predpostavki najetja kredita za 50% (poleg bruto neto razmerja pa je potrebno v ZDA upoštevati še zavarovanja in namenska varčevanja - zdravstvo/šolstvo).

Ne.

Prvic, pozabljas, da ce bi v sloveniji bil taksen davek, cene nepremicnin ne bi bile tako visoke. Tako da to ti je cirkularni argument - ob 500 EUR na mesec davka na stanovanje v LJ bi bile cene bistveno nizje, potem bi bil tudi davek nizji, in tako naprej.

Moj izracun je narejen za ameriske razmere. Ce namesto da recemo da je optimisticen, recemo da je realen, ker pa americani toliko vec kot dobijo ravno dajo za zdravstvo in namensko varcevanje za solstvo in penzijo, bo izracun ravno realen.

Ce upostevas povprecno placo dobis neko povprecno stanovanje. Ki je za slovenijo realno toliko kot je realna povprecna placa. Gotovo bi moral upostevati da je v LJ povprecje visje, v MS pa verjetno precej nizje.

No, na koncu pa se tole, kar nisem omenil, ker itak cene sesuje se bolj: americani so za 3x dobili HISO, ki je tam nek normalni "standard" zivljenja druzine iz srednjega sloja. V sloveniji sem predpostavil da je "normalni" standard dvo do trosobno stanovanje.

Ce vzames cisto ameriski izracun, reces da je koncni neto priblizno 50% bruto place, (tako kot v zda, s tem da je v ZDA del "prispevkov" prostovoljen) bi po moje naneslo, da bi za cca 100K EUR moral dobiti licno hisico v predmestju, ne pa dvosobnega stanovanja v socialisticnem, 25 let starem bloku.

Tako da stanovanja imajo, ce ne bo carobne palicke, se kar dolgo pot za padat.

Sedaj prenapihnjene cene stanovanj bi se kmalu približale realnim vrednostim, če bi država obračunala davek od prodaje stanovanja le na podlagi cenitve uradnega cenilca.

V parlamentu bi lahko sprejeli zakon, ki bi takšno obdavčitev predpisoval, začel pa bi veljati čez eno leto.

Mnogi lastniki, ki o prodaji še ne razmišljajo, bi že letos prodali stanovanje, da bi še ujeli ugodnejšo obdavčitev. Cene stanovanj bi začele hitreje padati, kot padajo sedaj, kar bi bilo za gospodarstvo samo dobro.

Mnogo manj bi bilo praznih stanovanj, saj se lastnikom ne bi več splačalo imeti kot naložbo drugo stanovanje prazno.

Če je pravilna ocena, da je samo v Ljubljani 15.000 praznih stanovanj, po celi državi krepko čez 100.000, od teh pa jih je v državni ali občinski lasti več kot 1.000 praznih, .... potem je to dokaj nenormalna situacija.

In prav neverjetno je, da se slovenskim poslancem v parlamentu zdi tako malo pomembno, kako se v naši državi razrešuje stanovanjska problematika visokih cen in praznih stanovanj.

Kaj pa je realna cena stanovanj? Tista, ki jo določi nek nepremičninar, ki proda nekaj stanovanj ? Če se gremo tržno ekonomijo, so tudi stanovanja tem vrtiljaku, skupaj s cenami hrane, življenskimi stroški...
Bistven problem je v ceni plač. Ko bodo te na normalnem nivoju, bo tudi cena stanovanj bolj realna.

Bor777 je napisal(a):
Sedaj prenapihnjene cene stanovanj bi se kmalu približale realnim vrednostim, če bi država obračunala davek od prodaje stanovanja le na podlagi cenitve uradnega cenilca.   

Jebeš ti uradnega cenilca. Ko sem pred leti prodajal hišo, bi jo z poslušanjem uradnega cenilca prodal za dobrih 30% slabše kot sem jo drugače. Celo sam mi je svetoval takole: moja uradna ocena je takšna, prodajaj pa sam boš verjetno več iztržil.


IgorB

IgorB je napisal(a):

Jebeš ti uradnega cenilca. Ko sem pred leti prodajal hišo, bi jo z poslušanjem uradnega cenilca prodal za dobrih 30% slabše kot sem jo drugače. Celo sam mi je svetoval takole: moja uradna ocena je takšna, prodajaj pa sam boš verjetno več iztržil.    IgorB

Cenitev uradnega cenilca bi država potrebovala le za obračun davka od prodaje stanovanja. Po kakšni ceni pa bi ti dejansko prodal, je tvoja stvar.

Sedaj je v Sloveniji nekakšen folklorni običaj, da prodajalec stanovanja davkariji pove nižjo prodajno ceno, kot je dejanska. Seveda zato, da plača manj davka.

Če bi davkarija upoštevala le cenitev uradnega cenilca, bi država dobila mnogo več denarja kot sedaj in to tudi v primeru, če bi uradni cenilec ocenil vrednost na državne stroške.

aleksander je napisal(a):
Kaj pa je realna cena stanovanj? Tista, ki jo določi nek nepremičninar, ki proda nekaj stanovanj ? Če se gremo tržno ekonomijo, so tudi stanovanja tem vrtiljaku, skupaj s cenami hrane, življenskimi stroški... Bistven problem je v ceni plač. Ko bodo te na normalnem nivoju, bo tudi cena stanovanj bolj realna.

Kaj to pomeni, ko bodo plače višje, ali nižje ?

lp

Bor777 je napisal(a):


Cenitev uradnega cenilca bi država potrebovala le za obračun davka od prodaje stanovanja. Po kakšni ceni pa bi ti dejansko prodal, je tvoja stvar.

Sedaj je v Sloveniji nekakšen folklorni običaj, da prodajalec stanovanja davkariji pove nižjo prodajno ceno, kot je dejanska. Seveda zato, da plača manj davka.

Če bi davkarija upoštevala le cenitev uradnega cenilca, bi država dobila mnogo več denarja kot sedaj in to tudi v primeru, če bi uradni cenilec ocenil vrednost na državne stroške.

dajmo se sedaj pod cistim fulom zasekirati, ker uboga revica drzava ne dobi dovolj denarja.

gregor666 je napisal(a):

dajmo se sedaj pod cistim fulom zasekirati, ker uboga revica drzava ne dobi dovolj denarja.

Prednost cenitve uradnega cenilca je ta, da bodo cene stanovanj začele hitreje padati, kot padajo danes. Poleg tega se bo zmanjšalo število praznih stanovanj, ki jih imajo lastniki kot naložbo.

Če pa bo dobila država več denarja od prodajalcev stanovanj kot sedaj, je le dobro, saj lahko potem pobere drugje manj davka od davkoplačevalcev.

Bor777 je napisal(a):

Če pa bo dobila država več denarja od prodajalcev stanovanj kot sedaj, je le dobro, saj lahko potem pobere drugje manj davka od davkoplačevalcev.

in svizec si eno narise.

Bor777 kupoprodajne cene na pogodbi so večinoma pravilno napisane. Saj kupci niso tako naivni, da bi sprejeli nižjo ceno, ker bodo imeli takoj težavo pri prodaji. Davek na dobiček.
Me pa zanima kako bi država pobrala več davka, če bi se ozirala na zaprisežene cenilce?
Na primer cenilec oceni garsonjero na 70.000€ ker več resnično ni vredna, prodajalec pa jo proda za 100.000 € in to ceno vpiše v pogodbo. No povej mi prosim.

jurijj je napisal(a):

......Me pa zanima kako bi država pobrala več davka, če bi se ozirala na zaprisežene cenilce? Na primer cenilec oceni garsonjero na 70.000€ ker več resnično ni vredna, prodajalec pa jo proda za 100.000 € in to ceno vpiše v pogodbo. No povej mi prosim.

Če cenilec oceni garsonjero na 70.000€, je neumno, da bi prodajalec vpisal v pogodbo 100.000 €, pa čeprav jo je za to ceno prodal.

Že čez leto ali dve bo ista garsonjera vredna manj kot 70.000€. V kolikor pa jo novi lastnik proda še kasneje, bo vredna še manj, tako davka na dobiček sploh ne bo plačal.

Se je že zgodilo, da so cene nepremičnin padale konstantno več kot 10 let in so bile na koncu vredne pol manj kot na začetku. To je bilo na Japonskem, kjer so imeli v vsem tem času minimalno inflacijo. Graf o tem padanju cen je bil na forumu že večkrat objavljen.

Ugovor, da je Slovenija nekaj posebnega in da pri nas sploh ne more priti do drastičnega padca cen stanovanj, se mi ne zdi utemeljen.

Še odgovor jurijj na tvoje vprašanje. Za prodajalca in kupca je bolj ugodno, da vpišeta v pogodbo nižjo ceno, kot je prodajna. In zato sem omenil uradne cenilce, ki bi naredili bolj realno cenitev.

Druga stvar pa je ali si država želi pobrati več denarja pri davkih od prodaje stanovanj. Kot sedaj kaže ji ni do tega, saj dobi nadpovprečno veliko davkoplačevalskega denarja iz drugih virov. In teh davčnih virov je toliko, da Slovenijo uvrščajo med davčno najbolj obremenjeno državo na svetu (Forbes Misery And Happiness Index)

Bolje je, da se priteče v proračun več davka od prodaje stanovanj in manj od plač zaposlenih. Kar pomeni, da hkrati zagovarjam občutno manjše davke na plače, kot so sedaj.

Seveda je tako. Obdavčitev bi bolj vplivala na cene, kot vsi ostali ukrepi skupaj. Pri čmer ne trdim, da so ti ukrepi nepotrebni (npr. transparentno in gospodarno ravnanje s stavbnimi zemljišči, debirokratizacija urbanističnih, gradbenih in spomeniških postopkov itd.).
 

shevchenko je napisal(a):
Je pa zanimiv podatek, da so kuplenki zamenjali ploščo. To je najboljši indikator, da trg miruje in da redkokdo (morda zaradi prevelikih aspiracij) sploh še kaj proda.  

Jp. Podobno kot na borzi. Ko posredniki rečejo, da bo zmerna rast ali bog ne daj stagnacija, večinoma hočejo povedati, da pričakujejo 10-20% padec :)

bc123a je napisal(a):
Gustl, lahko predlagas kaksen socen izraz, ki bi bil primeren za tako debilno pokrivanje nepremicninske problematike? Dam ti prvo sanso, da ne bomo zaceli spet z debili, ... 

Sej si OK napisal v začetku.

Vse naprej je predvsem za svojo dušo :)

bc123a je napisal(a):


Jep. To je zaradi nepremicninarskega posla (provizija od neprodanega stanovanja je 0 EUR) zelo zanimivo.

Dober izraz bi bil "cegu" (slov.: zidak) ali pa kar kamen.
(Čeprav kamen je verodostojna stvar ;-))).

IgorB je napisal(a):

Jebeš ti uradnega cenilca. Ko sem pred leti prodajal hišo, bi jo z poslušanjem uradnega cenilca prodal za dobrih 30% slabše kot sem jo drugače. Celo sam mi je svetoval takole: moja uradna ocena je takšna, prodajaj pa sam boš verjetno več iztržil.


IgorB

In v pogodbo si napisal iztrženo vrednost ali cenilčevo?

LockMastr je napisal(a):
ta članek je bolj kot ne brezvezno blebetanje. Dokler bodo vsi hoteli iti živet v ljubljano tudi cena stanovanj ne bo padla.

In ljudje bodo dobili kredit za taksna stanovanja kje?

Za 70.000 EUR bos imel anuiteto kredita recimo 600 EUR na mesec ob 15 letnem kreditu. Za 600 eur lahko najames fajn enosobno stanovanje blizu centra, zakaj bi zivel v garsonjeri? Aja, mogoce zato, ker je kot kompenzacijo za to, da susis perilo nad posteljo in kuhas na hodniku, vendarle ta garsonjera vsako leto vredna 20% vec. Aja. In ko to ne bo vec veljalo, zakaj bi potem kdo kupoval taksne garsonjere po taksni ceni?

Jeti vas bo nabrisal v rit vse po vrsti...

LockMastr je napisal(a):


Eno samo vprašanje: Domuješ trenutno v najemniški ali lastniški nepremičnini?

Lastniski, vendar ni v moji lasti. Ne placujem najemnine.

Tako, da ja, imam interes da cene orenk padejo.

In bolj bodo padale, bolj bom vesel. Ce bo ob tem se nepremicninski jeti raztrgal riti nepremicniskim spekulantom in ekonomskim analfabetom (za kazen ker pumpajo cene nepremicnin v nebo), bo to samo se kolateralna korist.

Seveda si ne delam iluzij da en clanek ali komentar v financah kakorkoli vpliva na to. Vpliva na to sama ekonomija, in komaj cakam, da slovenijo zajame nepremicninska recesija, ali kar depresija.

In rezal se bom na ves glas ko bo folk ki sedaj pumpa nepremicnine ker jih je strah pomisliti na to, kaj bo, ko cene padejo, jokal in hodil po Trenjih in vil roke, kako da oni niso krivi, ker so placali 3000 ali 4000 eur/m2 za stanovanje, in da se jim zivljenje sesuva v prah. in da gre cela placa in se vec za nor samomorilski kredit.

Jebi ga, takrat bom vesel.

Lepe pozdrave.

Ko gre vsem sosedom slabo, gre prej ali slej slabo tudi tebi.

Ja, sej, sita vrana lačne ne razume, a ne. In ti konkretno ne razumeš situacije, ko mora človek pač kupit nepremičnino, ker mora svojo familijo nekam pač dat. In kupi jo po tržni ceni, kaj pa drugega. Nimajo vsi možnosti živeti v kvazinajemniški nepremičnini, in to zastonj (na žalost). Zato bi bilo lepo, da z malo manj cinizma pišeš o tovrstnih primerkih kot sem npr. jaz.

XLJUB5 je napisal(a):
Ja, sej, sita vrana lačne ne razume, a ne. In ti konkretno ne razumeš situacije, ko mora človek pač kupit nepremičnino, ker mora svojo familijo nekam pač dat. In kupi jo po tržni ceni, kaj pa drugega. Nimajo vsi možnosti živeti v kvazinajemniški nepremičnini, in to zastonj (na žalost). Zato bi bilo lepo, da z malo manj cinizma pišeš o tovrstnih primerkih kot sem npr. jaz.

Lahko živijo v nekvazinajemniški in plačujejo najemnino. Karkoli se jim bolj splača. Ne mi govoriti, da se je nujno zakreditirati za 20 ali 30 let in kupiti nepremičnino.

Pusti jih pri miru, s provokatorji se je neproduktivno ukvarjat. Poznam osebno kakega takega ptička.

Najbolj glasni so itak taki, ki ne vedo kaj pomeni življenje. Živijo sami (kdo jih bo pa prenašal :) ), po možnosti v "mama hotel" ali kaj podobnega in skur_ajo vse kar jim ni po godu. Bolj jih zanima, kaj ima sosed kot bi pa sami to tudi ustvarili. In potem čakajo čudeže in se naslajajo nad tujo nesrečo. V družbi se delajo blazno pomembni. Imajo delnice in investicije vsepovsod, vsem to na veliiiko razlagajo, a za pivo pa nima nikol dnarja in moraš ti vedno častit.

Je še kaj za dodat?