Dj ne nabiji no...
PS ugodno ti oddam u najem motiko, lopato in kramp. Če mi pošlješ ugodno ponudbo v naslednjih 10 minutah lahk dobiš še cepin in grablje, to pa še ni vse, popolnoma brezplačno ti dam še en izvod Borchardtovega Kapitala po Marxu.

Inside je napisal(a):
Kaj preštevaš koliko se jih ima za nepremičninarje? 

Iz komentarjev se predvsem vidi, kdo je lastnik in kdo wannabe... zanimivo je pa, da wannabe navija za nižje cene samo dokler sam ne postane lastnik oziroma prodajalec ;)

tycoon2 je napisal(a):

 Tvoja napoved je torej, da bodo čez 15 oziroma 25 let cene nepremičnin v Sloveniji enake, kot so bile pred dvemi leti? Kaj pa borza? Pa plače, cene hrane in potrošnih dobrin...?

Kot prvo, ne napovedujem ker nihče ne ve kam bo šlo ampak govorim zgolj o večji verjetnosti da do tega pride.

Poglej si rast nepremičnin od 1995-2002 in nato obdobje od 2002-2007. Vidiš lahko prehiter vzpon, ki se sedaj s padanjem normalizira na dolgoletno povprečje. Edino kar lahko obdrži cene ali jih poviša je visoka inflacija , pomojem se to ne bo zgodilo, ker bo realen padec precej večji od inflacije ali celo deflacije.

Borza je lahko po 10 ali več letih brez problema na istih ali nižjih nivojih - že videno.
http://www.stock-market-crash.net/images/dow1000 .gif

Cena hrane je isto odvisna od trgov in inflacije:

dolgoročni graf koruze (nominalno/realno): http://www.marketoracle.co.uk/images/2008/soft-com modities-june08_image002.gif
dolgoročni graf pšenice (nominalno/realno): http://www.marketoracle.co.uk/images/Zeal_12_10_07 _image002.gif

Na realnem grafu se vidi, da ceno hrane kot jo dobimo v trgovini dolgoročno poganja inflacija (pa ne statistična, ampak tista v denarnici), plače pa tudi.

Še dolgoročni graf nepremičninskega trenda za orientacijo kje približno smo:
www.accumulatingmone...values.png

Feeling je seveda boljsi, ce zadenes cenovno dno, ker ti vec denarja (ali manj casa kredita) ostane.

blink je napisal(a):

Poglej si rast nepremičnin od 1995-2002 in nato obdobje od 2002-2007. Vidiš lahko prehiter vzpon... 

V primerjavi s čim? Če jo primerjaš z rastjo plač od leta 2000 do danes, sta zelo podobni... A potem pričakuješ, da bodo tudi plače čez 25 let na istih ravneh, kot danes?

Za katero drzavo? Slovenijo? Kaj pa za Nemcijo? :)

tycoon2 je napisal(a):

V primerjavi s čim? Če jo primerjaš z rastjo plač od leta 2000 do danes, sta zelo podobni... A potem pričakuješ, da bodo tudi plače čez 25 let na istih ravneh, kot danes?

 
V primerjavi z dolgoročnim povprečjem, ki je cca. 6% realno, ko zgladiš vzpone in padce. Če gre inflacija gor in gre cena nepremičnini gor, nisi realno nič profitiral ker je šel gor tudi kruh in plača. Tole spodaj pa je jasni dokaz prehitevanja cen nepremičnin napram plačam. Za še boljšo primerjavo bi bilo potrebno vzeti cca. 20 let in primerjati.


Plače v zadnjih treh letih do vrha napremičninskega balona:

http://www.stat.si/indikatorji_list.asp
bruto plača marec 2004 = 1062 eur
bruto plača oktober 2007 = 1280 eur
------------------------------------------------ -
+20.5 %

oglaševane cene nepremičnin (garsonjere)
http://www.slonep.net/subareas.html?lev0=1&lev1= 3&lang=&lev2=45&lev3=2130
marec 2004 = 2200 eur/m2
oktober 2007 = 3450 eur/m2
------------------------------------------------ -
+57%

tycoon2 je napisal(a):

Iz komentarjev se predvsem vidi, kdo je lastnik in kdo wannabe... zanimivo je pa, da wannabe navija za nižje cene samo dokler sam ne postane lastnik oziroma prodajalec ;)

... in lepo se vidi, kdo želi postati prodajalec, pa mu grdi kupci nočejo plačati kolikor želi. se bo treba pritožit

Če bi recimo primerjal do letos, razlika sploh ne bi bila več tako velika... približno 9 procentov in pol... kar pomeni, da bi bila rast cen garsonjer v Ljubljani usklajena z rastjo plač od leta 2004, če cene padejo za 9,5%:

bruto plača marec 2004 = 1062 eur
bruto plača marec 2009 = 1425 eur
------------------------------------------------ -
+34 %

oglaševane cene nepremičnin (garsonjere)
marec 2004 = 2200 eur/m2
marec 2009 = 3258 eur/m2
------------------------------------------------ -
+48%

tycoon2 je napisal(a):
Če bi recimo primerjal do letos, razlika sploh ne bi bila več tako velika... približno 9 procentov in pol... kar pomeni, da bi bila rast cen garsonjer v Ljubljani usklajena z rastjo plač od leta 2004, če cene padejo za 9,5%:

bruto plača marec 2004 = 1062 eur
bruto plača marec 2009 = 1425 eur
------------------------------------------------ -
+34 %

oglaševane cene nepremičnin (garsonjere)
marec 2004 = 2200 eur/m2
marec 2009 = 3258 eur/m2
------------------------------------------------ -
+48%

 
Malo več podatkov bi bilo potrebnih za boljši vzorec (10,15,20 let). Bolj je pomembno to, da takšna rast ni vzdržna saj je hitrejša od rasti plač. Ta rast je bila financirana s krediti, ki pa so usahnili (vedno manjši promet). Sledi počasno večletno padanje.

Nafta je bila na začetku leta 2004 vredna malo nad 30$, danes je pa skoraj 70$, kar kljub drastičnemu padcu v lanskem letu, predstavlja še enkrat večjo rast od rasti plač... podobno je z zlatom in mnogimi drugimi surovinami... a potem tudi vsem tem cenam sledi večletno padanje?

tycoon2 je napisal(a):
Nafta je bila na začetku leta 2004 vredna malo nad 30$, danes je pa skoraj 70$, kar kljub drastičnemu padcu v lanskem letu, predstavlja še enkrat večjo rast od rasti plač... podobno je z zlatom in mnogimi drugimi surovinami... a potem tudi vsem tem cenam sledi večletno padanje?

 
poglej koliko je bila nafta leta 1974, pa potem pametuj, če boš še imel voljo.

tycoon2 je napisal(a):
Nafta je bila na začetku leta 2004 vredna malo nad 30$, danes je pa skoraj 70$, kar kljub drastičnemu padcu v lanskem letu, predstavlja še enkrat večjo rast od rasti plač... podobno je z zlatom in mnogimi drugimi surovinami... a potem tudi vsem tem cenam sledi večletno padanje?

Kot prvo, ne moreš vsega enačiti z rastjo plač ampak zgolj z ponudba/povpraševanje. Nafte lahko kupiš 1 l , nepremičnine pa ne moreš 1dm2 in jo dati v žep.

Nepremičnine so nelikviden počasen polž, zato so 10,15 letni cikli. Več let se lahko prodaja preden pride kupec s kešem.

Surovine in kovine so trgovane na terminskih trgih z visokimi vzvodi kjer so hitri padci/rasti ob visoki likvidnosti. Neprimerljivo. Edina primerjava bi lahko bila, če pogledaš nepremičninske sklade v ZDA (REIT) ali podobne holdinge, ki imajo v lasti nepremičnine in ki kotirajo na borzi - vsi globoko v rdečem.

Nafta realna rast: 25 let http://www.fundmasteryblog.com/wp-content/uploads/ 2009/04/cd-4-09-oil.jpg
Zlato realna rast: 35 let www.marketoracle.co....age002.gif

blink je napisal(a):

Kot prvo, ne moreš vsega enačiti z rastjo plač ampak zgolj z ponudba/povpraševanje.

Saj ne enačim jaz... ti si primerjal rast plač s cenami nepremičnin in rekel, da zaradi hitrejše rasti cenam nepremičnin sledi večletno padanje. Če bi bilo to tako enostavno, bi za vsako stvar samo primerjal rast njene cene z rastjo plač in ugotovil pravo vrednost.

Pa tudi zgolj s ponudbo in povpraševanjem ne moreš vsemu določati vrednosti, ker potem prodajalci nepremičnin ob pomanjkanju povpraševanja ne bi mogli držat cen...

če ti ni jasno da se megle ne bo dalo več prodajat vsakmu bedaku k se zna podpisat na banki si skuhaj za večerjo % od neplačane provizije za neplačan obrok posojila....

pol bova pa vidla kako je z motikami al pa Marxom...

Za vse prisebne: o Marxu je potrebno govoriti spoštljivo, ker je imel ideje za razliko od jerčija in njemu podobnih, ki se zna na it  "na procente", sicer ima pa težave z uporabo malih sivih...mišk v svoji glavi..


To, o idejah, velja tudi za brata Marx... 

...skratka: jerči, ljubček, odjeb.l si ti že davno tega, veliko prej kot si se nučil tipkat...

lp
M2M

tycoon2 je napisal(a):

Saj ne enačim jaz... ti si primerjal rast plač s cenami nepremičnin in rekel, da zaradi hitrejše rasti cenam nepremičnin sledi večletno padanje. Če bi bilo to tako enostavno, bi za vsako stvar samo primerjal rast njene cene z rastjo plač in ugotovil pravo vrednost.

Pa tudi zgolj s ponudbo in povpraševanjem ne moreš vsemu določati vrednosti, ker potem prodajalci nepremičnin ob pomanjkanju povpraševanja ne bi mogli držat cen...

 
Rast plač je korelirana s cenami nepremičnin na daljši rok (+15 let) vendar ne 1:1.

Ponudba/povpraševanje je najenostavnejše določanje vrednosti, vse ostalo je zgolj zidanje cene v glavah in štetje virtualnih dobičkov. Vedno manj prometa pri visokih cenah ima za posledico nižje cene (zato, da kupci spet začnejo kupovati) ALI enake cene, ki pa realno padejo zaradi inflacije in rasti plač.

blink je napisal(a):

Vedno manj prometa pri visokih cenah ima za posledico nižje cene 

A si prepričan? Ti prevečkrat posplošuješ... Kaj recimo misliš, da se bo zgodilo s cenami novih avtomobilov, če bo prodaja še naprej padala? Verjetno si že kdaj slišal za ekonomijo obsega in veš, da je ob manjših serijah proizvodna cena višja, ne pa nižja... Zakaj misliš, da se je leasing letos podražil, kljub manjšemu povpraševanju po financiranju? In navsezadnje, kaj se utegne v naslednjih letih zgoditi s cenami nepremičnin, če zaradi zmanjšanega povpraševanja nihče več ne bo zidal novih stanovanj?

tycoon2 je napisal(a):  Pa tudi zgolj s ponudbo in povpraševanjem ne moreš vsemu določati vrednosti, ker potem prodajalci nepremičnin ob pomanjkanju povpraševanja ne bi mogli držat cen...

Kdor "drži" nerazumno ceno je pač "nerazumen" prodajalec.

 #510576   01.06.09 12:56   Si napisal : 
Pravim, da nisem nepremičninski agent... Prava vrednost hiše je toliko, za kolikor jo lahko prodaš...  Kaj ti pomaga, da si za svojo super kvalitetno hišo v centru Slovenije plačal 300K€, če je ne moreš prodat niti za 200K?

Imamo pač precej "nerazumnih" prodajalcev... Moj odgovor se je pa nanašal na spodnjo morkoffovo trditev:

markoff je napisal(a):
prava vrednost hiše se izračuna tako, da ugotoviš ceno, ki jo plačaš in (ne)kakovost življenja, ki ti ga ta omogoča. Samo nepremičninar ugotavlja vrednost hiše za posameznika na podlagi njene tržne vrednosti. In ti praviš, da NISI nepremičninar...

 

miko20 je napisal(a):
Eto,

ocenite mi prosim hišo za Bezigradom, trojček, 250m2 parcele, 150m2, garaža ob hiši. Hiša je bila lani kompletno obnovljena, streha, fasada, napeljave, plin, vrata... Hiša stoji na mirni ulici blizu stadiona.

Lp

 

fasada12+? cokel nov?, nova termo okna trislojna?, talno gretje  in parket novo? kopalnica nova? stopnišče in pleskarije novo? garaža nova fasada? nova izolacija proti strehi?

tycoon2 je napisal(a):
 In navsezadnje, kaj se utegne v naslednjih letih zgoditi s cenami nepremičnin, če zaradi zmanjšanega povpraševanja nihče več ne bo zidal novih stanovanj?

 Tega filma verjetno ne boš videl; poglej si (npr v današnjem žurnalu) stanovanjski sklad bo začel natečaj za izvajalca na Brdu kjer bo ca 600 stanovanj v naslednjih cca. 2-4 letih. To, da se bodo gradbinci stepli in da bo cena morda na koncu lahko še nižja, kot jo najavljajo sedaj je mende jasno. Da bo gradbinec uturil podizvajalcem (kdorkoli že bo) še dodatna stanovanja, ki se gradijo oz. se bodo gradila in bodo torej tudi v vsakem primeru na trgu, pa mi ni treba govorit. Kam bodo šle cene, če je že zdej preveč stanovanj (samo še cene niso taprave) pa razmisli sam. Pa še tlele preberi zadnji stavek:
www.finance.si/24950...sti_ljudje

Zanimivo, koliko vas verjame, da bo sklad s svojimi stanovanji vplival na znižanje cen na trgu, čeprav mu to do zdaj ni ravno uspevalo...
 
Pa še to me zanima: a od sklada si pa pripravljen kupit stanovanje za 2K€/m2 (kljub tvoji "zgornji meji", ki je 1K€)?

Seveda ne, ker iščem bolj ko ne rabljeno stanovanje potrebno obnove. Ne mislim obnavljat novega in dragega. Poanta je samo v tem, da se bo morda gradilo manj, precej manj pa očitno spet ne.

tycoon2 je napisal(a):

A si prepričan? Ti prevečkrat posplošuješ... Kaj recimo misliš, da se bo zgodilo s cenami novih avtomobilov, če bo prodaja še naprej padala? Verjetno si že kdaj slišal za ekonomijo obsega in veš, da je ob manjših serijah proizvodna cena višja, ne pa nižja... Zakaj misliš, da se je leasing letos podražil, kljub manjšemu povpraševanju po financiranju? In navsezadnje, kaj se utegne v naslednjih letih zgoditi s cenami nepremičnin, če zaradi zmanjšanega povpraševanja nihče več ne bo zidal novih stanovanj ?

Poglej, sej nima veze se prepričevat kdo ima prav. Nihče ne ve kam bodo šle povprečne cene, sam pa vidim večjo verjetnost za počasen realni padec kot za realno rast.

blink je napisal(a):

Nihče ne ve kam bodo šle povprečne cene

 Pa saj to vam jaz že ves čas pravim ;)  Mi je pa jasno, da vsak pač navija za tisto, kar bi njemu bolj pasalo... Čeprav moram rečt, da se načeloma strinjam s tabo, sploh ker realen padec pomeni že nekajletna stagnacija cen...

tycoon2 je napisal(a):

 Pa saj to vam jaz že ves čas pravim ;)  Mi je pa jasno, da vsak pač navija za tisto, kar bi njemu bolj pasalo... Čeprav moram rečt, da se načeloma strinjam s tabo, sploh ker realen padec pomeni že nekajletna stagnacija cen...

 
Samo dopolnim: že letna stagnacija cen je realen padec.
P.S. sicer pa, če na to daš še finančni vzvod:-) (po domače - hipotekarni kredit) pa smo zopet pri vrednostih, ki so momentalno še previsoke ....čakanje na lepše čase je trenutno zato najboljše. To ni reklamni oglas:-), vsak naj ravna po svoje.

tycoon2 je napisal(a):  vsak pač navija za tisto, kar bi njemu bolj pasalo...  

Se strinjam. Meni bi sicer pasale še dražje cene samo kaj ko ni kupcev niti po "znižanih".
Sicer pa se nikoli ne ve kdaj bo kdo na lotu zadel pa si zaželel nakupa.

tycoon2 je napisal(a):
Očitno se tudi prodajalcem nikamor ne mudi...

 
a da ne?
http://www.nepremicn...754313.jpg< /a>

podrobno sem spremljal situacijo v Ajdovščini, ker sem tam živel v najemu. Lani spomladi so za 2s 40 let staro stanovanje najemodajalcu ponujali cez 90k€. Koliko ti ponujajo danes, oz bolje receno, za koliko zdaj tako stanovanje ponujajo, pa se ga nihče ne pritakne?? Ti prisepnem?
mogoče cca 60k€, pa še ga lahko zbiješ.....

tycoon2 je napisal(a):  Pa tudi zgolj s ponudbo in povpraševanjem ne moreš vsemu določati vrednosti, ker potem prodajalci nepremičnin ob pomanjkanju povpraševanja ne bi mogli držat cen...

 V bistvu se strinjam. Če   miko20  ocenjuje hišo na 400.000 € in predvideva da lahko dobi zanjo najmanj 300.000 € potem je ne bo kar tako prodal za 200.000 € ker trenutno kupci toliko ponujajo. Sicer pa ne vem koliko je vredna.

0703Boski je napisal(a):

 
a da ne? 

Glede na mizeren promet z nepremičninami, bi rekel da ne... če bi se jim mudilo, bi na veliko prodajali (po kakršnikoli ceni pač).