"Nepremičninski posli, ki so bili sklenjeni v zadnjem letu pred začetkom stečajnega postopka, so izpodbojni, ker je bil upnik privilegiran ali ker je bila oškodovana stečajna masa. Sogovorniki sodijo, da je vprašljiv uspeh izpodbijanja nakupa, vendar je tveganje za kupca v primeru uspele tožbe zelo veliko.V najbol j znanem primeru Zbiljski gaj so kupci potegnili kratko, parlament pa je sprejel zakon, ki varuje kupce stanovanj in kupnino, ne pa are, dokler ne prevzamejo nepremičnine. Ko pa je nepremičnina enkrat kupljena in prevzeta, zakonske varovalke, kot je skrbniški račun, ne veljajo več."

No, pisec definitivno ne razume, kaj piše, če smo še bolj precizni, se mu niti na daleč ne sanja nič o tej temi. Pa dajmo razčlenit:

Pisec pravi:

Nepremičninski posli, ki so bili sklenjeni v zadnjem letu pred začetkom stečajnega postopka, so izpodbojni

in potem še pravi:

parlament pa je sprejel zakon, ki varuje kupce stanovanj in kupnino, ne pa are, dokler ne prevzamejo nepremičnine.

V zgornji trditvi torej pravi, da so posli izpodbojni, v spodnji pa trdi, da zakon ščiti kupce stanovanj - zgornja in spodnja trditev sta torej v kontradikciji. Seveda zakon are ne ščiti.
Pravilna trditev je druga, zakon ščiti kupce, ko so enkrat nepremičnino kupili in prevzeli.

Ko pa je nepremičnina enkrat kupljena in prevzeta, zakonske varovalke, kot je skrbniški račun, ne veljajo več.

Zopet dokaz, da se piscu ne sanja niti na daleč. Seveda zakonska varovalka kot je skrbniški račun, po prevzemu ne velja več. Skrbniški račun je ustanovljen izključno in ravno zato, da je kupec zaščiten v primeru, če investitor zaradi tečaja ali drugih problem ne more izpolniti vseh pogodbenih obveznosti. Ko kupec nepremičnino prevzame, so s strani investitorja izpolnjene vse pogodbene obveznosti: stanovanje je zdokončano, nepremičnina predana - s tem trenutkom skrbnišli račun zgubi smisel in ni več potreben, kupca pa ne zanima niti, če gre od tega trenutka dalje investitor v stečaj. Najboljša varovalka, boljša kot skrbniški račun, pa je to, da kupuješ nepremičnino šele takrat, ko je v celoti zdokončana in so narejeni tudi vsi upravni in ostali postopki, ko je vpisana v ZK in ko ima uporabno dovoljenje. V takem primeru je skrbniški račun nepotreben, kupec pa brez rizika. Seveda pa so pri nas v preteklosti vsi vse kupovali na osnovi načrtov, še predno se je začelo graditi. Takih časov je po moje konec.

V najbol j znanem primeru Zbiljski gaj so kupci potegnili kratko

To sicer drži, vendar pa je to v tem članku skrajno zavajajoče, ker Zbiljski gaj se je dogajal še v času stare, za kupca izredno škodljive zakonodaje. Poleg tega je bil Zbiljski gaj vsebinsko popolnoma drugačen kot recimo današnji Celovški dvori. V zbiljskem gaju so bile na zemlji hipoteke, nepremičnine pa niso bile etažno vpisane v ZK, niti niso kupci dobili izbrisne pobotnice za del hipoteke, ki se je nahajala na njihovi kupljeni nepremičnini. V tem grmu tudi tiči zajec, zakaj so potegnili takratko. Danes je situacija zelo drugačna, investitor lahko proda nepremičnino šele takrat, ko je etažno vknjižena, kupca pa mora pri notarju čakati izbrisna pobotnica za tisti del hipoteke, ki je na njegovi kupljeni nepremičnini. Na ta način, kot je urejeno danes, se ne more niti v mokrih sanja pisca ponoviti scenarij Zbiljskega gaja.

Še nekaj na temo izpodbojnosti. Nisem odvetnik in se temu vprašanju nisem posebej posvečala, vendar nekako dvomim, da je tem vprašanih odvetnikom kaj dosti več jasno kot pa piscu članka samemu. Morebiti bi pisec naredil večjo korist, ko bi spraševal pravnike, ki so specializirani za nepremičninsko zakonodajo. Obligacijski posel je morebiti res izodbojen, vendar pa tudi v primeru zmage na sodišču, kupec ne izgubi nič. Da razložim. Obligacijski del posla, to je jaz prodam, ti kupiš, cena je taka, jaz ti predam ti prevzameš dne tega in tega, to je obligacijski del. Potem pa nastopi Stvarnopravni zakonik, ki pa govori o lastninski pravici. Lastninska pravica pa nikakor ni izpodbojna, niti ni možnosti, da se na taki kupljeni nepremičnini, za katero ima kupec izbrisno pobotnico, pojavi kakršnokoli novo breme, zato tudi ni nobenega rizika za kupca.

Zahtevek za izpodbijanje posla je vedno mogoč.....sodi odvetnik Mitja Bartenjev. Ali lahko stečajni upravitelj pozove kupca stanovanja k doplačilu kupnine? "Težko si predstavljam kaj takšnega.

Nekako ne verjamem, da odvetnik ne loči med "izpodbijanjem posla" in doplačilom kupnine". Lažje verjamem, da pisec ama prav nič ne razume te teme in je kar vse zmetal na kup in pomešal med sabo. Torej, še enkrat, ko kupec razpolaga z lastnisnko pravico, se mu te ne da več odvzeti. drugo je, če je izpodbojni obligacijski del posla, vendar pa je Stvarno pravni zakonik nad Obligacijskim zakonom in ko je postopek vknjižbe v ZK stekel, je za spodbijanje obligacije prepozno. Možno je, da bi lahko izpodbijali višino kupnine, vendar je tudi možno samo v teoriji, v praksi pa, kot so ugotovili že nekateri v članku, bi bilo to možno samo v primeru, če bi bila cena nepremičnine tako nizka, da bi jo v pogovornem žargonu imenovali kar "zastonj". Ker pa so cene še vedno take in tudi če še dodatno močno spustijo, bomo še vedno daleč od cen, ki bi jim rekli "zastonj", se takega scenarija nihče ne rabi bati.

Če se je kupec stanovanja že vpisal v zemljiško knjigo, je posledica uspele izpodbojne tožbe še izbris vpisane lastninske pravice.

Bravo gospa sodnica, upam, da boste odleteli iz svojega stolčka po tejle izjavi. Če pa je to zopet krivda pisca, ki nič ne razume, pa se g. sodnici globoko opravičujem. Kot smo že zgoraj razčistili, se lahko izpodbija kvečjem cena, za kar pa bi morala biti cena praktično "zastonj", hkrati pa izpdbita cena ne pomeni tudi izpodbit posel oz. kar cela prodajna pogodba. Lastninska pravica pa se ne da odvzeti samo zato, ker se nekomu kao dokaže, da je prodal pod ceno. Najhuje, kar bi se po sodnem sklepu prenizke cen (mokre sanje, dejansko neuresničljivo) zgodilo je, da bi morala oba udeleženca, kupec in prodajalec, plačati odškodnino, in če je ne bi, to ne pomeni, da bi se lastninska pravica kar odvzela in da bi kupca izbrisali iz ZK, ampak bi ga morali iztirjati popolnoma enako kot je to pri ostalih dolgovih. Lastninska pravica pa bi ostala nedotakljiva - da se mi ne bo kdo obesil na tole zadnjo trditev, naj dodam, da v primeru, če kupec ne bi bil zmožen ali voljan poravnati škode, ki bi bila ugotovljena s sodnim sklepom, je lahko končna posledica tudi ta, da se mu sodišče vsede na nepremičnino in da nepremičnino prodajo na dražbi, vendar pa tudi v tem primeru nikakor ne gre za izbris lastninske pravice.

Tale članek je en totalni zmazek, ne vem, če sem že kdaj prebrala na Financah kaj slabšega. Slab in zavajajoč je tako močno, da bi ga bilo nujno potrebno umakniti.
Zdaj pa izvolite, talajte minuse samo zato, ker ne razumete in ne poznate zakonodaje.

Hmm, nic ne stekam ampak ziher je cool...

Hvala za obširno razlago.

[mikica2]
">
>Če se je kupec stanovanja že vpisal v zemljiško knjigo, je posledica uspele izpodbojne tožbe še izbris vpisane lastninske pravice.

Bravo gospa sodnica, upam, da boste odleteli iz svojega stolčka po tejle izjavi. Če pa je to zopet krivda pisca, ki nič ne razume, pa se g. sodnici globoko opravičujem. Kot smo že zgoraj razčistili, se lahko izpodbija kvečjem cena, za kar pa bi morala biti cena >
Tale članek je en totalni zmazek, ne vem, če sem že kdaj prebrala na Financah kaj slabšega. Slab in zavajajoč je tako močno, da bi ga bilo nujno potrebno umakniti.

Mikica, ni se mi dalo prebirati celega članka, ampak načelno: če je izpodbit obligacijski posel, po načelu kavzalnosti, ki velja v našem stvarnem pravu, ostane razpolagalni posel brez podlage, zato je ničen. Razpolagalni posel je temelj za prenos lastninske pravice; če ga več ni, obstaja neskladje med z.k. stanjem in pravim lastninskim stanjem. Kdor je vpisan, mora prepisati nepremičnino na prejšnjega lastnika.

[mikica2]
Tale članek je en totalni zmazek, ne vem, če sem že kdaj prebrala na Financah kaj slabšega. Slab in zavajajoč je tako močno, da bi ga bilo nujno potrebno umakniti.
Zdaj pa izvolite, talajte minuse samo zato, ker ne razumete in ne poznate zakonodaje.

*****
Ej, sva čast, da se ti da tako na dolgo in široko pisat, posebej hvala za komentar. Ker imaš popolnoma prav, člankih so zelo pogosto živa tema, sogovorniki, kot so v tem primeru, ponavadi pravzaprav nočejo kar tako talati znanje za kakšne leve članke v napol rumenih časopisih. Tudi objektivno, zadeve ni možno predstaviti kar tako, v parih besedah.

[mikica2]
V zbiljskem gaju so bile na zemlji hipoteke, nepremičnine pa niso bile etažno vpisane v ZK, niti niso kupci dobili izbrisne pobotnice za del hipoteke, ki se je nahajala na njihovi kupljeni nepremičnini. V tem grmu tudi tiči zajec, zakaj so potegnili takratko.

To je malo poenostavljeno. V Zbiljskem gaju so bile tri vrste takih problemov:
1. kupci, ki niso dobili izbrisne pobotnice Abanke (ker jih je Abanka izsiljevala za dodatno plačilo)
2. kupci, ki imajo na svoji parceli hipoteko Knific, ki jo je zemljiška knjiga VPISALA ZA NAZAJ: če si šel maja 2003 gledat v ZK, na tvoji parceli ni bilo nobene plombe, nakar se je čez čas - magično - na tvoji parceli v ZK znašla plomba, vpisana z datumom APRIL 2003 (glede tega potekajo tožbe proti državi)
3. kupci, ki se ne morejo vpisati v ZK, ker so svojo nepremičnino kupili od Mebles Inženiringa, ta pa je le-to pred tem kupil od Meblesa, in ko je šel Mebles v stečaj, je stečajna upraviteljica od te transakcije odstopila (ker naj bi šlo za oškodovanje upnikov) in jo tako razveljavila.

Da je bil na podlagi tega sprejet ZVKSES je sicer dobro. Ampak problema iz točke (1) ne rešuje, tukaj morajo biti kupci toliko razsodni, da zahtevajo izbrisno pobotnico v hipu podpisa pogodbe. Problem številka (2) je itak absurd, ki se nikoli ne bi smel zgoditi. Problem številka (3) pa ne vem, če se ne bi tudi danes še mogel ponoviti. Recimo, če bi nekdo stanovanje kupil od nekega podizvajalca, ki ga je dobil kot kompenzacijo. Tudi zgoraj je bila utemeljitev za odstop ravno kompenzacija med Meblesom in Mebles Inženiringom.