svaka čast dec, tko se piše.......pa če boš še kak vpogled v notranjost delovanja rabil od posrednika, ki je ene 2 leti svaril pred temu kar se je zdele začel šele dogajat, mi zaupaj mail, pa ti pošljem še kar nekaj ugotovitev. Prva in edina pravilna je ta, da celotn nepremičninski lobij v slepi veri, da se bo to kar čez noč vse popravl in brez ustreznega znanja, kam vse so nepremičnine dejansko vpete zavaja javnost in to na veliko. Potem pa imaš naivnega slovenčka k verjame samooklicanim strokovnjakom, samo zato k se pojavijo v medijih in leti na banko, vzame kredo in se zakolje za 3/4 življenja s tem. Je pa res da posploševanje nekak ne paše v kontekst izražanja mnenja, kar lepo potrjuje dr.Bulc, kateremu mnenju se 100% pridružujem. Problem pa je v tem, da je veliko lešinarjev na nepremičninskem trgu zavarovalo hipoteko skoraj v celoti z vrednostjo na dan pridobitve, brez kakih cenilcev itd, kar pomeni, da bodo ti lešinarji pozvani ob kakem finem padcu za cca.30-50% cene seveda k dodatnemu zavarovanju le-te.....ob nelikvidnem trgu, lucidnem pričakovanju prodajalcev, da bo tole minil z dons na jutr(pa se v resnici očitno šele začenja) je verjetnost teh scenarijev krepko nad 75%.....da o tem, da prihajajo popravki vrednosti aktiv podjetij, kjer so notr raznorazne nepremičnine ocenjene med letom 2002-2008 ja pol lohk sklepaš, sej si brihtn in neobremenjen poba in kapo dol, tvoji članki do Đabest <---urban pogovorni slengizem, ki v SSKJ ni zaveden, pomeni pa "vredu, ok, super..." :)

stanje v gospodarstvu je iz dneva v dan slabše, ljudje letijo na cesto borza se je prelomila, posledično bodo padale cene nepremičnin. tudi zato ker je demografija manjša, manj ljudi, manj kupcev, zdaj so kupovali otroci od tistih iz povojnega baby boom-a, zdaj pa pride na vrsto vrzel.....padec čist očitno, s tem da seveda so povojni baby boom ljudje zdaj stari cca 60 let in okrog 70 do 75 jih bo večina pospravilo na britof in bodo ostala prazna stanovanja, cene bodo zelo padle, te ljubljanske luknje bodo po 50.000 eur, ni druge. kar pojdite po blokih in hišah, saj so povsod sami upokojenci noter, ko bodo pa na britofu bo pa ponudba mnogo večja od povpraševanja in cene sigurno majhne. če bi imeli tako rodnost kot na kosovu pa bi se lahko bali za cene stanovanj, zdaj pa ne.

Dobra tale: Navedel je zanimiv primer iz Čila, kjer so uvedli davek na nepremičnine, v zakon pa tudi zapisali, da po vrednosti, ki jo bodo lastniki navedli ob prijavi davka, lahko država odkupi nepremičnino. In je bil red.

Poznam konkreten primer konkretnega prijatelja z nizozemske: fant je po diplomi kupil majhno 40m2 stanovanje s hipotekarnim kreditom na 30 let, za kar plačuje anuiteto 600EUR/mesec. Enaka stanovanja v neposredni bližini se oddajajo za 900EUR/mesec. To je realno dejstvo, česar pa pri nas še nismo vajeni.

gregor7ak ja a si povedal tut kolk ma plačo? :) k tapru ti povej kolk ma plačo, pol ti bom pa še jaz povedal primer ene od mojih strank v Bruslju....

gregor7ak je napisal(a):
Poznam konkreten primer konkretnega prijatelja z nizozemske: fant je po diplomi kupil majhno 40m2 stanovanje s hipotekarnim kreditom na 30 let, za kar plačuje anuiteto 600EUR/mesec. Enaka stanovanja v neposredni bližini se oddajajo za 900EUR/mesec. To je realno dejstvo, česar pa pri nas še nismo vajeni.

 
In najbrž tega, še dooolgo časa ne bomo imeli priložnost opazovati pri nas in zato tudi še naprej tega ne bomo vajeni :))))

andrejp1980 je napisal(a):
1.) svaka čast dec, tko se piše.......pa če boš še kak vpogled v notranjost delovanja rabil od posrednika, ki je ene 2 leti svaril pred temu kar se je zdele začel šele dogajat, mi zaupaj mail, pa ti pošljem še kar nekaj ugotovitev. 

2.) Problem pa je v tem, da je veliko lešinarjev na nepremičninskem trgu zavarovalo hipoteko skoraj v celoti z vrednostjo na dan pridobitve, brez kakih cenilcev itd, kar pomeni, da bodo ti lešinarji pozvani ob kakem finem padcu za cca.30-50% cene seveda k dodatnemu zavarovanju le-te....

 1.) Moje kontakte najdeš na www.econep.si.

2.) O "nevarnih" hipotekah pri nas pa več v prihodnji objavi, zato bom vesel tudi tvojih izkušenj.

Tile razpravljalci res živijo v oblakih... Pridite dol na zemljo, pa si privoščite kredit za 3/4 življenja, pa še lačna usta nafutrite, pa še za pokojnino varčujte. PA JA DE!!!

0715DOMIN je napisal(a):

 1.) Moje kontakte najdeš na www.econep.si.

2.) O "nevarnih" hipotekah pri nas pa več v prihodnji objavi, zato bom vesel tudi tvojih izkušenj.

 
Fajn. Dodaj še kakšen post tu na forumu ko bo objavljeno, da ne zgrešim :)

No, ja.. Tudi če se vsi prizadeti združijo in tulijo, da tako ne gre in ni/je prav,pravično,človeško,oderuško ali kar koli že, cene razen v primerih obupa(en investitor se je menda že sam pokončal), NE BODO bistveno padle. Torej "opinion makerji" bi morali raji povedati, da so kalkulacije tistega, kar je novega na trgu, bile narejene pred dvemi leti. Bodoči zaslužki so bili že porabljeni. Torej od kje znižanje cen? Cene lahko kvalitetno znižajo samo tisti prodajalci(beri investitorji), ki so se pač priključili na iracionalni vlakec visokih cen, oni sami pa imajo zdravo kalkulacijo. Samo malo jih je na žalost.

HOPSA je napisal(a):
No, ja.. Tudi če se vsi prizadeti združijo in tulijo, da tako ne gre in ni/je prav,pravično,človeško,oderuško ali kar koli že, cene razen v primerih obupa(en investitor se je menda že sam pokončal), NE BODO bistveno padle. Torej "opinion makerji" bi morali raji povedati, da so kalkulacije tistega, kar je novega na trgu, bile narejene pred dvemi leti. Bodoči zaslužki so bili že porabljeni. Torej od kje znižanje cen? Cene lahko kvalitetno znižajo samo tisti prodajalci(beri investitorji), ki so se pač priključili na iracionalni vlakec visokih cen, oni sami pa imajo zdravo kalkulacijo. Samo malo jih je na žalost.

 
Si morda še en izmed tistih, ki so sveto prepričani da cene lahko diktirajo samo prodajalci ? :)

Glede manjšega povpraševanja po nepremičninah na račun tega da bo trenutna generacija upokojencev odšla na pokopališče se ne bi strinjal, saj je tudi trenutni demografski trend zelo pozitiven, saj imaj sedaj otroke generacija otrokov t.i. baby boom generacije - število rojstev se spret veča in posledično mladih družin. Gre pa še za en faktor in to je družbena mentaliteta, ki je naravnana veliko bolj individualistično in posamezniki se v veliko večjem število odločajo za samostojno življenje, ki zahteva tudi svojo nepremičnino. Prav tako je veliko ločitev in drugih partnerskih zvez, ki temeljijo na ločenem bivanju, tako da ima vsak partner svojo nepremičnino. Vse to in še kaj bo prispevalo, da bo povpraševanje po nepremičninah še vedno visoko, zagotovo pa se ne bo znižalo.

Druga debata je sama cene nepremičnin, ki je seveda pretirana v nekaterih primerih. Visoka cena mora odražati tudi visiko kulturo bivanja in standarda, kar je bil v sloveniji velik problem, saj nepremičnine niso dosegale visokih standardov po katerih bi se za takšno ceno morale prodajati. Odstopanje je bilo premajhno med slabimi in dobrimi stanovanji, kar pa se bo ob trenutni krizi močno spremenilo, saj nihče ne bo več pripravljen plačevati neustrezne cene in ljudje se bodo morali samokritično zazreti vase in realno oceniti svoje nepremičnine. Visoka cena ja, vendar tudi za top nepremičnino, nikakor pa ne za 2,5sobno stanovanje v 4 nad. brez dvigala na koncu šentvida npr.
 
Problem visokih kreditov, ki so jih ljudje najemali za nakup svojih stanovanj pa je problem v relativni novosti kreditov in leasingov za nakup stanovanja v sloveniji, kjer je to v primerjavi z Evropo in Ameriko relativna novost in dejstvo je da ljudje ne pozanjo realnosti tovrstnega financiranja in sploh ne vedo v kaj se spuščajo in se seveda odločajo povsem neracionalno, oz. najemajo prevelike kredite za njihove zmožnosti, kako pa se bo to končalo pa bomo videli. Sam menim da se bodo cene zelo segmentirale glede na kakovost ponudbe, od lokacije do gradnje in bomo imeli velik razpon cen nepremičnin tako kot v tujini in bo m2 stanovanja v Ljubljani stal od 1000 eur do 8000 eur/m2.

gregor7ak je napisal(a):
Poznam konkreten primer konkretnega prijatelja z nizozemske: fant je po diplomi kupil majhno 40m2 stanovanje s hipotekarnim kreditom na 30 let, za kar plačuje anuiteto 600EUR/mesec. Enaka stanovanja v neposredni bližini se oddajajo za 900EUR/mesec. To je realno dejstvo, česar pa pri nas še nismo vajeni.

 
A tiste pol, kar so starši primaknili, pa tu ne šteje? Dvomim, da dobiš kje v evropi za 100% kredita.

Najprej je treba pogledati, kdo je ta jajca organiziral in so motivi takoj jasni.

Če bi konferenco organizirali kupci stanovanj, bi bila razprava povsem drugačna.

Najprej bi povedali, da cene padajo. Potem bi ugotovili, da se stanovanj ne splača kupovati, na koncu pa bi rekli, da pričakujemo ornk padec.

soft in hard landing, ne lending

Nepremičninske agencije in ostali špekulani oz. kvazi investitorji, imajo v lasti veliko stanovanj. Kopuvali so jih z namenom poceni zaslužka. Saj so cene stanovanj povsod v Sloveniji do sedaj samo rastle. Dobiček se je kar sam ponujal. Sedaj pa pride finančna kriza in stanovanj ni mogoče prodati. Po določenih verodostojnih ocenah, npr. v Savinjski regiji, je bilo v zadnjem mesecu prodananih samo 20 % stanovanj, v odnosu na lansko leto za isti mesec. Te agencije bodo morale same kmalu občutno znižati cene, da bodo sploh še kaj prodale, drugače jih čaka bankrot. Cene stanovanj se bodo v roku 3 do 4 mesecev sigurno občutno znižale. Garantiram. Če kdo misli drugače, živi na luni. LP.

HOPSA je napisal(a):
No, ja.. Tudi če se vsi prizadeti združijo in tulijo, da tako ne gre in ni/je prav,pravično,človeško,oderuško ali kar koli že, cene razen v primerih obupa(en investitor se je menda že sam pokončal), NE BODO bistveno padle. Torej "opinion makerji" bi morali raji povedati, da so kalkulacije tistega, kar je novega na trgu, bile narejene pred dvemi leti. Bodoči zaslužki so bili že porabljeni. Torej od kje znižanje cen? Cene lahko kvalitetno znižajo samo tisti prodajalci(beri investitorji), ki so se pač priključili na iracionalni vlakec visokih cen, oni sami pa imajo zdravo kalkulacijo. Samo malo jih je na žalost.

 
Upam sicer, da imas prav, ker to bi pomenilo konec krize, ampak dvomim. Trenutno ponudba stanovanj na trgu presega povprasevanje.Tisti ki so nameravali kupiti stanovanja sedaj cakajo ali bo se kaj padlo.

V gospodarstvu se ze kaze pomanjkanje denarja v obtoku in kot kaze se bo to preneslo tudi na ljudi v letu 2009.
Vecina investitorjev je stanovanja gradilo s krediti, katere so zavarovali z vrednostjo stanovanja. Sedaj je samo vprasanje koliko casa bodo investitorji lahko pokrivali kredite ce stanovanj ne bodo uspeli prodati. Kreditodajalci bodo hoteli vsaj nekaj denarja nazaj dobit in bodo oni zahtevali da se cene nizajo. Kot vemo so tudi banke (kreditodajalci) v financni stiski, zato bodo pac denar poskusali dobit kjer bodo imeli moznost.

Sicer to je precej crn scenarij, ni pa neverjeten.


l.p.

Nepremicninarji .... kdo jim sploh še zaupa in kdo verjeme. Podobno kot borzniki so uspeli napihniti cene, sedaj pa jih jasno boli glava. So pa žal še v slabšem položaju od omenjenih kolegov, saj se vse več ljudi odloča za zaseben ponudbo in prodajo brez posrednikov. Seveda oni živijo še vedno v svojem svetu, navajeni na visoke provizije (2+2)% in seveda oni bi še kar tako naprej. Kot, da v Slovenji živijo sami miljonarji brez svojih nepremičnin, pa tudi kupci čez mejo komaj čakajo, da bodo pokupili naše imenitne nepremičnine za vsako ceno, kot da bi bil to zadnji košček zemlje. No realnost je bistveno drugačna. Novogradenj še nikoli ni bilo toliko, kot se sedaj. Poglejte samo nepremicnine.net. In ljudje nikoli niso bili bolj zainvestirani (borzne izgube, novogradnje, ...) oz. zakreditirani. Če sem še nekoliko bolj sarkastičen. Ljudje bi z veseljem dali tistih 0.5 mio EUR za nepremičnino (takšnih in podobnih cen je res veliko), ampak imajo velike težave zbrati tudi 50 tisočakov. Kdaj bodo naši nepremičninarji to razumeli

Teli nepremičninarji so res za na luno. Folk zgubla službe, zgublajo na borzah, krediti se dražijo in bojo še kar kupoval nepremičnine po takšnih cenah. Kako? Iz statističnih podatkov se vidi, da se je število poslov letos močno zmanjšalo. A bojo nepremičninarji vzdrževal cene s svojim denarjem.

shevchenko je napisal(a):
soft in hard landing, ne lending

Popravljeno. Hvala lepa za opozorilo.  

ne verjamem

Jazt pa mislim da bo tako.Nepremičninam bo malo še padla cena bo pa odpadlo veliko nepremičninarjev.

jakajakec je napisal(a):
ne verjamem

Ah, kako boš verjel takšnim zgodbicam. Na tem forumi vsak pozna kakšnega Nizozemska, Kitajca, Azerbajdžanca, Čilenca itn. Odštevam dni, ko bom na forumu prebral "moj prijatelj Mongolec iz Ulan Batorja ...."

Malo sem se poigral z računanjem in to kar je napisal gregor7ak bi lahko približno ustrezalo resnici če:   1 m2 stanovanja stane 2000 eur, obrestna mera je cca 6% letno in je bil brez lastne udeležbe. Predvidevam,da z diplomo ni najslabše plačan in tvegam predvidevati, da ima na Nizozemskem vsaj 2.500 eur plače, potem 600 eur strošek izgleda še kar normalno, a ne?

Preveri še, kakšne so najemnine v recimo Amsterdamu.

Večjih padcev cen nepremičnin ni za pričakovati...

...in potem svizec investitorjem zavije čokolado. Napoved: do 50% bo šlo dol.

Bi šlo že, če ne bi npr. Jankovič po povsem netržnih cenah kupoval stanovanja in s tem reševal rit zainvestiranemu Vegradu s skupnoskledarskim denarjem (in jasno s tem umetno drži nivo cen). Ampak catch the cash se nekje neha...

Pregledal sem nekaj www strani ponudb za long-term  in za 900 Eur/mesec za vsaj 50m2  stanovanje v  mestu  nisem našel.

dago72 je napisal(a):

 
A tiste pol, kar so starši primaknili, pa tu ne šteje? Dvomim, da dobiš kje v evropi za 100% kredita.

 
Anglija, 120%. Pa na Islandiji tudi nekaj casa.

Not kidding.