"Za nadaljnji padec cen nepremičnin je po njenem najpomembnejše spuščanje cen velikih investitorjev, na primer Vegrada"

Za nadaljnji padec cen nepremičnin je najpomembnejše to, da prodajalci dojamejo, da so cene že padle.

Realna vrednost m2 stanovanja ne more biti 1.000, saj stane kakovostno zgrajen m2 stanovanja najmanj 1.000 EUR pa celo tja do 1.500 EUR, temu je potrebno prišteti strošek komunalnih prispevkov in stroške projektov ter seveda ceno zemljišča, tako, da se lastna cena novogradnje oblikuje pri najmanj 1.500 EUR na m2. Verjetno bo v prihodnje največji vpliv na oblikovanje cen poleg velikih investitorjev imela aktivnost stanovanjskega sklada RS in MOL. Mimogrede cena na m2 na Brdu (gradil bo Stanovanjski sklad RS) naj bi dosegla 2.200 EUR na m2, kar je 40% več kot v prejšnjih razpisih.

Nepremičnine so bile "asset class", ki je trendno najbolj rasel od osamosvojitve naprej. Cene so močno napihnjene, če jih primerjamo s cenami v Budimpešti, Pragi, Dunaju, Milanu. Imeli bomo torej dva vpliva padca cen; zaradi pomanjkanja nelikvidnosti in splošne stagnacije bodo cene v roku 1 leta morale pasti za 15% (glej primer Lanovo na Škofljici, kjer je investitor znižal cene že za 33%), dodatno pa bodo padle za 15-20% zaradi prehitre in neosnovane rasti v preteklih letih-korekcija balona. Skupno torej za 35%. Za tiste, ki so lastniki nepremičnine in v njej živijo, se praktično nič ne spremeni. Drugače pa je s špekulanti, ki menijo, da bodo dobro prestali finančno krizo z umikom v real estate in z izogibanjem delnic kot "asset classa".
Moje iskreno mnenje je, da so nepremičnine v tej krizi, krizi likvidnosti, kjer lahko nastopaš samo še s svojim kapitalom in ne več izposojenim iz banke, daleč najbolj tvegan naložbeni razred. Denarja ni!!!! Posameznik se lahko odloči za nakup osnovnih sredstev v višini nekaj 10.000 eur, ne bo pa hitel z nakupi nepremičnine v vrednosti nekaj 100.000 eur!! V tem trenutku, kjer je likvidnost prva bededa finančnega sveta (če to sploh kdo od nepremičninarjev spremlja), so nepremičnine daleč najbolj nevaren naložbeni razred!!!

Vse naštete postavke se lahko znižajo.

0331BLatr je napisal(a):
Realna vrednost m2 stanovanja ne more biti 1.000, saj stane kakovostno zgrajen m2 stanovanja najmanj 1.000 EUR pa celo tja do 1.500 EUR, temu je potrebno prišteti strošek komunalnih prispevkov in stroške projektov ter seveda ceno zemljišča, tako, da se lastna cena novogradnje oblikuje pri najmanj 1.500 EUR na m2. 

Imaš kak izračun, ki stoji za temi številkami ali samo nabijaš v tri krasne?

Kje pa so razlogi, da je stanovanje v SLO dražje kot recimo v Avstriji. Prav tako zemljišča.
Ni logike. Tudi prispevki pri plačah v Avstriji so nižji kot pri nas, vendar naša statistika dela primerjave le pri revnih plačah, ki sodijo bolj med revščino, če pa vzameš primerjavo na osnovi 1200€ neto, ti mora biti pa takoj jasno, da plačijemo več kot pri sosedih.
Posledično je tudi gradnja stanovanj dražja.Prispevki pa so tudi oderuški. Ampak to se bo nehalo, ker za naslednja 3 leta ni nobenih realnih možnosti, da se cene obdržijo.

Pri hišah se mi zdi da niti ponudbe ni. V ljubljani na primer se jih ponuja kakšnih 10 pa še vse so krepko čez milijon. Toliko denarja pa ima le peščica Slovencev.
Glede na cene stanovanj, se morajo hiše (predvsem starejše) še krepko poceniti, saj glede na stanovanja prinašajo večje stroške posedovanja.

Bravo 0212AB1
Nisem iz vaših krogov, temveč iz gospodarstva. Ampak se popolnoma strinjam z vami.

BTW, Lanovo na Škofljici je bilo pa krepko, krepko precenjeno in je močno izstopalo iz nepremičnin na trgu. Tako se ne čudim, da so že sedaj znižali za 30%. Tako so se le poravnali s trenutno ponudbo. če bodo cene na splošno še padale, bo Lanovo moralo še popustiti.

0331BLatr je napisal(a):
Realna vrednost m2 stanovanja ne more biti 1.000, saj stane kakovostno zgrajen m2 stanovanja najmanj 1.000 EUR pa celo tja do 1.500 EUR, temu je potrebno prišteti strošek komunalnih prispevkov in stroške projektov ter seveda ceno zemljišča, tako, da se lastna cena novogradnje oblikuje pri najmanj 1.500 EUR na m2. Verjetno bo v prihodnje največji vpliv na oblikovanje cen poleg velikih investitorjev imela aktivnost stanovanjskega sklada RS in MOL. Mimogrede cena na m2 na Brdu (gradil bo Stanovanjski sklad RS) naj bi dosegla 2.200 EUR na m2, kar je 40% več kot v prejšnjih razpisih.

 
Investitorja cena kvadratnega metra relatino kvalitetne gradnje (beri: pred 30 leti bi bilo to nekvalitetno) stane okoli 800 EUR/m2, ob nadstandardni gradnji (beri: pred 30 leti nič posebnega), pa doseže do 1000EUR/m2. Edino kar je (ne)realno tukaj je dejstvo, da hočejo gradbena podjetja poslovati s 100% maržo. Še farmacija dela z okoli 20% maržo.

Kako gre skupaj "50% manj prodaje stanovanj kot lani in 70% manj prodaje stanovanskih hiš kot lani" in "ne gre pa pričakovati izrazitega padca cen nepremičnin"?

Verjetno se bo čas prodaje podaljšal. Investotorji tako ne bodo imeli svežega denarja že letos temveč šele čez nekaj let. Tako bodo naslednji projekt začeli šele čez nekaj let namesto naslednje leto. Počasnejši obrat kapitala=manjši zaslužek => gradnja se upočasni => realni sektor se skrči in prilagodi dejanskim potrebam.

Investitorji bodo vsekakor tehtali, če jih ne bodo stiskala posojila, ali je bolje hitreje obračati kapital z manjšimi vsakokratnim donosom (več delati) ali pa se pri večjem donosu sprijazniti z počasnejšim obratom kapitala (imeti boljše živce).

apredalic je napisal(a):
Kako gre skupaj "50% manj prodaje stanovanj kot lani in 70% manj prodaje stanovanskih hiš kot lani" in "ne gre pa pričakovati izrazitega padca cen nepremičnin"? Verjetno se bo čas prodaje podaljšal. Investotorji tako ne bodo imeli svežega denarja že letos temveč šele čez nekaj let. Tako bodo naslednji projekt začeli šele čez nekaj let namesto naslednje leto. Počasnejši obrat kapitala=manjši zaslužek => gradnja se upočasni => realni sektor se skrči in prilagodi dejanskim potrebam. Investitorji bodo vsekakor tehtali, če jih ne bodo stiskala posojila, ali je bolje hitreje obračati kapital z manjšimi vsakokratnim donosom (več delati) ali pa se pri večjem donosu sprijazniti z počasnejšim obratom kapitala (imeti boljše živce).

 
Investitorji morajo najprej servisirati svoj dolg za trenutne projekte. Če ne bodo prodajali, bodo pa propadli. V vsakem primeru lahko pričakuješ večji pritisk na ponudbeni strani, če ne zaradi drugega, zato, da si rešijo kožo.

lej tele razne Cirmanove, razni dr.Polanci in podobni strokovnjaki(na čelu z direktorji nepremičninskih agencij k so res poglavje zase) nimajo pojma kva sploh govorijo alpa so tko pod vplivom političnih in kapitalskih lobijev, da morajo kao kreirati neko splošno sliko trga, podobn kot recimo Buffet na borzi prdne, pa maš žnj slovencev k takoj začnejo masturbirat na njegov vonj po načelu Buffet odhaja njegov vonj ostaja....k ti direktorji velikih nepremičninskih agencij v sloveniji 4 mesece nazaj govorijo da se cene umirjajo(pa že takrat ni blo praktično nič prometa), 3 mesece nazaj trobijo na internih zadevah, da dogajanje v tujini ne vpliva na slovenski trg, 2 meseca nazaj sprašujejo svoje zaposlene, če je res kriza in dajejo 25 letnim smrklam, k so lih pršle iz ekonomskega faksa za delat analize novogradenj, sestavljat odgovore na vprašanja novinarjev financ, ki jih pol vi servirate v javnost, 1 mesec nazaj pa znižajo plače za 25% in ukinejo potne stroške za prevoz na delo, zravn majo pa po 8 hčerinskih firm, kjer se skriva premoženje/projekti itd, no takrat veš, da je neki hudo hudo narobe in v državi(ker ljudje na "položajih" očitno nimajo pojma kaj se dogaja) kjer se tkole seje buče in klobase ne moreš računati s tem, da bi si ustvaril en normaln delujoč trg, tudi če verjameš v fair play zgodbe. Zdaj bo prišel še občuten padec najemnin, ki bo ogromno teh leasing/najemnik plačuje anuiteto špekulantov potisnil na rob prepada....politika in gradbeniki skupaj z mešetarji(kateri so preko povezanih družb največkrat kr agencije same) je od 92 leta dalje kuhal tole socialistično, gradualistično(cright micom), nategovalsko enolončnico....zdaj k jo je treba pojest bo vse kaj drugega krivo, kot oni sami....zravn maš pa še prov proklet tihe bankirje, k so si debilili svoje riti na krilih stanovanjske in druge gradnje.....sam oni so se modro v luči finančne krize potegnil iz te zgodbe......skratka slovenija, še en velik kup dreka, katerega po treba politi po navadnih ljudeh, hvala da lahko živim tukaj, res sem vesel, da lahko čutim slovenijo(nekje tam pri dvanajsterniku me neki štraufa)....

0331BLatr je napisal(a):
Realna vrednost m2 stanovanja ne more biti 1.000, saj stane kakovostno zgrajen m2 stanovanja najmanj 1.000 EUR pa celo tja do 1.500 EUR, temu je potrebno prišteti strošek komunalnih prispevkov in stroške projektov ter seveda ceno zemljišča, tako, da se lastna cena novogradnje oblikuje pri najmanj 1.500 EUR na m2. Verjetno bo v prihodnje največji vpliv na oblikovanje cen poleg velikih investitorjev imela aktivnost stanovanjskega sklada RS in MOL. Mimogrede cena na m2 na Brdu (gradil bo Stanovanjski sklad RS) naj bi dosegla 2.200 EUR na m2, kar je 40% več kot v prejšnjih razpisih.

 
Gradbena cena je med 800-900 EUR/m2, ne pa 1.500 EUR/m2. Glede na to, da se v Ljubljani 30 let stara, dotrajana stanovanja prodajajo čez 2000 EUR/m2, je prostora za padec še kar precej. Pri novogradnjah sicer malo manj, a v primerjavi s sedanjim povprečjem preko 2.600 EUR/m2 še vedno kar precej.

Nekateri ljudje še vedno mislijo, da bodo staro stanovanje prodali za isto (oz. malenkost nižjo) ceno kot se prodajajo nova, potem pa kupili novo in večjo stanovanje z minimalnim vložkom. Počasi se bodo streznili in prizemljili. Razen seveda, če bodo še naprej obstajali bedaki, ki bodo pristali na takšne cene. Ampak tudi bedaki se včasih kaj naučijo.

0320FINEA je napisal(a):

 
Investitorja cena kvadratnega metra relatino kvalitetne gradnje (beri: pred 30 leti bi bilo to nekvalitetno) stane okoli 800 EUR/m2, ob nadstandardni gradnji (beri: pred 30 leti nič posebnega), pa doseže do 1000EUR/m2. Edino kar je (ne)realno tukaj je dejstvo, da hočejo gradbena podjetja poslovati s 100% maržo. Še farmacija dela z okoli 20% maržo.

 
če znaš brat poslovne rezultate podjetij, si boš znal približno odgovoriti koliko zaslužijo veliki gradbinci pri svojih projektih
o maržah očitno nimaš pojma in kar nekaj nabijaš

0320FINEA je napisal(a):

 
Investitorji morajo najprej servisirati svoj dolg za trenutne projekte. Če ne bodo prodajali, bodo pa propadli. V vsakem primeru lahko pričakuješ večji pritisk na ponudbeni strani, če ne zaradi drugega, zato, da si rešijo kožo.

Evo, da pomagamo investitorjem do novega kapitala.
Jaz sem kandidat za novo (ali staro sprejemljivo prenovljeno) vrstno (lahko tudi samostojno) hišo v LJ v zoni "na pol ure peš do centra" velikosti 120 m2 neto (60 bivalnih, 40 spalnih in 20 delovnih) z garažo in 40 m2 terase/atrija.
Do 280 k€. Gotovina.
 

sopranos je napisal(a):

 
Gradbena cena je med 800-900 EUR/m2, ne pa 1.500 EUR/m2. Glede na to, da se v Ljubljani 30 let stara, dotrajana stanovanja prodajajo čez 2000 EUR/m2, je prostora za padec še kar precej. Pri novogradnjah sicer malo manj, a v primerjavi s sedanjim povprečjem preko 2.600 EUR/m2 še vedno kar precej.

 
No iz prve roke vam povem, da se cena gradnje vrti med 800-1200€/m2

0331BLatr je napisal(a):
Realna vrednost m2 stanovanja ne more biti 1.000, saj stane kakovostno zgrajen m2 stanovanja najmanj 1.000 EUR pa celo tja do 1.500 EUR, temu je potrebno prišteti strošek komunalnih prispevkov in stroške projektov ter seveda ceno zemljišča, tako, da se lastna cena novogradnje oblikuje pri najmanj 1.500 EUR na m2. Verjetno bo v prihodnje največji vpliv na oblikovanje cen poleg velikih investitorjev imela aktivnost stanovanjskega sklada RS in MOL. Mimogrede cena na m2 na Brdu (gradil bo Stanovanjski sklad RS) naj bi dosegla 2.200 EUR na m2, kar je 40% več kot v prejšnjih razpisih.

 Če bi stanovanjski sklad gradil na lokacijah s tako ceno zemljišča in to plačal, bi bilo potrebno vse odgovorne pred strelski vod, ne pa v zapor.

sopranos je napisal(a):

 
Gradbena cena je med 800-900 EUR/m2, ne pa 1.500 EUR/m2. Glede na to, da se v Ljubljani 30 let stara, dotrajana stanovanja prodajajo čez 2000 EUR/m2, je prostora za padec še kar precej. Pri novogradnjah sicer malo manj, a v primerjavi s sedanjim povprečjem preko 2.600 EUR/m2 še vedno kar precej.

Nekateri ljudje še vedno mislijo, da bodo staro stanovanje prodali za isto (oz. malenkost nižjo) ceno kot se prodajajo nova, potem pa kupili novo in večjo stanovanje z minimalnim vložkom. Počasi se bodo streznili in prizemljili. Razen seveda, če bodo še naprej obstajali bedaki, ki bodo pristali na takšne cene. Ampak tudi bedaki se včasih kaj naučijo.

ali pa jim vsaj zmanjka denarja, kar je ravno tako dobro.

iskreni68 je napisal(a):


No iz prve roke vam povem, da se cena gradnje vrti med 800-1200€/m2

najprej so eni nabijali o 3.000 eurih/m2, zdaj ste pa drugi pritekli iz gozda in boste nabijali v drugo smer. pa vseeno upoštevaj, da bruto in neto pri bloku ni eno in isto. v ljubljani pod 1.500/m2( vse skupaj, s parcelo in vsemi prispevki vred) narediš zelo, zelo, težko.

Cene nepremičnin bodo definitivno padle, vendar nepremičninski agenti želijo prodajat (dosedajšno) pravljico. Menim, da so predvsem nepremičninski agenti napihnili nepremičninski balon do te mere, kot ga poznamo danes (seveda, saj to pomeni višjo provizijo zanje). Ljudje pa slepo zaupamo v pravljico in jo plačujemo tudi do 30 let(groza!!!). Ker prometa z nepremičninami ni in ga zaradi slabih kreditnih pogojev ne bo, bodo tudi prodajalci spoznali realno ceno.

Bob je napisal(a):

najprej so eni nabijali o 3.000 eurih/m2, zdaj ste pa drugi pritekli iz gozda in boste nabijali v drugo smer. pa vseeno upoštevaj, da bruto in neto pri bloku ni eno in isto. v ljubljani pod 1.500/m2 ( vse skupaj, s parcelo in vsemi prispevki vred) narediš zelo, zelo, težko.

 Kaj pa praviš na to odbito ponudbo: http://www.nepremicn...574616.jpg< /a>   (hiša dvojček, V.gr.faza, 240 m2 na 519 m2, 970 k€)?

Ali pa ta, ki je še boljša: http://www.nepremicn...573497.jpg< /a>  (380 m2 na 1140 m2 parceli za 1,2 M€)!


Očitno da je še precej marsovcev!

tetaestera je napisal(a):

 
če znaš brat poslovne rezultate podjetij, si boš znal približno odgovoriti koliko zaslužijo veliki gradbinci pri svojih projektih
o maržah očitno nimaš pojma in kar nekaj nabijaš

 
Mogoče pa bereš napačne bilance?

Dokler ima projektantska firma z ranga 100 zaposlenimi nekajkrat višji dobiček od recimo Hermes Softlaba, S&T, Srca, ki imajo vsi po vrsti za nekaj razredov več zaposlenih in predvsem v primerjavi z ceglarji še vedno predstavljajo high tech, je nekaj hudo narobe, ali ne?

0320FINEA je napisal(a):

 
Investitorja cena kvadratnega metra relatino kvalitetne gradnje (beri: pred 30 leti bi bilo to nekvalitetno) stane okoli 800 EUR/m2, ob nadstandardni gradnji (beri: pred 30 leti nič posebnega), pa doseže do 1000EUR/m2. Edino kar je (ne)realno tukaj je dejstvo, da hočejo gradbena podjetja poslovati s 100% maržo. Še farmacija dela z okoli 20% maržo.

 
Se mi zdi, da so pred 50 in več leti precej bolje vedeli kaj je kvalitetna gradnja kot pa sedaj ko imaš na voljo 1001 umetno maso.

Treba je še malo počakat in pošteno bo vsekalo navzdol.

longa je napisal(a):

 Kaj pa praviš na to odbito ponudbo: http://www.nepremicn...574616.jpg< /a>   (hiša dvojček, V.gr.faza, 240 m2 na 519 m2, 970 k€)?




Očitno da je še precej marsovcev!

 A to je hiša za brezdomce? Pa cena je verjetno mišljena €97.000, ker jaz definitivno ne dam več-sploh pa takega socialističnega pajzla nebi nikoli kupil. Za ta denar dobiš lično izdelano (lepo na pogled) montažno hišo na ključ.

Imaš prav, res so marsovci. Ampak to je njihova pravica. Mene samo zanima koliko norcev obstaja, ki imajo dovolj denarja da so sposobni in pripravljeni kupiti takšne zadeve. Če bi se zadeve res prodale po takšnih cenah je profita zagotovo 600.000+ EUR za prvo, ter 800.000+ EUR za drugo ponudbo.

longa je napisal(a):

 Kaj pa praviš na to odbito ponudbo: http://www.nepremicn...574616.jpg< /a>   (hiša dvojček, V.gr.faza, 240 m2 na 519 m2, 970 k€)?

Ali pa ta, ki je še boljša: http://www.nepremicn...573497.jpg< /a>  (380 m2 na 1140 m2 parceli za 1,2 M€)!


Očitno da je še precej marsovcev!

 

Bob je napisal(a):

najprej so eni nabijali o 3.000 eurih/m2, zdaj ste pa drugi pritekli iz gozda in boste nabijali v drugo smer. pa vseeno upoštevaj, da bruto in neto pri bloku ni eno in isto. v ljubljani pod 1.500/m2( vse skupaj, s parcelo in vsemi prispevki vred) narediš zelo, zelo, težko.

 
Evo, to je že malo bolj realno Bob ;)  In če si mislil s tem name... jaz sem govoril o ceni okoli 2.000 € za m2 in ne 3.000 (čeprav tudi 3.000 v Ljubljani ni nemogoče).

Vedet je treba tudi to, da ponavadi od nakupa zemljišča do končne prodaje stanovanj minejo vsaj tri leta (v takšnih časih, kot so sedaj pa še precej več) in tudi če je investitorjeva cena pod 2.000 € za m2, jo stroški finaciranja (recimo 7% na leto) krepko dvignejo... dodaj še 30% investitorjeve marže in stroške prodaje, pa še enkrat izračunaj za koliko lahko prodajalci novih stanovanj spustijo cene (tudi če bi prodajali po nabavni ceni)...

milwal je napisal(a):


Najbolj zanimivo je, da so nekateri sveto prepričani, da so od cene gradnje odvisne cene nepremičnin.

Razmerje med tema cenama je namreč samo motiv za investiranje in gradnjo samo, ki izhaja iz upanja, da bodo cene v prihodnosti tudi ostale take, ni pa to nobena garancija.

nekako naj bi veljalo, da si ti nakup hiše splača, ko jo za tak denar sam ne moreš narediti. v prejšnjih letih si jo lahko naredil za 50% ceneje in to je bil dober znak, da je na trgu nekaj hudo narobe.

jz321 je napisal(a):

 
Evo, to je že malo bolj realno Bob ;)  In če si mislil s tem name... jaz sem govoril o ceni okoli 2.000 € za m2 in ne 3.000 (čeprav tudi 3.000 v Ljubljani ni nemogoče).

Vedet je treba tudi to, da ponavadi od nakupa zemljišča do končne prodaje stanovanj minejo vsaj tri leta (v takšnih časih, kot so sedaj pa še precej več) in tudi če je investitorjeva cena pod 2.000 € za m2, jo stroški finaciranja (recimo 7% na leto) krepko dvignejo... dodaj še 30% investitorjeve marže in stroške prodaje, pa še enkrat izračunaj za koliko lahko prodajalci novih stanovanj spustijo cene (tudi če bi prodajali po nabavni ceni)...

V katerem zakonu pa piše, da prodajalci (v bistvu investitorji) avtomatično zaslužijo 30% maržo in da ne smejo prodajati pod lastno stroškovno ceno?