Gospod Sašo je res vse lepo podkrepil s številkami, ampak kot je nekaj komentatorjev ugotovilo, tu glede stroškov gradnje nekaj ne štima, če vzamemo primerjavo s cenami nepremičnin in stroški dela v sosednjih državah.

Že nekaj časa imam bookmark na iskalnik ponudb na portalu nepremicnine.net in dejstvo je, da je bilo ponudb za moje kriterije pred kakim letom za 2 strani, danes jih je za 4. Dvomim, da se je oporaba interneta za oglaševanje v tem času tako razmahnila. Najbrž to res ni ustrezen kriterij za izdelavo kakšnih analiz, ampak takšno je pač stanje na trgu.

bc123a je napisal(a):


To nima zveze z mojim komentarjem. Polanec je naracunal (ce je bob pravilno povzel), da bi ob zastonj delovni sili in zastonj parcelah se vedno stanovanja stala 1400 EUR/m2, kar je cisti idiotizem.

malo sem zaokrožil, račun je nekako tak; (1800 - 550)*1.1*1.085, s tem da ne poznam veliko investitorjev, ki grejo v tak projekt za 10% donos.

0915Novak je napisal(a):
 Glede novogradenj pa je pomembno še eno dejstvo. 1.1.2010 nas bo doletel še 20% DDV na novogradnje.

 
davek bo višji 1.1.2011 in NE 2010

http://www.finance.s...5_odstoten< /a>

Bob je napisal(a):

nima smisla, grem raje teč.:)

 
Boljš, ja :)

Mogoče boš med tekom spoznal, da ne razmišljajo vsi tako kot ti (ali pa tako, kot bi ti želel), pa to še ne pomeni, da se zajebavajo...

Zanimivo se mi zdi, kako nekateri priznavate samo eno resnico in besno napadete vsakega, ki si upa podvomit vanjo...

Konec koncev se lahko še cel dan kregate o tem, čigavi izračuni so bolj pravilni, ampak meni se zdi bolj pomembno to, da nekdo ne verjame Jankoviću samo na besedo in je šel preverit ali njegove napovedi sploh držijo vodo...

Bob je napisal(a):

malo sem zaokrožil, račun je nekako tak; (1800 - 550)*1.1*1.085, s tem da ne poznam veliko investitorjev, ki grejo v tak projekt za 10% donos.

Nisi šel tečt? Bi bila boljša izbira :)

da še dodam: kot pa da prenašaš razne jz-e in podobne čarodeje

jz321 je napisal(a):


Boljš, ja :)

Mogoče boš med tekom spoznal, da ne razmišljajo vsi tako kot ti (ali pa tako, kot bi ti želel), pa to še ne pomeni, da se zajebavajo...

Zanimivo se mi zdi, kako nekateri priznavate samo eno resnico in besno napadete vsakega, ki si upa podvomit vanjo...

Konec koncev se lahko še cel dan kregate o tem, čigavi izračuni so bolj pravilni, ampak meni se zdi bolj pomembno to, da nekdo ne verjame Jankoviću samo na besedo in je šel preverit ali njegove napovedi sploh držijo vodo...

Tolikokrat smo te dobili na lazi in na pavsalnih trditvah, da je jankovic proti tebi perla.

Mi smo tisti, ki delamo izracune, ti ilustriramo efekt obrestno obrestnega racuna, dajemo podatke o rasti obrestnih mer, brskamo za statistikami iz razvitega sveta, in primerljiva cenejsa stanovanja v okoliskih drzavah.

Ti pa samo lupetas o tem, da cene ne morejo pasti. Za nobeno od svojih lazi ali pavsalnih trditev se nisi niti opravicil, kaj sele da bi priznal, da si brcnil v temo.

 Že nekaj časa imam bookmark na iskalnik ponudb na portalu nepremicnine.net in dejstvo je, da je bilo ponudb za moje kriterije pred kakim letom za 2 strani, danes jih je za 4. Dvomim, da se je oporaba interneta za oglaševanje v tem času tako razmahnila. Najbrž to res ni ustrezen kriterij za izdelavo kakšnih analiz, ampak takšno je pač stanje na trgu.

Mislim da ti tale tvoj simple primer pove veliko več o stanju na nepremičninskem trgu, kot vsi doktorski izračuni.  Včasih ni treba bit pameten (v smislu dokončane formalne izobrazbe) da ugotoviš, kaj se dogaja.

Dober komentar!

schuft je napisal(a):


Nisi šel tečt? Bi bila boljša izbira :)

saj grem.:)

bc123a je napisal(a):

Ti pa samo lupetas o tem, da cene ne morejo pasti. Za nobeno od svojih lazi ali pavsalnih trditev se nisi niti opravicil, kaj sele da bi priznal, da si brcnil v temo.

 Za razliko od tebe?

Dej se malo skuliraj človek... mogoče boš pa potem spoznal, da na svetu ne obstaja samo tvoja resnica!

jz321 je napisal(a):

Za razliko od tebe?

Dej se malo skuliraj človek... mogoče boš pa potem spoznal, da na svetu ne obstaja samo tvoja resnica!

Za razliko od tebe ves cas dajem argumente in mam (spet - malo je trajalo) dosti, tako da gres v kill filter.

In ne, moje in tvoje trditve niso enakovredne, moja resnica je podprta ponavadi z dokazi in referencami, tvoja pa s praznim nabijanjem.

jz321 je napisal(a):

Za razliko od tebe?

Dej se malo skuliraj človek... mogoče boš pa potem spoznal, da na svetu ne obstaja samo tvoja resnica!

vec resnic obstaja?

jz321 je napisal(a):

boš pa potem spoznal, da na svetu ne obstaja samo tvoja resnica!

 ;) majstor, junijsko dogajanje je popoln poraz za slovenske nepremičninarje:

- euribor močno gor
- nafta močno gor
- dolar gor
- hrana čedalje dražjaob precej dražjih osnovnih življenjskih potrebščinah in dražjem kreditiranju, pri čemer plače bolj ali manj stagnirajo, se ti zdi, da bodo šle tudi cene nepremičnin naprej gor? dream on... ;)

gregor666 je napisal(a):


vec resnic obstaja?

 
Ne, tukaj gor obstaja očitno samo Bobova in Bc-jeva resnica (in tistih, ki jima vneto prikimavajo...).

Ker nočem več sodelovat v tej enoumni orgiji, vas lepo pozdravljam :)

A nisi prav ti Boba imel za neko avtoriteto? Si si ze premislil?

V bistvu skoda, da gres, zdaj, ko se je sele dobro zacelo.

UTOPIJA! Samo to bom rekel. Vse kar se bo oziroma se ze dogaja je to, da se bo zmanjšala gradnja nadstandardnih stanovanj. Trg nadstandardnih je pač zasičen...kar se pa stanovanj, ki si jih "lahko" privoščijo mladi....upanje umre zadnje! Nič kaj dosti ne pomagajo banke....če jim moraš za obresti na 15 let kupiti pol nepremičnine, ki si jo kupil. Hvala ne samo gradbeni mafiji temveč tudi bančnemu cehu.

Sašo,... tvoja študija ni slaba in bi se načelno lahko v marsičem strinjal s teboj, vendar menim, da si dejstvu, da na ceno nepremičnin vpliva tudi razmerje med ponudbo in povpraševanjem, namenil premajhno težo. Omenjaš zgolj kratkoročne učinkovine te korelacije,... hja, zakaj pa so potem cene v zadnjih 10 letih tako skokovito narasle? Lastna cena stanovanj (proizvodni stroški) je vendar že skoraj ves ta čas precej podobna, mar ne?
Če se bodo strasti po nakupih umirile (čemur lahko botruje tudi povečan plan izgradnje novih stavnovan), inflacija, nizka kupna moč prebivalstva,... se zna zgoditi, da se Jankovičeve napovedi uresničijo. Morda je fant pri tej nonšalantni oceni res nekoliko pretiral, a nekje 2.000 EUR za m2 bi bila najbrž kar pravšnja ocena.
Če država odatno obdavči še vse nepremičnine, ki ne rešujejo eksistenčnih problemov njihovih lastnikov (beri nekogaršnje drugo, tretje,... n-to stanovanje), bodo vsa ta stanovanja naenkrat priromala na trg, saj bodo za latnike predraga in viski stroški posedovanja ne bodo več kompenzirali najmenin, ki jih lastniki kasirajo. Sploh če se bo uvedba davščin zgodila v negativnem trendu gibanja cen nepremičnin.
Takrat bo trg zasičen s ponudbo, kupci pa redki, saj bodo z nakupi čakali, da se vse skupaj "poruši" do konca. To lahko povzroči pravi nepremičninski kolaps in padec cen do 30% v zelo kratkem obdobju.
Osebno se mi zdi, da bi morale biti cene za starejša stanovanja občutno nižje kot so v trenutno prestolnici, luksuz pa bo vedno držal nek nivo cene. In tako je prav. Kdor ima denar, naj si ga privošči, za tiste z manj "streliva" v denarnicah pa tudi mora nekaj ostati.

Pozdrav,
Aleš (sošolec)

bozga je napisal(a):
Povsem jasno je, da ob letni inflaciji več kot 6%, rasti cen storitev, pomanjkanju obrtnikov in končno tudi velikim pričakovanjem investitorjev cena ne more nikakor pasti na 1.800 EUR/kv.m. To je nerealna obljuba, pri taki ceni se ne bo našel noben investitor več in spet bo nastalo pomanjkanje stanovanj, kar bo cene seveda spet pognalo navzgor. Cene stanovanj v Ljubljani ne bodo nikoli enake kot v Ljutomeru, ker ceno določajo seveda tudi lokacija, razvitost infrastrukture, pedvsem pa bližina delovnih mest.

Ceno na trgu dolocajo tisti, ki za stanovanje v koncni fazi placajo.

"proizvodno" ceno stanovanj pa dolocajo cene parcel, prispevkov in dela in materialov.

Delo in material sta enako draga v Ljutomeru kot v ljubljani.

Jankovic je obljubil da bo cene zbil na 1800 eur/m2. Kot zupan ima moznost znizati prispevke in mocno povecati razpolozljiva zemljisca za gradnjo. Ce bo to storil je druga stvar, a polanec pravi, da tudi ce to naredi, cena ne bo dosti nizja, s cimer se ne strinjamo.

hanibal2 je napisal(a):
Osebno se mi zdi, da bi morale biti cene za starejša stanovanja občutno nižje kot so v trenutno prestolnici, luksuz pa bo vedno držal nek nivo cene. In tako je prav. Kdor ima denar, naj si ga privošči, za tiste z manj "streliva" v denarnicah pa tudi mora nekaj ostati. Pozdrav, Aleš (sošolec)

Tako je. "Mladim druzinam" pac ni treba novih stanovanj, a to da se v ljubljanskih socialisticnih blokih stanovanja prodajajo drazje kot v avstriji, no, to je pa nevzdrzno in je samo posledica balona.

kokoska je napisal(a):

.... Janković lahko zniža samo cene zemlje ....

Sašo Polanec

Župan lahko zniža samo ceno zemlje, ki je v njegovi lasti. Ceno zemlje v lastništvu mestne občine, znižajo, če se tako seveda odločijo, mestni svetniki.

Bi pa mestni svetniki lahko naredili nekaj, kar bi zelo vplivalo na nižje cene stanovanj. Naj pomagajo tujim gradbenim firmam, ki bi želele graditi stanovanja v Ljubljani. Za začetek naj mestna občina natisne brošuro v tujem jeziku, ki bi bila investitorjem iz drugih držav v pomoč, da bi se bolje seznanili z našo zapleteno zakonodajo.

Kolikor mi je znano, v zadnjih 30 letih niti eden gradbenik iz tujine ni zgradil večstanovanjske hiše v Sloveniji. Gradili so že ceste in tunele, stanovanja ne. Ali je to zato, ker se gradnja stanovanj v naši državi ne izplača? Dvomim, mora biti neki drugi razlog.

Počakajmo, kaj bo prinesel čas. Ne morem pa se znebiti občutka, da za "študijo" ne stoji kapital, ki mu ni v interesu večji odklon cen nepremičnin navzdol.

Lahko članek označimo kot OGLAS?

Vključuje pritličje in 11 nadstropij ter tlorisno površino 400 kvadratnih metrov, pri čemer zanemarimo garaže in preostale uporabne površine.


V tem primeru mora kupiti parcelo s površino štiri tisoč kvadratnih metrov, ki mora biti v celoti gradbena parcela.

Neto prodajna površina je običajno okoli dve tretjini bruto površine, tako da lahko investitor proda okoli 3.264 kvadratnih metrov stanovanj.

Strošek zemljišča je tako okoli 1.225 evrov na kvadratni meter neto prodajnih površin. Tudi če bi mestu uspelo znižati ceno kvadratnega metra zemljišča na 500 evrov, bi bil strošek zemljišča na kvadratni meter neto prodajnih površin še vedno nad 600 evrov.

Po mojem mnenju je tukej bistvo napake izračuna. Sašo je predpostavil, da pri gradnji 11 nadrstropne stolpnice porabiš več kot 1 m2 zemljišča za 1 m2 neto prodajne površine. Sicer nisem šel računat, kolk je porabil Vegrad, ali pa SCT, si pa predvsem za slednjega in njegov R5 upam trdit, da je razmerje zemljiče : neto prodajna površina bistveno nižje od 1 : 1.

www.sct-stanovanjski...ni_objekt/

Bor777 je napisal(a):


Župan lahko zniža samo ceno zemlje, ki je v njegovi lasti. Ceno zemlje v lastništvu mestne občine, znižajo, če se tako seveda odločijo, mestni svetniki. 

 
No, no, ne bodimo pretirani formalisti :-). Mestni svet Mestne občine Ljubljana sestavlja 45 svetnikov, od tega 23 z Liste Zorana Jankovića, 8 SDS, 4 LDS, 4 SD, 2 NSi, 1 ZS, 1 Desus, 1 Janez Kopač, 1 Lista za čisto pitno vodo. Se mi zdi, da podpora za kar koli ne bi bila problem :-).

Pa še dodatek:

Novo sosesko bo Vegrad zgradil na 37.200,00 kvadratnih metrih (http://www.vegrad-nepremicnine.com/index.php?p=no vice#22)

 Prodajna površina vseh stanovanj, ki jih ima Vegrad objavljene na svoji spletni strani znaša 51.852 m2. Pri tem je bistveno dejstvo, da se prodaja 518 od 821 stanovanj (ostale je kupil sklad MOL). Če malo poračunam, lahko čez prst trdimo, da je skupna prodajna površina cca 82.180 m2! Za eno enoto prodajnega m2 stanovanja je tako Vegrad porabil 0,453 m2 zemljišča.

Sašo je predpostavil da je treba za 1 neto m2 stanovanja imet 1,225 m2 zemljišča.

Pri izračunu sem upošteval prodajne m2 pri Vegradu, ki so naviti za razne terase in podobno. Kjub temu smatram podatek za ustrezen. Če delimo sumarno prodajno vrednost vseh 518 stanovanj z sumarno prodajno kvadraturo (s terasami in podobnim) dobimo ceno 2.950 € za m2.

Pozicija: nimam doktorata, niti magisterija. Pišem diplomo in NIKOLI pri teh cenah ne bom kupil stanovanja. (nikoli vključuje tudi, da zadanem par mio € na lotu!)

Spoštovani dr.Polanc
Glede na to, da predavate na EF v Ljubljani, ne bom dvomil v vsebino znanja ter seveda vire, iz katerih ste potegnili številke. Povedal Vam bom pa nekaj stvari iz prakse, ker sem delal 3 leta v gradbenem podjetju v tehnični pripravi dela, sedaj pa sem nepremičninski posrednik. Torej kje ste dobili proizvodno ceno tako kot ste napisali mi ni jasno. To podjetje gradi ob obvoznici m2 proizvodna cena mislim da je 800eur/m2(+/-10%) in ustvarjajo dobiček oziroma ravno toliko, da pokrijejo stroške gradbišča ter seveda še faktor uprave. Vi širite neresnico skozi časnike. Naprej se mi zdi čudno da nikjer ne omenjate absorbcijske sposobnosti trga oziroma ključen podatek tukaj je rodnost slovencev. Od leta 1978 pa do leta 2002 imamo negativno. Torej ti ljudje so sedaj stari od 30 let naprej in takrat se ponavadi začne reševati prvič stanovanjski problem, če se nič ne podeduje od umrlega dedka. Ker vlada na trgu nepremičnin rahla panika, imamo vsak dan več ponudbe v trženju, dnevno prihaja v agencijo kjer delam direktno samo meni od 2-5 stanovanj v trženje. Ekonomsko načelo povpraševanje-ponudba? Ste že slišali za to? Ampak to so samo stara stanovanja(povprečno seveda, v strogem centru LJ močno dvomim da bo kdaj padlo pod 3000eur/m2). Novogradnje? Farsa...na 800eur/m2 pribijemo ceno zemljišča v povprečju 400-600eur/m2 in pridemo na 1200-1400eur/m2. Davki(8.5%)->1302-1519eur/m2. Donos za investitorja+stroški financiranja damo pribitek 20% na 1519eur/m2->1822,8eur/m2 in zato ker se ne bomo strinjal z Zokijam bomo zaokrožl na 2000eur/m2 novogradnje kjerkoli v LJ razen res morda na izredno elitnih lokacijah, kjer lokacija nabije ceno. Seveda pa so cene v Vašem članku nabite v nebo zato ker, se podizvajalce ki gradijo(torej gradbeniki) s strani investitorja plačuje z vsiljenimi stanovanji, ki jih ne bodo vnovčili po teh cenah kot vladajo nikoli, ker se plačuje arhitekte tudi na ta način, le da dobijo najlepše stanovanje, potem pa je treba prekalkulirati vseskupi in prevalit na končnega kupca, ki da, plača potem vso to računico. Sramota kar širite tukaj gori, pa upam da ne zamerite, da je oseba ki je v stroki in ki je politično in gospodarsko popolnoma neobremenjena mal demantirala in vas postavila na laž(laž ima preveč negativno konotacijo, se opravičujem rajši bom uporabil besedo "na dvom"), vendar smo se zaradi pritiskov teh lobijev in dejansko gradbene mafije, kot navaja eden od ostalih komentatorjev znašli danes tukaj, tik pred popolnim kolapsom nepremičninskega trga.

pa mal poslušte sošolca Hanibala2 ker govori resnico...vsaj tisto, ki jo številke in trendi in praksa potrjuje

humanist v bistvu nimaš za burek, ne vpletaj čustev v številke

ddv na stanovanjsko novogradnjo je 8.5% na poslovno pa 20%

andrejp1980 je napisal(a):
Spoštovani dr.Polanc Glede na to, da predavate na EF v Ljubljani, ne bom dvomil v vsebino znanja ter seveda vire, iz katerih ste potegnili številke. Povedal Vam bom pa nekaj stvari iz prakse, ker sem delal 3 leta v gradbenem podjetju v tehnični pripravi dela, sedaj pa sem nepremičninski posrednik. Torej kje ste dobili proizvodno ceno tako kot ste napisali mi ni jasno. To podjetje gradi ob obvoznici m2 proizvodna cena mislim da je 800eur/m2(+/-10%) in ustvarjajo dobiček oziroma ravno toliko, da pokrijejo stroške gradbišča ter seveda še faktor uprave. Vi širite neresnico skozi časnike. Naprej se mi zdi čudno da nikjer ne omenjate absorbcijske sposobnosti trga oziroma ključen podatek tukaj je rodnost slovencev. Od leta 1978 pa do leta 2002 imamo negativno. Torej ti ljudje so sedaj stari od 30 let naprej in takrat se ponavadi začne reševati prvič stanovanjski problem, če se nič ne podeduje od umrlega dedka. Ker vlada na trgu nepremičnin rahla panika, imamo vsak dan več ponudbe v trženju, dnevno prihaja v agencijo kjer delam direktno samo meni od 2-5 stanovanj v trženje. Ekonomsko načelo povpraševanje-ponudba? Ste že slišali za to? Ampak to so samo stara stanovanja(povprečno seveda, v strogem centru LJ močno dvomim da bo kdaj padlo pod 3000eur/m2). Novogradnje? Farsa...na 800eur/m2 pribijemo ceno zemljišča v povprečju 400-600eur/m2 in pridemo na 1200-1400eur/m2. Davki(8.5%)->1302-1519eur/m2. Donos za investitorja+stroški financiranja damo pribitek 20% na 1519eur/m2->1822,8eur/m2 in zato ker se ne bomo strinjal z Zokijam bomo zaokrožl na 2000eur/m2 novogradnje kjerkoli v LJ razen res morda na izredno elitnih lokacijah, kjer lokacija nabije ceno. Seveda pa so cene v Vašem članku nabite v nebo zato ker, se podizvajalce ki gradijo(torej gradbeniki) s strani investitorja plačuje z vsiljenimi stanovanji, ki jih ne bodo vnovčili po teh cenah kot vladajo nikoli, ker se plačuje arhitekte tudi na ta način, le da dobijo najlepše stanovanje, potem pa je treba prekalkulirati vseskupi in prevalit na končnega kupca, ki da, plača potem vso to računico. Sramota kar širite tukaj gori, pa upam da ne zamerite, da je oseba ki je v stroki in ki je politično in gospodarsko popolnoma neobremenjena mal demantirala in vas postavila na laž(laž ima preveč negativno konotacijo, se opravičujem rajši bom uporabil besedo "na dvom"), vendar smo se zaradi pritiskov teh lobijev in dejansko gradbene mafije, kot navaja eden od ostalih komentatorjev znašli danes tukaj, tik pred popolnim kolapsom nepremičninskega trga.

andrejp1980 je napisal(a):
ddv na stanovanjsko novogradnjo je 8.5% na poslovno pa 20%

jaz vem koliko je, gospod polanec pa do danes ni vedel.:)

sej je povedal odgovor.....za cene so krivi špekulanti, kako je pa v praksi, kjer sem z vpogledom v izvajalske pogodbe postregu s podatki in ciframi pa vidite lahko v mojem "prispevku" na to skropucalo od članka....imaš prav bob, vsega si finance tut ne morjo prvošt da objavijo, kar nek "Dr." objavi...