pri nas bo ša še kar raslo ali kaj, zbudte se nepremičninski agentki in pejte delat kaj drugega....

Zanimivo je, ko se sedaj pojavlja po 400 in več oglasov na nepremicnine.net na dan na novo (dobro, nekaj je dvojnih, trojnih ipd.) ampak da se slutiti, da na jesen začnejo agencije, mali investitorji tipa doo in špekulanti ponujat stanovanja in hiše za male pare oziroma bojo ko domine bankrotiral in z njimi bo šlo še precej gradbincev. Skratka za delnicami bo očitno podoben krah na nepremičninah.

samoiniciatiuc je napisal(a):
pri nas bo ša še kar raslo ali kaj, zbudte se nepremičninski agentki in pejte delat kaj drugega....

 
Verjetno se je pri nas lani močno zmanjšalo število transakcij, ker je prepoceni in se folku neumno zdi za drobiž kupovat nepremičnine.

jaz si malo ogledujem nepremicnine. Za 55m2 bi imeli vsi 700 eur najemnine. Stanovanja se po moje po tej ceni ne morejo oddati. ljudje pa izgubljajo sluzbe.Kdo to placuje?*

Dobro si opisal. Na nepremičninskem trgu se pojavljata dve skrajnosti. Ko bo počlo, zna kar fino udart v eno smer.

Itak ;). Zapišeš gor pravo ceno potem te pa na davčni jebejo ker da utajuješ davek - se ne splača živce zgubljat :)

bondy je napisal(a):
jaz si malo ogledujem nepremicnine. Za 55m2 bi imeli vsi 700 eur najemnine. Stanovanja se po moje po tej ceni ne morejo oddati. ljudje pa izgubljajo sluzbe.Kdo to placuje?*

 
Poglej še povpraševanje. ASK brez BID ni vreden nič.

 

bondy je napisal(a):
jaz si malo ogledujem nepremicnine. Za 55m2 bi imeli vsi 700 eur najemnine. Stanovanja se po moje po tej ceni ne morejo oddati. ljudje pa izgubljajo sluzbe.Kdo to placuje?*

 
Odvisno koliko takšno stanovanje stanje. Če stane 100.000 € predstavlja 700 € po odbitju davka in stroškov cca. 5% letni donos. Če odbiješ še amortizacijo, je donos že nižji kot na banki.

0901Simam je napisal(a):

 
Odvisno koliko takšno stanovanje stanje. Če stane 100.000 € predstavlja 700 € po odbitju davka in stroškov cca. 5% letni donos. Če odbiješ še amortizacijo, je donos že nižji kot na banki.

 
..še en, ki pojma nima o nepremičninah in se štuli z izračuni, ki ne držijo.

0219K21 je napisal(a):

 
..še en, ki pojma nima o nepremičninah in se štuli z izračuni, ki ne držijo.

 
Ne vem kakšno vezo ima to sploh z nepremičninami. To je čisto preprosta matematika.
700 x 12 = 8400 - 22,5 % = 6510 € / 100000 = 6.5% donos.
Oceno stroškov lastništva (rezrevni sklad, investicijsko vzdrževanje... ) pa prepuščam tebi, ki si strokovnjak.

ja 6.5% donos ni slabo ce jih res dobi, samo tako stanovanje se najbrz prodaja za nekoliko vecjo ceno, tako da se tudi donosnost zmanjsa....

0901Simam je napisal(a):

 
Ne vem kakšno vezo ima to sploh z nepremičninami. To je čisto preprosta matematika.
700 x 12 = 8400 - 22,5 % = 6510 € / 100000 = 6.5% donos.
Oceno stroškov lastništva (rezrevni sklad, investicijsko vzdrževanje... ) pa prepuščam tebi, ki si strokovnjak.

 
Ko sem gledal na zadnje so "normirani stroški" bili 40%. Tvojih 22,5% potem ni toliko temveč "le" 15%.

A ne glede na to si na drugi strani (pri denarju) pozabil, da ga grizlja inflacija.

Vlaganje v investicijski sklad ni strošek, temveč, če češ, ena izmed posebnih oblik varčevanja.

Postane pa strošek v primeru črpanja za investicijsko vzdrževanje, a v tem primeru ne moreš računati investiticijsko vzdrževanje kot strošek še enkrat.

Tudi amortizacijo ne smeš kar tako vključevati, saj je amortizacija (zopet) ena izmed oblik računskih operacij za računanje stroška, ki bi ga moral prestati, da premoženje ostane na enaki ravni uporabnosti.

"Čez palec" je npr. za zgradbo amortizacijska doba po tamalem med 50 in 100 let (za nekatere zgradbe, npr. zgrajene sredi 19. stoletja, v središču Ljubljane sodno zaprisežen cenilec podaja to dobo na 250 let).

Toda, pozor, amortizacija se računa izključno za zgradbo, ne pa tudi za zemljišče. In, če je vrednost nepremičnega premoženja 100 K€ je v tej vrednosti navadno (ocena) 50% vrednost zemljišča. Amortizira se le preostalih 50 K€. Na dobo npr. 50 let (kar je za stanovanjaske bloke zelo zmerno). Tako znaša amortizacija reci in piši le cca. 1000 EUR/leto.

In kaj je ta znesek? Pa natanko tisto kar ohranja nepremičnino, to nalogo pa že opravljamo skozi varčevanje v investicijski sklad oz. skozi investicijsko vzdrževanje.

Pozabljate da tudi glavnica pada...

Amortizacija in investicijsko vzdrževanje teoretično res imata enak namen, v praksi pa ju ne moreš popolnoma enačiti. Z investicijskim vzdrževanjem stavbo le vzdržuješ, da ne propada, medtem ko je z amortizacijo dosežeš, da po preteku am. dobe stvar nadomestiš z novo. Tvoja predpostavka, da gre za isto postavko, bi držala vodo v primeru, da si edini lastnik stavbe (in posledično sam odločaš o namenu investicijskega vzdrževanja) in dokler zneski vzdrževanja ne začnejo presegati zneska amortizacije.

0219K21 je napisal(a):

 
Toda, pozor, amortizacija se računa izključno za zgradbo, ne pa tudi za zemljišče. In, če je vrednost nepremičnega premoženja 100 K€ je v tej vrednosti navadno (ocena) 50% vrednost zemljišča. Amortizira se le preostalih 50 K€. Na dobo npr. 50 let (kar je za stanovanjaske bloke zelo zmerno). Tako znaša amortizacija reci in piši le cca. 1000 EUR/leto.

In kaj je ta znesek? Pa natanko tisto kar ohranja nepremičnino, to nalogo pa že opravljamo skozi varčevanje v investicijski sklad oz. skozi investicijsko vzdrževanje.

 

0219K21 je napisal(a):

 
Ko sem gledal na zadnje so "normirani stroški" bili 40%. Tvojih 22,5% potem ni toliko temveč "le" 15%.

40% normirani stroški so za opremljeno stanovanje. Za neopremljeno pa 10%.
Glej, moj račun je približen. Pri njem stroškov in amortizacije sploh nisem upošteval.
In sem dobil, da je 700€ najemnine pri 100.000€ vrednem stanovanju 6.5% donos.
Naj še izračuna kdo drug.

ce imate racune da ste denar vlozili v stanovanje (beljenje, oprema), lahko tudi davka ne placate.