lukav, tu se povsem strinjam s tabo.


... nekaj praktičnih izkušenj zadnjih mesecev praktičnih izkušenj kaže na popolno zmešnjavo na trgu nepremičnin. No, vsaj na območju ki ga spremljam...

Zadnjič sem govorila z eno damo, ki je trdila da bi v naselju v katerem živim, morala z ušesi ploskati če bi prodala 3-sobno stanovanje (75m2) za 80 000 EUR in da po "strokovni oceni" nepremičninarjev tako stanovanje nikakor ne more biti vredno več kot toliko... no, trg kaže povsem drugačno sliko: 2-sobno stanovanje (60m2) se je z lahkoto prodalo v avgustu 2009 za 93 000 EUR... in poznam osebo, ki bi bila pripravljena 3-sobno stanovanje takoj kupiti za cca 105 000 EUR, če bi se seveda prodajalo...Opazila sem da se vsem nekako mudi... zanimivo pri tem je, da tudi kupcem in ne samo prodajalcem (vzorec je seveda statistično nezanimiv, ker govorim o vzorcu nekaj ljudi, ki jih poznam in so trenutno v fazi kupovanja). 

Takoj ko dobijo keš,  iščejo drugo nepremičnino, ker verjamejo, da je kljub padcu cen nepremičnin najbolje dobljeni denar vložiti ponovno na isti kup četudi bi bili na izgubi in seveda ker verjamejo da je trenutno možno veliko ugodneje priti do boljše nepremičnine kot se je to dalo  z istim denarjem v preteklosti (kar je seveda res).

Novost pri obnašanju nekaterih nepremičninarjev pa je, da bolj kot kupce trenutno prodajalce prepričujejo naj gredo s ceno dol, ker itak VSI vemo da bodo šle cene dol in realizacije za tako ceno ne bo nikoli več....  Tako da mislim da je tisto, da nepremičninarji nabijajo cene navzgor trenutno stara info. Tisti, ki jim trenutno kar nekako še gre, se "potrudijo" predvsem za kupca in tisti niso brez dela. 

Seveda bodo cene splošno šle dol ali pa tudi ne v kakšnem konkretnem primeru, kar tule ni pomembno. Še bolj zanimivo bo ko bo GU vsem lastnikom poslala obvestila o vrednosti njihove nepremičnine.... Takrat bo šele veselo, ker bo kupec želel najprej videti to obvestilo preden bo odvezal mošnjiček. Ugibamo pa lahko tudi na temo kaj  bo kupca bolj razveselilo: nižja ali višja ocena vrednosti GU od tiste v oglasu za prodajo?

Za nepremičninarje pa je temeljno vprašanje  katere nepremičnine so pravzaprav tiste, ki bodo v prihodnje zares zanimive potencialnim kupcem. So to nova luksuzna enosobna stanovanja velika komaj kaj več kot 90m2 s teraso cca 50m2 sredi Ljubljane? Ali bodo bolj priljubljena 50 let stara obnovljena 3-sobna stanovanja z nekaj več kot 60m2 s kletjo in balkonom vred in seveda na periferiji?

Prišli bodo časi ko tudi zastonj ne boste marali določenih nepremičnin, ker so zlahka veliko breme (vzdrževanje in davki niso mačji kašelj in prej ali slej bodo tu).

Zato zelo lepo prosim začnite pisat kaj novega, konkretnega o nepremičninah,če se zanje res zanimate, ker je tole prepucavanje (bodo padle, ne bodo padle..) kar počez, RES dolgočasno. 

Maks2Melisa je napisal(a):
Zato zelo lepo prosim začnite pisat kaj novega , konkretnega o nepremičninah,če se zanje res zanimate,  ker je tole prepucavanje (bodo padle, ne bodo padle..) kar počez, RES dolgočasno. 

 
 Izvoli prosim. Verjetno bomo vsi radi prebrali. Tako da .... go for it... go girl.

abohte je napisal(a):

 Ne rabim spraševat sosedov. Podatki o številu prodanih nepremičnin kaže da je promet padel na tretjino lanskega! Kar mi kaže, da folk špekulira in čaka nadaljen padec.

 
Kaj če se je le razkril dejanski obseg  transakcij, očiščen špekulacij ?

0219Ju1 je napisal(a):

 
Ej tu so pa banke zavestno zavajale kreditojemalce,da vzamejo kredit v CHF,saj so vedele da je EUR-CHF na 10 letnem vrhu.Najbolj agresivno so tržile  kredite nekje pri razmerju med 1.65 in 1.68.,v letih 2007,2008.Nepoučena stranka seveda ni mogla tega vedeti.V to tezo sem še bolj prepričan,ker ko je  EUR-CHF prišel na nivo 11.11.2001 v jeseni 2008 ,to je bilo razmerje 1.40,so hipoma prekinili s trženjem v CHF. Pa ravno takrat bi bilo smiselno vzeti kredit v CHF in bi kreditojemalec do sedaj profitiral cca 8% na valutnem tveganju.
Skratka ni teorije da bo mali človek nategnil banko.

 
Hja, ne morem ti pri tejle izjavi dati prav.

Namreč NIKOLI in NIKDAR nismo NOBENO stranko na kakršenkoli način zavajali.

Vedno se stranki razloži kako je z obrestnimi tveganji, kako z valutnimi, naredijo se info izračuni za obe vrsti kreditov, in potem se stranka odloči, za kaj se bo odločila. In ja, ko stranka vidi da je obrok v CHF preračunan v EUR vrednost precej manjši, so se masovno odločale za tovrstne kredite. Sam osebno sem kolegom, prijateljem in fotru dal jasno primerjavo, kaj se lahko zgodi z CHF kreditom, če bo tečaj ugoden ali ne.

lpg

banke imajo svoje interese... se popolnma strinjam s predhodnikom da so banke zavajale. So ze vedele zakaj...

bondy je napisal(a):
banke imajo svoje interese... se popolnma strinjam s predhodnikom da so banke zavajale. So ze vedele zakaj...

 
Bondy ne, niso zavajale ... pa da ne bom na splošno nekaj tukaj, pa verjem da nimam nobenga interesa, sem samo zaposlen na HYPO ... vsaj pri nas ni bilo nobenega zavajanja.

Tako da naj se takoj javi oseba, kateri so sugerirali pri izbiri kredita, oz. favorizirali CHF napram EUR kredit.

Ampak bondy poglej, spet konkretno ...

Ko se stranki predstavi kredit v EUR pa je bil EURIBOR + 1,7% napram CHF LIBOR +1,7%, ista doba, isti znesek ... je bila na EUR kreditu anuiteta recimo 540 EUR, če bi pa v švicarjih uzel pa 480 EUR. Tu nekje, sem pa voljan naredit izračun na 2 decimalki. Sam osebno sem opozoril konkretno kaj pomeni valutno tveganje, pa tudi stranka je obvezana podpisati izjavo o zavedanju se valutnega tveganja.

Tako da vsaj meni nima nihče za očitat da bi kogarkoli zavajal. Tudi sam imam kredit, pa ga nisem uzel na CHF, pa je bil takrat vsaj po anuiteti bolj ugoden. Sem bolj konzervativne narave. Usklajenost in to.

lpg

lukav je napisal(a):

 
moj point je, da večina ponavadi nima prav. takole po spominu, sta bila med prvimi zagovorniki padca bc123 in tadejk. in sta imela seveda prav, tudi jaz sem se strinjal z njima, čeprav tega ne bi na glas priznal :)

danes pa že vsak, ki ima 5 minut časa, prerokuje astronomske padce in to povsem brez analize in brez kakršnihkoli argumentov. običajno pa so to za povrh še osebki, ki kljub zrelim letom niti za garsonjero niso skupaj spravili.

Nepremičnine v Lj ne bodo izgubile "vrednosti" samo zaradi tega, ker gredo cene s trendom gor ali dol. Izgubile jo bodo, ker se hitro starajo in ker je v ponudbi zelo zelo zelo zelo malo nepremičnin, ki bi res ogrele kupce ampak se prodajajo sama skrupucala, ena zaradi notranje arhitekture, drugim pa pa vrednost jemlje kriminalna urbana arhitektura Lj. Lepo prosim, impro liga 3-sobno stanovanje v dveh štukih 25 let starega bloka za 280k???

Maks2Melisa je napisal(a):
... Še bolj zanimivo bo ko bo GU vsem lastnikom poslala obvestila o vrednosti njihove nepremičnine....  

 
Hm. Če bo GU pripravljena nepremičnino odkupiti po ceni iz njenega obvestila, potem bo ta številka lahko nosila ime "cena", sicer pa bo to le neko centralnoplansko deljenje številk vse povprek in nov razlog za razmah korupcije.

Gotovo se bo dalo vplivati na GU (z določeno vsoto €), da oceni določeno nepremičnino po volji lastnika €. Ali kdo dvomi v to? :-))

Vsekakor pa mislim, da bodo lastniki bolj zadovoljni z ocenami v obliki nižjih zneskov, saj bo takšna ocena vplivala le na davek. Lastnik nepremičnine pa se bo sam odločil ali bo prodal ali ne in za koliko, sicer ni/ne bo lastnik. lahko se gre država ponovno razlastninjenje in ponovno nacionalizacijo ter komunizem. No, tedaj pa res lahko pričakujemo ladje polne slovencev na poti proti Floridi :-))

VilfanG je napisal(a):

 
Bondy ne, niso zavajale ... pa da ne bom na splošno nekaj tukaj, pa verjem da nimam nobenga interesa, sem samo zaposlen na HYPO ... vsaj pri nas ni bilo nobenega zavajanja.

Tako da naj se takoj javi oseba, kateri so sugerirali pri izbiri kredita, oz. favorizirali CHF napram EUR kredit.

Ampak bondy poglej, spet konkretno ...

Ko se stranki predstavi kredit v EUR pa je bil EURIBOR + 1,7% napram CHF LIBOR +1,7%, ista doba, isti znesek ... je bila na EUR kreditu anuiteta recimo 540 EUR, če bi pa v švicarjih uzel pa 480 EUR. Tu nekje, sem pa voljan naredit izračun na 2 decimalki. Sam osebno sem opozoril konkretno kaj pomeni valutno tveganje, pa tudi stranka je obvezana podpisati izjavo o zavedanju se valutnega tveganja.

Tako da vsaj meni nima nihče za očitat da bi kogarkoli zavajal. Tudi sam imam kredit, pa ga nisem uzel na CHF, pa je bil takrat vsaj po anuiteti bolj ugoden. Sem bolj konzervativne narave. Usklajenost in to.

lpg

 
So pa banke rekle: "Veste, na EURo pa z vašo plačo ne gre. A vam damo švicarja?
Pa Je rekel Lojzek: "ja, pol pa dejte tezgale švicarja, da bo šlo skoz. Ni problema, bom jst te papirje use podpisau.

sajtrga je napisal(a):

 
So pa banke rekle: "Veste, na EURo pa z vašo plačo ne gre. A vam damo švicarja?
Pa Je rekel Lojzek: "ja, pol pa dejte tezgale švicarja, da bo šlo skoz. Ni problema, bom jst te papirje use podpisau.

 
:) Hehe, zabavna stavka, vendar resnično, ni šlo takole. Pa še nekaj je ... oziroma vsaj upam da je tako tudi na ostalih bankah ... da ne podpiramo max zakreditiranosti do zak. določene min. plače. Res je da v nekaterih primerih enostavno ne gre drugače kot ta opcija (ampak dejansko ne gre tako kot si zapisal).

Banke delujejo po načelu dobrega gospodarja ... vendar verjemi, da je primarni interes banke, da pobere obresti, nikakor pa ne da se ubada z neplačevanjem kreditojemalcev, še manj pa da zaseže zastavljeno premoženje.
Za primer, do danes mi in Unicredit še ni imel niti 1 primera zasega premoženja (hipotekarni kredit - zaseg hiše, stanovanja ali pa recimo parcele). Niti enega primera.

VilfanG je napisal(a):

 Za primer, do danes mi in Unicredit še ni imel niti 1 primera zasega premoženja (hipotekarni kredit - zaseg hiše, stanovanja ali pa recimo parcele). Niti enega primera.

 Ja ... ampak so na poti.  Veliko tega prihaja. 

Dthor je napisal(a):

 Ja ... ampak so na poti.  Veliko tega prihaja. 

 
Vidiš, VilfanG, nekateri vedo več. Kristalno vidijo v prihodnost. V bistvu jo kar čutijo.

Dthor je napisal(a):

 Ja ... ampak so na poti.  Veliko tega prihaja. 

 
Nič ne rečem da ni možno da do tega pride. Sam sicer močno močno dvomim, ker je to le zadnja faza, ki se jo banka posluži. In ko se jo, s takim primerom zagotovo naredi minus. Ne dolgo nazaj sem bral članek o dražbah, da so druge javne dražbe uspešne v cca. 22%, tretje pa okoli 40%. Prve pa sploh nikoli. In tretje je izklicna cena polovična. Garantiran minus za banko (glede na to da ponderji niso 2).

Sicer pa predno pride do tega, se strankam odobrijo moratoriji, pa dodatna zavarovanja, dodatni poroki, skupaj pa vseeno naklepajo tiste zapadle neplačane obveznosti, ki se naberejo. In potem spet kak nov moratorij, ... pa potem vnovčitev oz. prodaja zastavljenih živl. zavarovanj, tolko da se pokrije kar so dolžni.

Resnično močno dvomim da bi do tega masovno prišlo. Kar tako na lepe oči in popolnoma neustreznim kreditojemalcem se pa tudi ni dajalo kreditov.

abohte je napisal(a):

 
Ki pa jo je nekdo moral zgraditi in zelo verjetno tudi prodati na trgu.

 
Donosi na nepremicnine  od najemnin so globoko negativni za vse, ki so kupovali zadnjih nekaj let. Ce si kupil 2003-2004, si mogoce na break-even, ce imas sreco.

Seveda ta racunica ne vkljucuje "virtualnih" oddanih stanovanj, ki se oddajajo, pa ne oddajo, ker je najemnina bizarno previsoka, in tudi ne bebcev, ki ne znajo izracunati donosa nepremicnin.

abohte je napisal(a):
A mogoče mi lahko potrdiš kako potekajo dražbe?
Mislim da sicer tako:
1. dražba: izklicna cena pod katero se ne prodaja,
2. dražba: izklicna cena je polovica prvotne izklicne cene. Pod novo izklicno ceno se ne prodaja
3. dražba: Izklicna cena je ista kot pri drugi dražbi. Gre se lahko tudi pod njo.

 Točno tako ja, s tem da:

1. dražba je dražba, kjer je izklicna cena tista, ki je hkrati tudi ocenjena vrednost nepremičnine

zima1188 je napisal(a):

Nepremičnine v Lj ne bodo izgubile "vrednosti" samo zaradi tega, ker gredo cene s trendom gor ali dol. Izgubile jo bodo, ker se hitro starajo in ker je v ponudbi zelo zelo zelo zelo malo nepremičnin, ki bi res ogrele kupce ampak se prodajajo sama skrupucala, ena zaradi notranje arhitekture, drugim pa pa vrednost jemlje kriminalna urbana arhitektura Lj. Lepo prosim, impro liga 3-sobno stanovanje v dveh štukih 25 let starega bloka za 280k???

 
se strinjam, projekti kot so celovški dvor, vila urbana, vila grad in še marsikaj sploh ne rabijo krize za slabo prodajo. glede na ceno premalo ponujajo, čisto enostavno. že lokacije so v vseh treh primerih sfaljene.

VilfanG je napisal(a):

 
Bondy ne, niso zavajale ... pa da ne bom na splošno nekaj tukaj, pa verjem da nimam nobenga interesa, sem samo zaposlen na HYPO ... vsaj pri nas ni bilo nobenega zavajanja.

Tako da naj se takoj javi oseba, kateri so sugerirali pri izbiri kredita, oz. favorizirali CHF napram EUR kredit.

Ampak bondy poglej, spet konkretno ...

Ko se stranki predstavi kredit v EUR pa je bil EURIBOR + 1,7% napram CHF LIBOR +1,7%, ista doba, isti znesek ... je bila na EUR kreditu anuiteta recimo 540 EUR, če bi pa v švicarjih uzel pa 480 EUR. Tu nekje, sem pa voljan naredit izračun na 2 decimalki. Sam osebno sem opozoril konkretno kaj pomeni valutno tveganje, pa tudi stranka je obvezana podpisati izjavo o zavedanju se valutnega tveganja.

Tako da vsaj meni nima nihče za očitat da bi kogarkoli zavajal. Tudi sam imam kredit, pa ga nisem uzel na CHF, pa je bil takrat vsaj po anuiteti bolj ugoden. Sem bolj konzervativne narave. Usklajenost in to.

lpg

 VilfanG. To, da referentka za pultom ni vedela, to se strinjam s tabo in to sem preprican da ni zavajala. Vendar pa je dobila od zgoraj sigurno kako navodilo kaj naj stranki predlaga. Zakaj se pri nas pred nekaj leti, pa tudi sedaj ne da dobiti kredita v dolarjih ali jenih?! Zato, da bi zascitili stranke?

bondy je napisal(a):

 VilfanG. To, da referentka za pultom ni vedela, to se strinjam s tabo in to sem preprican da ni zavajala. Vendar pa je dobila od zgoraj sigurno kako navodilo kaj naj stranki predlaga. Zakaj se pri nas pred nekaj leti, pa tudi sedaj ne da dobiti kredita v dolarjih ali jenih?! Zato, da bi zascitili stranke?

 Točno to, sem jaz hotel povedati v enem izmed prejšnjih postov.Ko bodo ,če bodo začeli kredite ponujati v USD,si zapomnite,da je to jasen signal za pretvorbo EUR v USD.

Bančnikom pa še enkrat povem,da sigurno niste nobeni stranki v l.2007 do 2008 povedali ,da je EUR-CHF na 10 letnem vrhu in da obstaja verjetnost,da se bo stvar zasukala v škodo stranke.Potem se pa naj človek odloči,tisti na šalterjih, so pa itak več ali manj lutke od lutk.
Dam samo en primer npr. na banko prineseš slovaške krone in ti jih nočejo zamenjat,ker imajo slovaki pač sedaj euro.Po pregovarjanju,naj pokličejo šefe,narediš vrsto,ma šelebajzerji.......
Da ne govorim o tem,da v slo obstojajo  banke katerim prineseš v zamenjavo npr. 5000 usd in ti rečejo,da je treba se naročiti za eure....ja,ja drugi dan tečaj pa v maloro.

pretvorbo depozita si mislil, ne kredita!
Nisem se zasledil kakega resnega komentarja na moj post glede precenjenih najemnin glede na cene? Resni komentarji dobrodosli.

Tako da vsaj meni nima nihče za očitat da bi kogarkoli zavajal. Tudi sam imam kredit, pa ga nisem uzel na CHF, pa je bil takrat vsaj po anuiteti bolj ugoden. Sem bolj konzervativne narave. Usklajenost in to.

Svaka čast.Jaz bi storil enako.

Če bi bil prodajalec vzajemnih skladov, življenskih zavarovanj oz. dajanja kreditov v CHF,ne bi nič prodal,ker bi folku povedal po resnici,da je vse skupaj en nateg,ker izbranci vedno služijo,masa pa ........

bondy je napisal(a):
pretvorbo depozita si mislil, ne kredita!
Nisem se zasledil kakega resnega komentarja na moj post glede precenjenih najemnin glede na cene? Resni komentarji dobrodosli.

 Mislil sem gotovino,katero prineseš v zamenjavo na šalter.
Pri  najemninah pa imaš prav ali so najemnine previsoke ali pa so stanovanja prepoceni.Skratka ni nekega pravega  sorazmerja.

Kolikšen pa po tvoje mora biti donos oddajanja stanovanja v % glede na vrednost nepremičnine?

0219Ju1 je napisal(a):
 
Da ne govorim o tem,da v slo obstojajo  banke katerim prineseš v zamenjavo npr. 5000 usd in ti rečejo,da je treba se naročiti za eure....ja,ja drugi dan tečaj pa v maloro.

To smo včasih reševali s tem, da si denar položil na račun, pa ni bilo treba čakati.

Ampak to je za nekatere višja matematika....

Podatki (seveda že precej neažurni, pa vseeno za občutek -yield: http://www.globalpro...ent-yields< /a>

Zadnje čase se da stanovanja najeti zelo ugodno - npr. kolega je ta teden dobil 66m2 stanovanje v centru za 360 €/mesec. Če upoštevamo 5% yield (če kdo pozna ustrezen prevod v Slovneščino se priporočam) to pomeni, da je po tem kriteriju stanovanje vredno  86.400 € (seveda ob zelo konservativnih predpostavkah in neupoštevanju stroškov vzdrževanja in davkov). 

Vem, da je navedeno zgolj (morda absurden) primer, vendar čedalje bolj pogosto slišim za ravno takšne primere.

(Ne)nagradno vprašanje: Koliko bi morala biti najemnina za tole stanovanje ob 5% yieldu, da bi bila to dobra investicija:http://www.nepremicn...il=5298090< /a>

JanezNovak131 je napisal(a):

Zadnje čase se da stanovanja najeti zelo ugodno - npr. kolega je ta teden dobil 66m2 stanovanje v centru za 360 €/mesec

Takšne ocene so brez veze, dokler ne vidiš stanovanja v živo... hudo kvalitetno že ne more bit glede na to, da za ta denar v centru težko dobiš dobro garsonjero... razen tega je zadnje čase težko dobit karkoli ugodno, ker študentje pred pričetkom šolskega leta povečujejo povpraševanje po najemnih stanovanjih.

Bom bolj natančno poročal o stanju nepremičnine, ko si jo ogledam. Kolikor mi je rekel je klasika - pač zgrajeno v socializmu in normalno opremljeno - upam, da dovolj, da ga ne bo bejba pustila :). Velika ponudba nepremičnin za oddajo in dobre pogajalske sposobnosti pa očitno delajo svoje.

Glede povpraševanja študentov pa bi bilo super videti število študentov na Lj. Univerzi za zadnjih 10 let in na istem grafu število ljubljanskih stanovanj, ki se oddajajo. Avgusta sem kolegici - brucki - uspešno pomagal dobiti sobo zelo blizu faksa. Dve leti nazaj je bilo to avgusta nemogoče. Ima kdo čas sestaviti tak graf?

tycoon2 je napisal(a):

Takšne ocene so brez veze, dokler ne vidiš stanovanja v živo... hudo kvalitetno že ne more bit glede na to, da za ta denar v centru težko dobiš dobro garsonjero. .. razen tega je zadnje čase težko dobit karkoli ugodno, ker študentje pred pričetkom šolskega leta povečujejo povpraševanje po najemnih stanovanjih.

 Meter včeraj ni enako metru danes. 

VilfanG je napisal(a):

Resnično močno dvomim da bi do tega masovno prišlo. Kar tako na lepe oči in popolnoma neustreznim kreditojemalcem se pa tudi ni dajalo kreditov.

 Mene je groza ko gledam Križaničeve jamstvene sheme. Od tu mislim da bo prišlo precej zaplemb v prihodnosti in seveda tudi od jamstvene sheme za podjetja ... kjer pa je bilo kar nekaj kredito za s.p je danih z hipotekarnimi jamstvi. Če upoštevaš da normalen sp  v sloveniji preživi povprečno 8 let ... zdaj v recesiji pa se umrljivost le teh veča ... pričakujem tudi od tu precej nepremičnin v obliki dražb na trgu.

Dthor je napisal(a):

 Meter včeraj ni enako metru danes. 

A je recesija tudi meter skrčila ;)

Najcenejša stanovanja so ponavadi luknje (pa naj gre za nakup ali najem) in če izbiraš samo med najcenejšimi, si pač obsojen na luknje...

Mislim, da je tak graf nemogoče sestavt. 
Verjetno res - sploh glede strukture povpraševanj. Sem pa našel statistiko glede števila študentov za 2006/2007 in 2008/2009: padec z 48000 na 36000 oz to pomeni, da je bilo v zadnjem študijskem letu samo še 3/4 študentov leta 2006/2007. http://www.uni-lj.si...ilkah.aspx< /a> Trend padanja števila študentov se verjetno tudi ne bo obrnil, ker so naslednje generacij še manj številčne in ker ima fakulteto že vsaka vas.


Verjetno je tudi zato lažje dobiti študenske sobe. Glede same strukture povpraševanja po najemu in ponudbi najemnih stanovanj pa ne vem kje bi dobil podatke - mogoče kakšni študentski domovi in slonep.

tycoon2 je napisal(a):

A je recesija tudi meter skrčila ;)

Najcenejša stanovanja so ponavadi luknje (pa naj gre za nakup ali najem) in če izbiraš samo med najcenejšimi, si pač obsojen na luknje...

 Obratno. Če si včeraj za 2500 EUR dobil 1 m2 danes dobič malce več.