tycoon2 je napisal(a):

Kar se tiče plač sem pa že enkrat napisal: leta 2000 je bila povprečna plača v Sloveniji cca 550€, kvadratni meter enosobnega stanovanja v Ljubljani je stal pa cca 1.600€... Ob koncu lanskega leta je bila povprečna plača 940€, m2 enakega stanovanja pa malo manj kot 3.000€... V osmih letih so torej plače zrastle za 71%, cene stanovanj pa za cca 85% in so po vaši logiki "prenapihnjene" za cca 7%.

Ne. V osmih letih so plače zrasle za 400 evrov, cene kvadratnega metra pa za 1.400 evrov. :) Cene so "prenapihnjene" za 1.000 evrov. 

XODAT je napisal(a):
Sicer se strinjam s prispevkom, vendar je potrebno malce popraviti  številke:
-gradbena cena stanovanj v bloku ni 600€/m2 ampak še vsaj tretjino nižja (po moje bi lahko napisal celo polovico nižja) med 300 in 400€ na m2
- v MB se stanovanja prodajajo tudi pod 900€/m2 z vključenim davkom (novogradnje), samo časopisi še zmerom napihujejo številke. Poleg tega pa so nova stanovanja po kvaliteti precej slabša in večinoma narejena pozimi 8betoniranje pozimi pa upam, da veste kaj prinese). no stanovanje se zna v okolici MB dobiti tudi že za manjši denar.

 Res je, da so se novogradnje hitro gradile in bi na podlagi tega lahko sklepali, da manj kvalitetno, vendar so te napake lahko zgolj lepotnega značaja (razpokani zidovi, razpokan parket, zamakanje... ) V grobem pa so te novogradnje daleč pred tistimi izpred 30, 40 let... 

Novogradnje imajo NOVA OKNA in izolativno  FASADO ! Koliko starih blokov ima fasado ? Par prenovljenih, vsa ostala velika večina pa nič in so energetsko blazno potratne stavbe...in obnova stanovalce še čaka...
Če samo pogledaš nove stolpnice na Ljubljanski cesti... in stare stolpnice... Nove bodo imele izolativno fasado, nova okna in še kaj , čez cesto praktično isto visoki kolosi  brez fasade itd.... Razlika v ceni mora bit vsaj 30%. Tako, da velike rezerve so če v padcih cen starih stanovanj sploh sedaj, ko je polno praznih novih na razpolago in lahko kupec izbira... 

Vinci je napisal(a):

Ne. V osmih letih so plače zrasle za 400 evrov, cene kvadratnega metra pa za 1.400 evrov. :) Cene so "prenapihnjene" za 1.000 evrov. 

 
Ja... po Vincijevi matematiki :))) Očitno jo večina tukaj uporablja ;)

Vinci je napisal(a):

Ne. V osmih letih so plače zrasle za 400 evrov, cene kvadratnega metra pa za 1.400 evrov. :) Cene so "prenapihnjene" za 1.000 evrov. 

*****. :-). Tycoon tera svojo varianto. V procentih se številke "nižje".  Zato pa mamo tak trg kakršnega mamo!!!!Lep dan.
P.S. Odštet je še treba starost (staranje) stanovanj, soseske, mesta :-). Ene stvari so nepopravljive:-). Zakaj bi jih preplačevali?

BOM POSKUŠAL BITI KRATEK:
STROŠEK IZGRADNJE STANOVANJA (FSI 1 ali več) JE 600 - 800 €/M2 (standardno stanovaje 70 m2), če zraven dodamo še parcelo, komunalno opremo, projekt pa da imajo vsi lepo plačano, pa da še banka kaj zasluž.. PRIDEMO NA CENO 1000 - 1200€/M2 vse kar je več je čisti dobiček tako prodajalca zemljišča kot nepremičninarja oz. ostalih udeležencev pri gradni. Moja lansko leto napovedana cena je max. 1.700 €/m2 v Ljubljani (ne strogi center).
HIŠE - PRIVAT GRADNJA PA JE STROŠEK DO 600 €/m2 (isti standard kot stanovanja) ZEMLJIŠČE PA OD 50 - 100€/m2. CELOTNA HIŠA (periferija Ljubljane do 30km) ZNESE DO 1100 €/m2 (150m2 neto bivalne površine in vsaj 700m2 zemljišča)

WAHELL je napisal(a):
BOM POSKUŠAL BITI KRATEK: STROŠEK IZGRADNJE STANOVANJA (FSI 1 ali več) JE 600 - 800 €/M2 (standardno stanovaje 70 m2), če zraven dodamo še parcelo, komunalno opremo, projekt pa da imajo vsi lepo plačano, pa da še banka kaj zasluž.. PRIDEMO NA CENO 1000 - 1200€/M2 vse kar je več je čisti dobiček tako prodajalca zemljišča kot nepremičninarja oz. ostalih udeležencev pri gradni. Moja lansko leto napovedana cena je max. 1.700 €/m2 v Ljubljani (ne strogi center). HIŠE - PRIVAT GRADNJA PA JE STROŠEK DO 600 €/m2 (isti standard kot stanovanja) ZEMLJIŠČE PA OD 50 - 100€/m2. CELOTNA HIŠA (periferija Ljubljane do 30km) ZNESE DO 1100 €/m2 (150m2 neto bivalne površine in vsaj 700m2 zemljišča)

 
:-) vse se suče okrog jurja.

Gustl je napisal(a):

 
Latvija je sicer naslednja na vrsti za biti Islandija in izgleda da celo bo (zopet bo poleg njih najbolj udarjena Švedska), tako da čisto primerjavo ne bi delal.

Kaj je to sanjanje, kaj ne, je sedaj vprašnje. Jaz menim da 30-50% padec nam ne uide. Če bo ornk zalaufal, so vse take napovedi ponavadi presežene, vsaj iz borze imam takšne izkušnje. Karkoli napoveš, če se ti zid še tak ekstrem, je na koncu večji. :)

 
Jap. Recimo ko je bil DAX okrog 9000, če bi mi kdo rekel da bo padel na 6000 bi mu rekel da je ueber pesimist in bi ga jemal zelo z rezervo. No zadnje čase se valja med 3600 in 4000. Ko enkrat zalaufa, vrag si ga vedi kaj vse se še zraven naštuli ( velja za eno ali drugo smer).

glede na to, da gradbeno podjetje dobi isti material za nizjo ceno, kot posameznik; da na m2 zemljisca lahko v bloku gradbenik naredi vec stanovanj, iz tega sledi da bi morala biti cena stanovanj na m2 nizja. (seveda ob predpostavki da gre za isto)

To je tako kot potovanje z agencijo ali v lastni reziji...

tycoon2 je napisal(a):

Itak... vse komentarje, ki se ne strinjajo z vsesplošnim nabijanjem pišem jaz, samo pod drugimi nicki :))

Kar se tiče plač sem pa že enkrat napisal: leta 2000 je bila povprečna plača v Sloveniji cca 550€, kvadratni meter enosobnega stanovanja v Ljubljani je stal pa cca 1.600€... Ob koncu lanskega leta je bila povprečna plača 940€, m2 enakega stanovanja pa malo manj kot 3.000€... V osmih letih so torej plače zrastle za 71%, cene stanovanj pa za cca 85% in so po vaši logiki "prenapihnjene" za cca 7%.

 
Vidiš, ko si šprical in ne veš kaj je vzvod. :)  Stanovanja se kupujejo na kredit.

Cena izgradnje stanovanja je do 1200 €/m2, pred letom in pol je bila nastavljena prodajna cena cca 3000 €/m2  ------- +250%, letos je cena nastavljena na 2500 €/m2------ +200%, prodajalo se bo pa ko bo cena 1800 €/m2 ------- +150%.  In tisti ki misli prodati svoje nepremičnine bo ceno spustil že do poletja (beri do junija) ostli pa...Rabljena stanovanja pa bodo minimalno morala biti cenejša od 30% (stara nad 10 let) in več 40% (stara nad 25 let). Že energijske izkaznice bodo pokazatelj.
PRIPRAVLJA SE DOLGO OBLJUBLJENI ZAKON O OBDAVČITVI LUKSUZA!!!  Nekatere občine že imajo višjo obdavčitev zazidljivih zemljišč, ki pa niso pozidane (dvojna cena). Ravno tako bodo obdavčena stanovanja v katerih niste prijavljeni ne prebivate (jih dajete v najem) in stanovanja ki presegajo 25m2 na osebo pri hišah do 40m2 na osebo.
Če ponazorim štiričlanska družina nebo obdavčena če bo živela v stanovanju do 100 m2, ali v lastni hiši do 160 m2 uporabne površine.
Davek bo rastel dvojno z višino "luksuza", isto razmišljajo tudi za avtomobile...

Problem je pri gradnji v lastni režiji tudi relativno visoka cena zemljišča v neposredni okolici Ljubljane. Hiša 250+m2 (K+P+M), res energetsko varčna, sezidana s cigli, klasično ometana, izolirana z volno, ogrevana s TČ, s trisoljnimi okni, tloris po želji, oljen parket, talno ogrevanje, centrali sesalnik etc. jo narediš v lastni režiji brez opreme (omarice, lustri) z vsemi prispevki in davki za krepko manj kot 200.000 EUR. Cena je bližje 150 k EUR. Parcelo pa potem poljubno prištej poleg.
Kar se kvalitete današnje gradnje tiče. Morda so statično in energetsko kvalitetnejše, vendar pa jaz osebno ne bi želel živeti v AB stenah, kot se danes gradi. Sem bil par let v bloku iz betonski ciglov in nimam pretirane potrebe po tem, da bi živel v Lj na nekaj 10 kvadratih, če si za ta denar lahko postavim bajtico v okolici Lj s vsaj 2x (raje 3x) toliko površine s parcelo vred.

tstih je napisal(a):
Tole je po moje čista marsovščina po načelu "što se babi htilo, to se babi snilo." Če so borze zbrisale dobičke od leta 1999 naprej, tedaj ni teorije, da bi stanovanjski trg zbrisal le dobičke od lani, saj so se skoki cen nepremičnin večinoma napajali iz naslova skokov cen VP. Realen padec bo bližje 70 odstotkom.

 
Se strinjam za nekatere lokacije, kjer je bila cena res bolj napihnjena, malo bolj izven najbolj popularnih lokacij pa cene niso tako zelo rasle, zato tudi padle ne bodo verjetno več kot 15%, še posebej na lepih lokacijah. Popolnoma nelogično pa seveda je, da je razlika v ceni nepremičnin na obrobju Ljubljane in 40 km proč več kot dvakratna. Logično je, da nekdo, ki si zelo želi in potrebuje novo stanovanje, zadeve premisli. In če mu ne znese v Ljubljani gre par 10km ven - kar pa je še zmeraj praktično LJ, saj vemo, da je čas za prevoz iz Viča do Trzina enak kot recimo do Postojne.

Realne cene stanovanj bodo takrat, ko bodo investitorji, naprimer pri gradnji bloka, ocenili dejanske stroške na stanovanjsko enoto, pol pa si bodo pribili 5% maržo in stanovanje po taki ceni prodajali - torej seštevek cene zemljišča, dokumentacije, gradbenih del, financiranja...+ 5 %, vse to razdelilili z št. stanovanj, upoštevajoč kvadraturo, ki so bila s temi stroški zgrajena. manjša nihanja gor dol, glede na bolj ali manj ugodno lego stanovanja...pa grem stavit, da se bodo stanovanja z lahkoto prodajala. Naši vrli gradbinci pa bi seveda radi ob enem zgrajenem stanovanju imeli še enega zase oz. 100 maržo (govorim na pamet), saj ljudje niso neumni (dolgo so rabli, daso se malo spametovali). Pri starejših stanovanji, pa je seveda še treba upoištevati amortizacojijo in odbitke glede na starost. Takšno jemoje mnenje.

Hanzi77 je napisal(a):
Če bodo cene padle za 70% potem se difinitvno ne bo več splačalo zidat na svoji zemlji in v lastni režiji. Bo ceneje kupit novo bajto... saj boš za ceno papirjev dobil hišo... Razen če se pojavi kak Jazbinšek spet.... Vseeno mislim da se je dalo na borzi v preteklem desetletju več zaslužit kot pa v stanovanju in sedaj tudi več zgubit, sploh pri raznih špekulantih in goljufih. S tem da so bila stanovanja v času Jazbinška res "zastonj" (ali avto ali pa flet).

 
Za Ljubljano ali Obalo ali Kranjsko Goro to gotovo velja. Razlika za novo hišo s par 100 kvadrati parcele med obrobjem Ljubljane in katerokoli lokacijo v dolini blizu šole, trgovine,... ne more realno biti večja kot 20%. Ostalo je balonček, ki se lahko hitro razpoči. Slovenija je namreč postala še manjša kot je že bila.

Justice1 je napisal(a):
Lavrač, b'k blesav. če je normalna in vzdržna cena stanovanja zate okoli 3000€/m2, in da to tudi predavaš, mi ni čudnega da smo padli v tak drek in da še vedno tonemo. povej ti eni delavski ali pa uradniški družini, da ,če bodo fejst šparal, pa nič jedli, pa se nič greli, bodo lahko v dveh mesecih kupili pol WCjaN.Nnnnn v enem ''normalnem in vzdržnem'' stanovanju. Toš, teh fint, kako ste potrojili promet v zadnjem mesecu , pa sem slišal od tolikih agencij, da se mi zdi da bomo kmalu morali zidati izven mej Slovenije.

 Saj so ga lahko. Prej tri mesece niso prodali nič, zadnji mesec pa trikrat toliko:)

XODAT je napisal(a):
Sicer se strinjam s prispevkom, vendar je potrebno malce popraviti  številke:
-gradbena cena stanovanj v bloku ni 600€/m2 ampak še vsaj tretjino nižja (po moje bi lahko napisal celo polovico nižja) med 300 in 400€ na m2
- v MB se stanovanja prodajajo tudi pod 900€/m2 z vključenim davkom (novogradnje), samo časopisi še zmerom napihujejo številke. Poleg tega pa so nova stanovanja po kvaliteti precej slabša in večinoma narejena pozimi 8betoniranje pozimi pa upam, da veste kaj prinese). no stanovanje se zna v okolici MB dobiti tudi že za manjši denar.

 
To je še ena zgodba. Kvadrat stanovanja v teh novih betonskih kolosih je dejansko vreden za 50% manj kot kvadrat v kvalitetno grajeni novi samostojni hiši (tako lastna cena je nižja kot uporabna vrednost). Pri hišah je pa spet logično, da je kvadrat majhne nepodkletene hiške krepko dražji kot kvadrat velike nadstropne hiše s kletjo tlorisa 150 kvadratov.

dominico je napisal(a):
Problem je pri gradnji v lastni režiji tudi relativno visoka cena zemljišča v neposredni okolici Ljubljane. Hiša 250+m2 (K+P+M), res energetsko varčna, sezidana s cigli, klasično ometana, izolirana z volno, ogrevana s TČ, s trisoljnimi okni, tloris po želji, oljen parket, talno ogrevanje, centrali sesalnik etc. jo narediš v lastni režiji brez opreme (omarice, lustri) z vsemi prispevki in davki za krepko manj kot 200.000 EUR. Cena je bližje 150 k EUR . Parcelo pa potem poljubno prištej poleg.

 cena prispevkov, davkov, načrtov in nadzornega je za tako veliko hišo zelo težko pod 40k. sicer odvisno od občine in komunalne infrastrukture. za 500k/m2 pa ni šans da narediš tisto kar si ti opisal. samo strojne instalacije te bodo skupaj s toplotno črpalko stale blizu 25k. realna cifra za opisano je od 700/m2 dalje, zgornje meje pa skoraj ni, ker je vse odvisno od kvalitete ali če hočeš preseravanja. je pa seveda vprašanje zakaj sploh rabiš 250m2 hišo.

Toš: PRODAJATI TUJO NEPREMIČNINO,BITI PLAČAN PO PROCENTU,(VIŠJA CENA ,VEČ V MOJ ŽEP) SMO ZA VIŠJE CENE! VSAJ 8000e m2 VENDAR NA MARSU.....

Tycoon, ti izhajas, da je koeficient cena m2/placa fiksna in v Sloveniji povsem obicajno, da je ta faktor 3.0. Drugod (na razvitem zahodu, kamor bi naj Slovenija prisla enkrat) to ne velja, ampak je okvirno 1:1, torej je faktor 1.0...

kzupanc je napisal(a):

 
To je še ena zgodba. Kvadrat stanovanja v teh novih betonskih kolosih je dejansko vreden za 50% manj kot kvadrat v kvalitetno grajeni novi samostojni hiši (tako lastna cena je nižja kot uporabna vrednost). Pri hišah je pa spet logično, da je kvadrat majhne nepodkletene hiške krepko dražji kot kvadrat velike nadstropne hiše s kletjo tlorisa 150 kvadratov.

 
najprej so nabijali nepremičninarji sedaj boste pa še vi. problem pri blokih je, da je razlika med neto stanovanjsko površino, o kateri se pogovarjate in bruto, ki jo je potrebno narediti, relativno velika. tudi okolico, dovoze in obvezna parkirna mesta je potrebno narediti. vse je potrebno komunalno opremit. nato je pa treba prišteti še vse prispevke, davke in načrte. po moje si sploh ne predstavljate kaj vse mora narediti investitor za novo stanovanjsko naselje.

0831LA1 je napisal(a):
Toš: PRODAJATI TUJO NEPREMIČNINO,BITI PLAČAN PO PROCENTU,(VIŠJA CENA ,VEČ V MOJ ŽEP) SMO ZA VIŠJE CENE! VSAJ 8000e m2 VENDAR NA MARSU.....

 Preberi Odštekonomijo, tisti del glede teh provizij. Sicer logično, ampak fajn prebrat še enkrat.

Naše agencije še niso tega vzele oz. kot smo že ugotavljali, najbrž večinoma ne živijo le od provizij, ampak so same precej zainvestirane. Zato jih padec precej bolj boli kot nesklepanje poslov.

Podobno kot večina borznih hiš.

Zanimiv naslov in razmišljanja. Drugače povedano, kupci bi čimceneje (najraje kar zastonj :), prodajalci pa čimdražje (več kot je vse skupaj sploh vredno). Malo ekstremistične cifre, tudi tisti, ki so realni s ceno 1000 na kvm. Pa ne v Ljubljani! Kdaj? Kako? Če je izgradnja samega stanovanja nekje 800 evrov na kvm, kako bo v Ljubljani (to je zemlja, po kateri je največ povrpaševanja v Sloveniji nasploh in ima posledično tudi višjo ceno in jo bo imela vsaj še toliko časa, dokler bo tu največ služb in dogajanja, da bodo ljudje še vedno silili v ali čimbližje LJ)? Koliko je pa potem vredno stanovanje v Murski Soboti? Morda toliko kot so stroški izgradnje, torej 800 evrov na kvm? Ok, a v LJ pa pol 1000? Če bi bilo res kdaj tako, bi bilo lahko le za kratek čas, saj naprimer potem ne bi nihče kupil stanovanja v MS za 800, če je v LJ 1000, razen če bi bilo potemtakem stanovanje v MS vredno 300. Stanovanja pri nas imajo že zelo podobne cene kot po vsej Evropi (tako kot so  izenačene tudi cene hrane itd.), samo plač še nimamo evropskih. To je problem, sicer pa ne bi rada, da bi naše nepremičnine bolj razvrednotili, kot v Evropi, saj bi nas potem kajkmalu začeli kupovati naši sosedje in nam, revčkom Slovenčkom oddajali svoja stanovanja v LJ. Bodite realni, jaz menim, da staro stanovanje v LJ (blizu središča) res ne more biti vredno 2.500 evrov, sam na jurja pa ne pridem, z nobenim izračunom. Menim tudi, da če bi stanovanje v LJ slučajno padlo na 1.500 evrov, bi se kajkmalu vsul plaz tistih kupcev, ki že nekaj časa čakajo in cena bi spet začela rasti.

XPAVC je napisal(a):

 Saj so ga lahko. Prej tri mesece niso prodali nič, zadnji mesec pa trikrat toliko:)

 
:-). Nepremičninska matematika.  Vic dneva!!!

dalex je napisal(a):
Tycoon, ti izhajas, da je koeficient cena m2/placa fiksna in v Sloveniji povsem obicajno, da je ta faktor 3.0 

Običajno ali neobičajno, tak pač je... in je bil podoben tudi leta 2000.

PO SLIKI, JE TO BRILEJEVA????

Bob je napisal(a):

 
najprej so nabijali nepremičninarji sedaj boste pa še vi. problem pri blokih je, da je razlika med neto stanovanjsko površino, o kateri se pogovarjate in bruto, ki jo je potrebno narediti, relativno velika. tudi okolico, dovoze in obvezna parkirna mesta je potrebno narediti. vse je potrebno komunalno opremit. nato je pa treba prišteti še vse prispevke, davke in načrte. po moje si sploh ne predstavljate kaj vse mora narediti investitor za novo stanovanjsko naselje.

 
Za tole sem ti dal ***** Bob... a ti lahko rečem kar Robert ;)

Kaj je potrebno upoštevati - zakaj bo padec večji od "želja":
1. Znižati se "morajo" cene zemljišč,
2. Zaradi nižjega povpraševanja se znižujejo cene materialov,
3. Zaradi znižane zaposlenosti bo padla cena dela,
4. Težko pridobivanje sposojenega denarja (+ večji pribitek bank zaradi tveganja; večja negotovost za zaposlitev),
5. Znižanje nepremičnin po večjem delu sveta (v Sloveniji recesijsko dno še ni doseženo, zato tudi cene padajo z zamikom)
6. Obeta se obdavčitev nepremičnin,
7. Velike neprodanih stanovanj (tudi veliko nedokončanih),
8. Drastično zmanjšanje kupne moči zaradi znižanja vrednosti večine vrednostnih papirjev.

: Običajno ali neobičajno, tak pač je... in je bil podoben tudi leta 2000.

Seveda, tako je, mene zanima zakaj, glede na to, da si obogatel (tudi z nepremicninami), ti pa taksna vprasanja niso pomembna, je to precej hecen odgovor od tebe, verjamem, da imajo vse stvari v naravi svoj vzrok in posledico... V redu, ce enkrat Slovenci dosezemo, da bo povprecna placa pac taksna kot nemska, bomo imeli 3x drazja stanovanja kot v Nemciji? Na osnovi cesa? In kaj se zgodi, ce se ta faktor ne bo drzal v nedogled? Verjetno bos samo skomignil z rameni?

Prosim pokažimi kalkulacijo po kateri je možno zgraditi hišo za 600€/m2 na ključ. Ta kalkulacija je vzdržna samo v primeru, da kupiš samo material in vse narediš sam. Za 600€ na žalost ne gre skoz.

gensi je napisal(a):
Kaj je potrebno upoštevati - zakaj bo padec večji od "želja":
1. Znižati se "morajo" cene zemljišč,
2. Zaradi nižjega povpraševanja se znižujejo cene materialov,
3. Zaradi znižane zaposlenosti bo padla cena dela,
4. Težko pridobivanje sposojenega denarja (+ večji pribitek bank zaradi tveganja; večja negotovost za zaposlitev),
5. Znižanje nepremičnin po večjem delu sveta (v Sloveniji recesijsko dno še ni doseženo, zato tudi cene padajo z zamikom)
6. Obeta se obdavčitev nepremičnin,
7. Velike neprodanih stanovanj (tudi veliko nedokončanih),
8. Drastično zmanjšanje kupne moči zaradi znižanja vrednosti večine vrednostnih papirjev.

 
sem že povedal, na vrhu krize se bo hišo bolj splačalo kupiti kot narediti. prav tako bodo cene stanovanj brez problema pod proizvodnjo ceno. predvsem bi pa po mojem mnenju morale strmoglaviti cene starih stanovanj v socialističnih getih. ker tisti, ki denar imajo ,tam ne bodo hoteli živeti, tisti, ki ga pa nimajo, pa teh cen ne bodo mogli plačati.