Umetni posegi ki jih poskušajo impitirati v Slo vodi v japonski scenarij, torej stagnacija cen nepremičnin nadalnjih 20 let, ni potrebna numerična argumentacija, zdrava kmečka pamet je zadostna...lp

Fora je v tem, da ne vemo, ali je to vzdržno ali ne, ker nimamo nobenih drugih podatkov iz regiona s podobno kulturo, zgodovino in ostalimi dejavniki.

Oziroma... stanje je vzdržno, saj tako funkcionira trg že desetletja.

Hmm trg je funkcioniral tako da "nepismeni" nepremičninarji določeno obdobje niso znali prekalkulirat, da cena stanovanj niti ni sledila TOM-u (od leta 91 pa do 2004), tako sem ga jaz kupil od lastnika, ki na stanovanju ni obdržal takrat niti vrednost v DEM-u ( ki pa je tako in tako zaostajal za TOM-om) no ovčice in "ekonomsko nepismeni" nepremičninarji so mislili da bo trend res dolgoročen in zgodil se je MALI pok kateremu bo sledil VELIKI (za katerega pa še ne vem kdaj bo)...

[gugu75]
stanje je vzdržno, saj tako funkcionira trg že desetletja.

Ker je "desetletja" množina, imaš če prav razumem statistike trga nepremičnin za Slovenijo in Ljubljano za zadnjih najmanj 30 let. Jih deliš še z nami ostalimi?

[0121ZA1]
Umetni posegi ki jih poskušajo impitirati v Slo vodi v japonski scenarij, torej stagnacija cen nepremičnin nadalnjih 20 let, ni potrebna numerična argumentacija, zdrava kmečka pamet je zadostna...lp

Japonska se ne bo zgodila, ker
-nismo naravno oddeljeni od ostalega sveta (cca 200 km do celine)
-nismo umetno oddeljeni (kultura, predpisi, državna meja)
-nimamo lastne valute (monetarnega sistema)
Pri nas je zadost, da pride en tuj gradbinec, naredi kompleks sto stanovanj v LJ in proda po 1500 eur/m2, pa bo trg sesut.
Ob sesutih domačih gradbincih, kupcih ki obstajajo, je idealna priložnost za-to.
Vprašanje pa je, če bi si nekdo upal vstopiti na trg s toliko zalogo neprodanih stanovanj, kot je trenutno v LJ.

[hostamox]
Pri nas je zadost, da pride en tuj gradbinec, naredi kompleks sto stanovanj v LJ in proda po 1500 eur/m2, pa bo trg sesut. Ob sesutih domačih gradbincih, kupcih ki obstajajo, je idealna priložnost za-to. Vprašanje pa je, če bi si nekdo upal vstopiti na trg s toliko zalogo neprodanih stanovanj, kot je trenutno v LJ.

Takemu bi se znalo zgoditi marsikaj. Recimo na vsako dovoljenje bi čakal vsaj pol leta več kot je običajno, pa na gradbišču bi imel stalno neke inšpektorje in ti bi vsakič našli kako nepravilnost, pa kaki klošarji bi se mu kar naenkrat zaskvotali na gradbišču, pa žerjav bi se nepojasnjeno prekucnil. Če to ne bi zadostovalo, pa bi na koncu še na direktorjevem računalniku našli kako golo mladoletnico.

No ja predložil sem samo enega izmed možnih scenarijev, seveda pa se pričakuje VELIKI pok ker se je mali že zgodi, za kar vedo edino prodajalci stanovanj v zadnjem letu, ki so jih prodali cca 30 % nižje od vrhuncev

Ker je "desetletja" množina, imaš če prav razumem statistike trga nepremičnin za Slovenijo in Ljubljano za zadnjih najmanj 30 let. Jih deliš še z nami ostalimi?

Samo poglej naslove časopisev zadnjih nekaj desetletij. Že v osemdesetih so tarnali, da je zgrajenih recimo samo 500 stanovanj, rabili bi jih pa vsaj recimo 1000.

To, da nepremičnine menjajo lastnika v povprečju na 174 let je neumnost. Nihče ne živi 174 let. S tvojo statistiko je nekaj narobe. Kaj, se pa mi ne da ugotavljat.

Pri nas je zadost, da pride en tuj gradbinec, naredi kompleks sto stanovanj v LJ in proda po 1500 eur/m2, pa bo trg sesut.
Ob sesutih domačih gradbincih, kupcih ki obstajajo, je idealna priložnost za-to.
Vprašanje pa je, če bi si nekdo upal vstopiti na trg s toliko zalogo neprodanih stanovanj, kot je trenutno v LJ.

Tudi obratno se lahko zgodi. Pridejo tujci sem živet in dvignejo cene stanovanj.
Poleg tega pa ne vem, kje zaboga je taka grozna zaloga teh neprodanih DOKONČANIH stanovanj v LJ. Bojda jih je 4000. Sam ne pridem dlje od številke 1200+. Kje zaboga so??

Haloooo tale je pa res lovska tujci bodo prišli sem živet 1.Ljubljana tujcev NE ZANIMA ponavljam NE ZANIMA 2. Cene "meščanskih stanovanj" so v tujini pod 1000 eur /kvadrat , v Ljubljani kjer v centru naše stare meščanske "podrtije" nimajo betonski plošč med posameznimi etažami. instalacije so zastrarele pa jih cenijo kot suho zlato, no mimogrede GURS jih je vrednotil po slabih 1500 eur/kvadrat...

[gugu75]
Samo poglej naslove časopisev zadnjih nekaj desetletij. Že v osemdesetih so tarnali, da je zgrajenih recimo samo 500 stanovanj, rabili bi jih pa vsaj recimo 1000.

In kje v temle naj bi se po tvojem skrival podatek, koliko je bilo takrat na četrtletje prometa (torej menjave lastništva) pri obstoječih rabljenih stanovanjih?

[gugu75]
To, da nepremičnine menjajo lastnika v povprečju na 174 let je neumnost. Nihče ne živi 174 let. S tvojo statistiko je nekaj narobe. Kaj, se pa mi ne da ugotavljat.

Stanovanj v Sloveniji je 850000, na leto pa se jih zadnja štiri leta vsako leto proda med 4000 in 6700. Česa tukaj ne razumeš oziroma kaj je tukaj sploh mogoče "ugotavljat"?

[TadejK]
Lahko pa do sklepa, da je pri nas nekaj res hudo narobe, prideš tudi z razmislekom o tem, v koliko državah med naštetimi na tem tvojem spisku so od tridesetih največjih gradbincev v zadnjem letu štirje že končali v stečaju (Vegrad, Gradis, SGP Zasavje, Stavbar Gradnje), še nadaljnji štirje razglasili insolventnost (SCT, MTB, CPM, SGP Nova), še najmanj enajst ali dvanajst pa jih bo šlo po tej poti v letošnjem ali najkasneje prihodnjem letu (Gradbinec GIP, Stavbenik, GPG, Begrad Gradnje, Konstruktor, Granit, Pluton Gradnje, ...)? Če bi bilo vse tako krasno in bi prodaja tekla po planu, zakaj imajo potem črne luknje v bilancah in takole propadajo po tekočem traku?

Sicer si mi že povedal, da "Pojma nimam! Pojma!", a vseeno:

www.finance.si/302900/

A tadejk upa napovedati kaj bo z electo? Ceprav kao nima pojma mu kristalna krogla dobro kaze.

Stanovanj v Sloveniji je 850000, na leto pa se jih zadnja štiri leta vsako leto proda med 4000 in 6700. Česa tukaj ne razumeš oziroma kaj je tukaj sploh mogoče "ugotavljat"?

Si boš moral vzet malo več časa, da boš ugotovil na kakšne vse načine nepremičnina prehaja med lastniki. Ker 174let pač ne drži.

Sicer si mi že povedal, da "Pojma nimam! Pojma!", a vseeno:

www.finance.si/302900/

To, da so cene rabljenih stanovanj na nivoju novih, da misliti, da je problem nekje drugje in ne v kupni moči prebivalstva. Osebno menim, da v nezaupanju do gradbincev (od morebitnega stečaja gradbenika naprej). In še enkrat pravim, da destrukcija gradbene operative ne bo rešila ničesar. Za par kvartalov bi lahko povprečna cena padla in po odprodaji vseh teh neprodanih novih stanovanj, bi se cena hitro spravila na ta nivo, kjer je zdaj.

[slep]
A tadejk upa napovedati kaj bo z electo? Ceprav kao nima pojma mu kristalna krogla dobro kaze.

Glej, ne maram folka, ki napovedujejo destrukcijo česarkoli in to ponavlja v nedogled. Ker to je v bistvu najlažje. Še vsaka stvar enkrat propade. Še države niso večne, kamoli podjetja.

[gugu75]

Glej, ne maram folka, ki napovedujejo destrukcijo česarkoli in to ponavlja v nedogled. Ker to je v bistvu najlažje. Še vsaka stvar enkrat propade. Še države niso večne, kamoli podjetja.

Kot je nekdo nekje že zapisal, ti TadejK, če si ne znaš sam izračunati SQRT(SQRT((2143/22+88/11)-8 ) poda rezultat (približno PI).
Rezultat, ki ti ga da, lahko vzameš in razumeš, ali pa se prerekaš, da ni prav izračunal, (čeprav sam ne znaš) ker ti rezultatat ni všeč. Četudi ti rezultata ni všeč je še vedno tak kot je.

Lahko se tudi igraš noja in potisneš glavo v pesek, in je. Meni osebno so dobronamerne informacije, sploh, če mi jih nekdo servira na pladnju, všeč in sem prav hvaležen da to počne.

[0121ZA1]
Umetni posegi ki jih poskušajo impitirati v Slo vodi v japonski scenarij, torej stagnacija cen nepremičnin nadalnjih 20 let,

Mislim, da si si napacno interpretiral "japonski scenarij". V casu stagnacije japonske, njene nepremicnine pac NISO stagnirale, ampak dolgo in krvavo padale.

Nič čudnega, saj ima Japonska dolgo časa praktično ničelno rast cen (inflacija in deflacija v letih se izenačita). V okolju, kjer je vsako leto inflacija, rastejo tudi cene nepremičnin.

Imaš prav bolj milo sem se izrazil

[bc123a]
> [0121ZA1]
> Umetni posegi ki jih poskušajo impitirati v Slo vodi v japonski scenarij, torej stagnacija cen nepremičnin nadalnjih 20 let,

Mislim, da si si napacno interpretiral "japonski scenarij". V casu stagnacije japonske, njene nepremicnine pac NISO stagnirale, ampak dolgo in krvavo padale.

Pa ne pozabi dodati, da so kljub temu japonske nepremicnine ostale se vedno najdrazje nepremicnine na svetu.

[gugu75]
Si boš moral vzet malo več časa, da boš ugotovil na kakšne vse načine nepremičnina prehaja med lastniki. Ker 174let pač ne drži.

Malo premisli, ali se s takim pisanjem delaš norca iz mene, ali bolj iz sebe. Že skozi vso to debato govorimo o prodaji nepremičnin. Tudi viri, ki jih sam citiraš - GURSova poročila, pa tudi tisti tvoj link na cene v tujini - vsi govorijo o prodaji. Iz tega je jasno, da govorimo o tem, na vsakih koliko let se nepremičnina proda. Pa celo če morda komu to ni jasno, lahko številke z enotami vred vrže v ulomek, kar ekonomisti že morate znati, pa bo dobil po okrajšanju enoto "število let na prodajo [enega] stanovanja".

In kakor koli obračaš, iz uradnih podatkov neizpodbitno sledi, da bi se pri ohranitvi povprečnega tempa prodaje iz zadnjih štirih let stanovanje v Sloveniji v povprečju prodalo po 174 letih.

[gugu75]
Glej, ne maram folka, ki napovedujejo destrukcijo česarkoli in to ponavlja v nedogled. Ker to je v bistvu najlažje. Še vsaka stvar enkrat propade. Še države niso večne, kamoli podjetja.

Če prav razumem, po tvojem je logično, da so v obdobju od nekaj mesecev do leta ali dveh po tem, ko sem napovedal (ob takratnem vsesplošnem čudenju in obilici posmeha) propad Istrabenza, Maksime Holding, Infond Holdinga, Centra Naložb, Vegrada, Alposa, obeh Zvon Holdingov, SCT, ... ti tudi zares propadli, saj je tipična življenjska doba podjetij od nekaj mesecev do dveh let in je zato pri taki napovedi težko zgrešiti.

Zdaj si samo še korak od včlanitve v klub tistih, ki na koncu mene razglašajo za povzročitelja propada družbe, ki sem ga napovedal. Pri kar nekaj od zgoraj naštetih mi je to že bilo očitano (praviloma s strani tistih, ki so se ob napovedi najbolj posmehovali). Si pa ti lahko prvi, ki boš meni pripisal krivdo za propad GPG ... tako da če želiš, kar izvoli :)

[gugu75]
Tudi obratno se lahko zgodi. Pridejo tujci sem živet in dvignejo cene stanovanj.
Poleg tega pa ne vem, kje zaboga je taka grozna zaloga teh neprodanih DOKONČANIH stanovanj v LJ. Bojda jih je 4000. Sam ne pridem dlje od številke 1200+. Kje zaboga so??

kok ste vi nepremičninarji smešni.
prav lepo se zabavam z branjem bedarij ki jih pišete

:D))

[TadejK]

Zdaj si samo še korak od včlanitve v klub tistih, ki na koncu mene razglašajo za povzročitelja propada družbe, ki sem ga napovedal.

Jaz bi na tvojem mestu res pazil na kaksne moze v crnem, cudno postavljene bananine olupke, znake nenavadnih dostopov na racunalnik, itd ;)

Saj bi bilo smesno, ce ne bi v sloveniji tale mafija bila tako mocno zlizana s politiko; samo arogantnega Zidarja je treba pogledati, pa je vse jasno.

[TadejK]

Če prav razumem, trdiš, da je nekako logično, da so v obdobju od nekaj mesecev do leta ali dveh po tem, ko sem napovedal (ob takratnem vsesplošnem čudenju in obilici posmeha) propad Istrabenza, Maksime Holding, Infond Holdinga, Centra Naložb, Vegrada, Alposa, obeh Zvon Holdingov, SCT, ... ti tudi zares propadli, saj je pač tipična življenjska doba podjetij od nekaj mesecev do dveh let in je zato pri taki napovedi težko zgrešiti.

Ob vsem dolznem spostovanju (mislim resno!) pa jaz osebno mislim, da ga pri nepremicninah tudi ti posteno sekas mimo (kot vecina forumasev, ki se je podala v dir za bc-jem...apropo, edini, ki ga v tej zgodbi nisem zasledil in je ostal bolj previden, je crt). Kot vidis, si pa tudi sam po treh letih vztrajanja prisel do zakljucka, da se trg vendarle "ne obnasa normalno".

Si boš moral vzet malo več časa, da boš ugotovil na kakšne vse načine nepremičnina prehaja med lastniki. Ker 174let pač ne drži.

Mislim, da ima TadejK prav. On govori o prodajah, ti pa mu oporekaš s podatki o spremembi lastništva na podlagi drugih pravnih poslov, npr. dedovanja (premikaš tarčo, bi rekel TadejK). Za argument, da je napačno izračunal število jabolk, uporabljaš podatek o obstoju hrušk.

[gugu75]
> Sicer si mi že povedal, da "Pojma nimam! Pojma!", a vseeno:
>
> www.finance.si/302900/

To, da so cene rabljenih stanovanj na nivoju novih, da misliti, da je problem nekje drugje in ne v kupni moči prebivalstva. Osebno menim, da v nezaupanju do gradbincev (od morebitnega stečaja gradbenika naprej). In še enkrat pravim, da destrukcija gradbene operative ne bo rešila ničesar. Za par kvartalov bi lahko povprečna cena padla in po odprodaji vseh teh neprodanih novih stanovanj, bi se cena hitro spravila na ta nivo, kjer je zdaj.

Saj je problem - v percepciji lastnikov. Po kmečki logiki in z malce opazovanja trenutnih razmer na trgu, bi lahko le-ti dojeli, da se z zadrževanjem cene čisto nič ne prilagajajo trenutnemu obsegu povpraševanja po teh nepremičninah (mar ne zaznavajo upada obiska potencialnih kupcev??). Kot drugo pa je problem v maržah, ki so si jih gradbinci zamislili iztržit in so na tej predpostavki pogojnega zaslužka percipirali nakupe materiala, najema delavcev in posojil in vseh ostalih z gradnjo povezanih resursev.

Iz prve roke ti povem dejstvo za celjsko regijo - lastna proizvodna cena kv.metra za novogradnjo - stanovanja v naselju izven centra, na povprečni lokaciji, je bila manj kot 600€. Medtem ko so oglaševali prodajno ceno 1.700 za m2, realizirali pa ne manj kot 1.550 za m2, odvisno od načina plačila. 1550/600 = 2,5833 -> 158% donos na investicijo...to je spin, ki ti da mislit. Požrešnosti in pohlepu ni konca, bankirji so pri takšnih pogojih in možnostih bili takoj pripravljeni pristavit svojo skledico, zavarovali so svoje posojilo na vrednostih, ki nimajo realne osnove, in krog je sklenjen (balone nam napihujejo vedno eni in isti, a ni to že zanimivo?). Pa kaj mislijo, da smo res skrajno neumni in neracionalni pri zapravljanju lastnega denarja?! Namesto da bi zdej požrli svoj ranjeni ponos in poskusili vsaj omilit situacijo, še kar čepijo na svojih zahtevah in vztrajajo na očitno prenapihnjenih cenah, ki nimajo v povpraševanju nobene podpore. Res je čudna ta situacija, ko se lastniki gradbenih firm raje odločajo za stečaje in prisilke, ne glede na dejstvo, da imajo za rešitev svoje eksistence na voljo ponudit trgu odkupne cene novogradenj, ki bi jim kljub močnemu znižanju na trenutni realnejši tržni nivo, še vedno prinesle minimalni dobiček. Jim bankriji to prepovedujejo?

Destrukcija momentalne gradbene operative pa prinaša možnost, da njeno mesto zavzame ena nova gradbena oprativa, ki dojema prosti in konkurenčni trg in je vajena drugačnih razmer delovanja trga za razliko od našega plensko naravnanega - z zakonodajo regulative, ki prisklednikom namenja varovanje interesov pohlepa in plenjenja prihrankov in presežkov, ki jih prebivalci uspemo ustvariti. SAm se sprašujem le, ali so te lastnosti skupne vsemu kapitalizmu in državam, ki ga prakticirajo, ali le slovenski interpretaciji le-tega?

Situacija da misliti, da problem res tiči nekje drugje, in ne v kupni moči ali neumnosti pri odločanju povpraševalcev. Lichtenstein poka po šivih press

[TadejK]

In kakor koli obračaš, iz uradnih podatkov neizpodbitno sledi, da bi se pri ohranitvi povprečnega tempa prodaje iz zadnjih štirih let stanovanje v Sloveniji v povprečju prodalo po 174 letih.

OK. Zdaj imamo ta podatek. In kakšno merodajno vrednost naj bi ta podatek sploh imel? Sem vprašal parkrat, kakšen je ta indikator v naši okolici.. Evropi.. Za NY tudi nimam kakšnega linka za to, da je res 21 al kolk že.

> [gugu75]
Če prav razumem, po tvojem je logično, da so v obdobju od nekaj mesecev do leta ali dveh po tem, ko sem napovedal (ob takratnem vsesplošnem čudenju in obilici posmeha) propad Istrabenza, Maksime Holding, Infond Holdinga, Centra Naložb, Vegrada, Alposa, obeh Zvon Holdingov, SCT, ... ti tudi zares propadli, saj je tipična življenjska doba podjetij od nekaj mesecev do dveh let in je zato pri taki napovedi težko zgrešiti.

plosk plosk .. In kdaj to? Je blo to kakšno tekmovanje, pa si zmagal v napovedovanju? Boš dobil kakšno državno odličje za to? Doživljensko rento? Če je bilo to leta 2007 ala ti vera, če pa 2008 pa to ni niti omembe vredno. V edini debati, ki sem jo jaz imel s tabo si zgrešil. Totalno.

[tmatej]
Ob vsem dolznem spostovanju (mislim resno!) pa jaz osebno mislim, da ga pri nepremicninah tudi ti posteno sekas mimo (kot vecina forumasev, ki se je podala v dir za bc-jem...apropo, edini, ki ga v tej zgodbi nisem zasledil in je ostal bolj previden, je crt). Kot vidis, si pa tudi sam po treh letih vztrajanja prisel do zakljucka, da se trg vendarle "ne obnasa normalno".

Kakor vzameš.

Seveda je res, da so za javnost najbolj zanimive cene nepremičnin in pri teh trg res ne funkcionira. Pri moji napovedi cen pred dvema letoma, pri kateri btw bc123a ni imel čisto nič, je šlo prvi dve četrtletji kar po napovedi, za daljša obdobja (vsaj do danes) pa sem usekal močno mimo in to brez zadržkov priznam (no, saj niti ni kaj priznavati, številke so številke in to je jasno). Še vedno sicer menim, da je do tolikšne diskrepance prišlo predvsem zaradi ekstremnega vmešavanja v trg, najbolj s strani bank (preden se kdo začne posmehovati, ima tukaj: tvslo.si/#ava2.96771783; izjavo človeka, ki ima bistveno boljši dostop do podatkov o nepremičninskem trgu in prometu kot kdor koli od nas - predvsem od 1:00 do 1:36). Seveda pa je res, da mora vsaka napoved upoštevati realno stanje, vključno z možnostjo umetnih posegov "iz ozadja" in še n-tič pač priznam, da sem bil pri upoštevanju slednjih zelo zelo slab.

Na drugi strani pa so nepremičninske družbe s svojimi bilancami, kjer pa po mojem trg kar deluje, saj so potrebne vsote za učinkovite posege iz ozadja praktično nedosegljive. Zato osebno ne vidim ekstremnih odstopanj od normalnega delovanja trga; sicer vse deluje počasneje kot bi moralo, a družba s črno luknjo v bilanci prej ali slej tudi v celoti konča v črni luknji. Zato pri teh napovedih doslej tudi še nisem kaj dosti zgrešil - ko so novinarji pisali o tem, da bo Vegrad morda pa celo šel v prisilno poravnavo, je bilo iz bilance jasno, da tu ni druge rešitve kot stečaj in kljub vsem vzvodom "prve dame" [bljak!] se je v nekaj mesecih tako tudi končalo.

Bi pa še tukaj še enkrat povedal - zadnje čase se nekako uveljavlja prepričanje, da se te družbe pošiljajo v prepad načrtno, da s tem vodilni operejo denar in/ali si dokončno prilastijo, kar je vrednega. Pri kaki izjemi je to morda res, pri večini pa ne - te družbe čisto zares propadajo! Drugače ne moremo razložiti krčevitega upiranja razglasitvi insolventnosti, pa pritiskov na Pahorja, Križaniča, vse žive inšpektorje ipd. Pa konec koncev, če bi šlo za ad hoc naklepne potopitve, bi bilo nemogoče že leto ali dve prej napovedati propad ...

[TadejK]
.... Bi pa še tukaj še enkrat povedal - zadnje čase se nekako uveljavlja prepričanje, da se te družbe pošiljajo v prepad načrtno, da s tem vodilni operejo denar in/ali si dokončno prilastijo, kar je vrednega. Pri kaki izjemi je to morda res, pri večini pa ne - te družbe čisto zares propadajo! Drugače ne moremo razložiti krčevitega upiranja razglasitvi insolventnosti, pa pritiskov na Pahorja, Križaniča, vse žive inšpektorje ipd. Pa konec koncev, če bi šlo za ad hoc naklepne potopitve, bi bilo nemogoče že leto ali dve prej napovedati propad ...

To ni prepričanje, to je golo dejstvo. Naj Banka Slovenije razgrne spisek in vsote transakcij v Lichtenstein, na Ciper in v smeri vseh znanih oaz, če si drzne... To bi šele bil revolt brez primere!