[Dudek]
Ne more biti generator povpraševanja, ker gre za stanje. Gospodinjstvo pomeni, da obstaja nepremičnina, v najemu, ali lastniška, v kateri je to gospodinjstvo. Po tvoje je ta generator močnejši, če je številka manjša, pri 1 bo maksimalen verjetno. S tem se ne strinjam.

Res gre v neki točki za stanje, toda v resnici gre za funkcijo skozi čas. Tako kot je to funkcija povpraševanje po nepremičninah. Ko se gospodinjstva drobijo, povpraševanje raste. Temu sledi ponudba, ki pa je zaradi regulacije bolj okorna od povpraševanja. In posledično rastejo cene stanovanj, gospodinjstva pa se (morda) drobijo počasneje, kot bi se sicer (naprimer: imamo največji odstotek pri starših živečih "otrok" nad 30 let v Evropi).

Seveda, da cena najbolj odraža razmerje med povpraševanjem in ponudbo, mislim pa, da je že nekaj časa povpraševanje normalno, povprečno in je cena bolj določena na ponudbeni strani in to v glavnem netržno.

Ponudba in povpraševanje vam data ceno. Ne povesta pa ničesar o dostopnosti stanovanj. Zato zgoraj nenehno omenjam tudi ta kazalec. Dostopnost stanovanj pa vam najlepše določa razmerje "house price to income". Moje mnenje je, da se ta kazalec v Sloveniji v zadnjih letih celo popravlja (v korist plač), toda zaradi strukturnih težav trga (premalo stanovanj) so cene zasoljene že iz devetdesetih in se stanje popravlja prepočasi.

Utemeljitev: izračunajva na oko income to house price v Ljubljani, pri čemur se običajno uporablja razpoložljivi dohodek. Se opravičujem za površnost in sprejemam boljše izračune. Ocenimo razpoložljivi dohodek čez palec na 50% plače. Torej 480.000 evrov (povpr. cena hiše v Ljubljani po SloNep) / 1.700 evrov (50% povprečnega dohodka 2 oseb s povprečnima dohodkoma v Ljubljani) je 282 mesecev oziroma 23.5 let celotnega razpoložljivega dohodka za hišo.

Ta indeks je ponekod tudi le 5 let. In zato jaz trdim, da je stanovanj premalo.