Konkretne težave najemodajalcev: kako jih rešiti in kako se jim izogniti?

Najlažje se tem težavam izognejo tako, da stanovanje, ki ga oddajajo, prodajo.

Tako je. In nato še dražje kupijo novo stanovanje...

Ravno zaradi absurdnih sodnih zaostankov ima veliko lastnikov stanovanje rajši prazno kot pa da se vanj zabubi kakšen neplačnik. Ali pa enostavno trmast človek.

Tudi pri tej tematiki pridemo do spoznanja, da je ravno polžasto pravosodje daleč najšibkejši člen slovenske družbe. Dobesedno rakasto tkivo!

Opozarjam pa tudi pred tem, da ne oddajate za najemnino, ki bi bila nižja od tržne. Ker potem najemniki ugovarjajo, da nimajo kam iti, ker se vsa ostala stanovanja na trgu oddajajo za tržno najemnino. Za kar on kao nima denarja. Dobrota je sirota!

Če se kupujejo stanovanja za 4 k na m2 in več, pa se potem vanje še vlaga 700 eur / m2 v opremo... si izračunal, kolikšna naj bo najemnina?
Si pomislil, da se ravno ne tre najmenikov za tržno ceno glede na vložek vanj? Ljudje še imajo 600 eur (najemnina) + 150 eur (stroški), morda za družino 1.000 eur + 200 eur... vendar na daljši rok niso pripravljeni plačevati teh zneskov in prej ali slej gredo v nakup lastnega z bančnim kreditom.

Tako pa na trgu res težko najdeš dolgoročno zanesljive in dobre najemnike, razen če ne znižaš najemnino. Na trgu pa najdeš ob takih cenah hitro del nepoštenih najemnikov, ki so glumci, za sabo pa vedno ene 5 neplačanih najemnin pustijo. In rotirajo.

[GV-1113]
Ravno zaradi absurdnih sodnih zaostankov ima veliko lastnikov stanovanje rajši prazno kot pa da se vanj zabubi kakšen neplačnik. Ali pa enostavno trmast človek.

No, večja verjetnost da raje drži prazno je ta, da so pobrane najemnine zanemarljive v primerjani z rastjo vrednosti stanovanja.

Je res, ampak zato, ker so najemnine v LJ bistveno prenizke (ROI je katastrofalno nizek), sploh ob upoštevanju davkov, stroškov, rizikov, amortizacije, lastnega časa in živcev.

In ja, za tako piškav znesek najemnin se ne splača oddajat in izgubljati živcev z najemniki. Boljše je imeti prazno, v nedotaknjenem stanju, in gledati kako se cene stanovanj lepo višajo.

Tisti, ki imajo malo denarja, pa naj itak ne poskušajo najemati v Ljubljani. Ali pa naj grejo komu za cimra.

Najemnina je v trenutni negotovosti držanja premozenja le del donosa, večina se skriva v rasti cene nepremičnin, če inflacija zbezlja.

Sveti gral najemne pogodbe je posebno pooblastilo najemnika najemodajalcu, da lahko ta v primeru poteka ali rezveze najemne pogodbe iz stanovanje odstreani najemnikove stvari in zamenja ključavnico.

Hkrati se najemnik izrecno odpoveduje pravici do posestnega varstva.

Vse ostalo, vključno z notarsko neposredno izvršljivostjo (to zveni super, a v praksi se najemnik z razlogom odpovedi itak ne bo strinjal in ga bo vseeno treba tožiti), so v Slovenistanu jajca. Približno 5 letna.

Čeprav sem v principu vedno za vladavino prava, je glede na razmere v sodstvu v Slovenistanu nujna (obojestransko konsenzualna) samopomoč najemodajalca. Sam si pomagaj in Bog ti bo pomagal. Sodišče pa mogoče šele po petih letih.

Čisto preprosto:

- Davek na najemnino 10%
- Zakonodaja varuje lastnika / najemodajalca
- Zavarovalnice nudijo "zavarovanje najema"

Samo v Ljubljani bi sprostli 10.000 stanovanj in pri najemnini 1000€ bi FURS pokasiral 1M€/mesec.

Seveda to ne bo šlo, saj bi "Ministrstvo za solidarno prihodnost" in podobni "zgubidani" bili ob razlog za svoj obstoj.

sliši se lepo, papir vse prenese, ampak pravici do sodnega varstva se ne moreš odpovedat. Tudi če imaš notarski zapis, je za izpraznitev še vedno potreben sodni postopek, ki traja vsaj par mesecev (ne manj kot 6). Kot je že nekdo omenil, prava rešitev je raje malo nižja najemnina, ampak preverjeni najemniki. Razen za gamblerje, ampak ti imajo običajno drugačne naložbe :)

Pozabil si še omeniti, da je v pogodbo treba vnesti, da ima najemodajalec pravico do uveljacljanja "ius prima noctis".

Zgrešil si v dveh bistvenih točkah:

1. Neposredno izvršljiv notarski zapis ni v praksi vreden čisto nič. Da to dojameš, moraš poznati civilno procesno pravo. Na začetku sicer na njegovi podlagi lahko takoj vložiš izvršbo, a ker bo najemnik itak ugovarjal, iz izvršilnega postopka nastane pravdni postopek in potem je čisto ista figa kot če bi imel navadno zasebno listino.

Gre samo zato, ali spraviš najemnika ven sam (že v začetku podpiše, da je lahko temu tako), ker na intervencijo polžastega pravosodja se le ne zanašaj.

2. Nekoliko nižja najemnina (od tržne) v praksi pomeni, da se ti bo najemnik zabubil v stanovanje za veke vekov, ker so vsa ostala pač dražja. Tudi če pride do situacije, da mu moraš ti najti drugo primerljivo stanovanje, mu ga potem ne moreš, ker nobeno drugo ni tako ugodno kot je bilo tvoje. Skratka, z nižjo najemnino si zabiješ avtogol!

Stanovanje preprosto prodaš na trgu nepremičnin,pa še davkov ni treba več plačati.

Točno. Imamo več 10 letne izkušnje z oddajanjem, saj je to naša dejavnost. Večinoma je kar ok, tu in tam pa se najde kdo, ki ne samo, da ne plačuje najemnine ampak stanovanje uniči na prafaktorje. Kakšno sodišče neki no, samo dodatni stroški in neskončni postopki. Če bi se zadeve sodno rešile v 3 mesecih, ok ampak to je iluzija. Potrebno se je pač znajti in na lep ali malo manj lep najemnika spraviti iz stanovanja. Pa če to pomeni, da elektro pač izklopi elektriko, ker računi niso plačani.

Ni kaj dodati. Točno tako je!!!!