Prikaz samo enega sporočila - znotraj teme...

sopranos sporočil: 11.404
[abohte]
> [sopranos]
> Se z mojo sprehajava po območju. Poznava že vse prazne hiše. Ne prodajo. Noben. Ali pa za take zneske, ki sem jih navedel.

> > Zanimivo. Ne to, da se sprehajata, to je lepo, ampak da videvata zgolj prazne hiše. Še 2010 se je govorilo, da se takšen krš, kot so Celovški dvori ne bo nikoli prodal, pa kje smo sedaj? :)

> Spet namerno spreobračaš moje trditve. Nisem zapisal, da so same prazne hiše. Pravim pa, da jih je kar nekaj.

> Spreobračam? Namerno? Napisal si, da noben ne proda.

> A si kot en avtističen otrok, ki vse razume dobesedno? Brez nians in odtenkov?

Ne vem, nazadnje sem bil sralec, ki si bilda ego. Možno pa, da sem tudi avtist, ki daje smajlije.
Če si hotel razumeti si, če pa nočeš razumeti, ti pa nobena razlaga ne pomaga.

> > > Kar se pa Celovških dvorov tiče je pa v Ljubljani še veliko precej slabših nepremičnin, tako da je logično, da se za nek denar zadeve prodajo. Očitno so kupci presodili, da je to še kar solidna ponudba glede na ceno in primerljive nepremičnine. Ali so vsi naredili dober nakup bodo pa spoznali sami.
> > >
> > > >
> > > > > > Sicer je res, da se zemlja prodaja po 120€/m2, prodaja se celo po 1000€/m2, povprečne cene zazidljivih zemljišč pa so vseeno bistveno nižje, v SLO je povprečna cena zazidljivh zemljišč 65€/m2.
> > > > > >
> > > > >
> > > > > Tukaj pa priznam, da nisem izhajal iz statističnih podatkov. To pa zato ker mene nič ne pomeni, da en v eni vukojebini proda zadevo po 20-30 EUR na m2. Nekdo drug v Ljubljani po 250 EUR m2 in je potem glede na kvadraturo povprečje 65 EUR.
> > > >
> > > > Nikjer nisi izhajal iz statističnih podatkov.
> > > > Ah, pa le razumeš koncept povprečja. Celje je po tvojem vukojebina? Da ne omenjam kakšne MS...
> > >
> > > Pri plačah sem. Ja in ja je odgovor na tvoje vprašanje. Ker gre za mesti brez perspektive. V Sloveniji je trend Zahodna Slovenija. Znotraj tega območja pa Ljubljana, Obala, okolica Ljubljane (20-30 minut vožje do Ljubljane), pa turistični kraji kot je Bled itd.
> > >
> >
> > Celje nima perspektive? Ti trg nepremičnin v SLO sodiš po ozemlju, na katerem živi manj kot 1/3 prebivalstva. In potem si užaljen, ko ti rečem, da nimaš pojma o trgu nepremičnin v SLO?
>
> Ja, Celje je mesto, ki mu število prebivalcev upada. Kljub temu, da se da stanovanje kupiti tudi po 1.000 EUR za m2.

Upadalo je tudi št. preb. v LJ v obdobju 1991 do 2008 pa verjetno LJ v tem obdobju nisi imel za neperspektiven kraj (pravzaprav je št. prebivalcev v LJ še vedno nižje, kot je bilo l. 1991!). Za CE je pa odvisno katero obdobje gledaš. Od l. 2002 do 2017 je št. prebivalcev vseeno narastlo. Sicer pa ne razumem, zakaj ti je podatek o št. prebivalcev, tako zelo pomemben oz. zakaj iz njega vlečeš neke sklepe. Po mojem mnenju sicer popolnoma napačne, saj stanovanj pač ne kupujejo prebivalci, ampak gospodinjstva. Da ti govoriš zgolj o prebivalcih mi je dodaten pokazatelj na tvoje elementarno nerazumevanje nepremičninskega trga.

Če dam konkreten primer za Ljubljano: od leta 1971 do 2002 se je št. prebivalcev povečalo za 5,7%, število »stanovanj« pa skoraj za 50%! Zakaj? Ker je v tem času nastalo več gospodinjstev, slednja pa so tista, ki kupujejo stanovanja. Tako, da dejstvo, da se v zadnjih 9 letih št. prebivalcev v CE praktično ni spremenilo, ne pove prav dosti o tem, kolikšno je povpraševanje po stanovanjih v CE. BTW št. preb. LJ se je v zadnjih 9 letih povečalo za več kot 15 000 preb, t.j. cca 6 000 stanovanj. Kje so ta stanovanja?
Ljubljana ima še študente, turiste itd., ki povprašujejo po stanovnjih, pa se to v registriranem številu prebivalstva ne pozna.

Poleg tega se tudi tisti, ki se odseljujejo na območja znotraj Slovenije, odseljujejo na obljubljanske občine. Ker so si tam kupili zemljo, postavili hišo. Še vedno pa so precej vezani na Ljubljano. Številni so tudi obdržali stanovanja

Imaš pa prav, da se spreminjajo tudi želje in potrebe ljudi. Konec koncev se Slovenija stara. Ampak to je spet argument proti Vzhodni Sloveniji, ker v največji meri od tam odhajajo prav mladi.


> > > > > Izhajal sem iz osebnih izkušenj na območju Gorenjske. Ne nekega Bleda ali Kranjske Gore. In tukaj se vse prodaja od 120 EUR navzgor. Kakšna parcela na neugodni lokaciji se dobi za 110 EUR. In iščem, kličem itd. že nekaj let, pa ga ni človeka, ki bi prodal za zmernih 80 EUR po m2. Aja, pa naše območje ni neka perla. Ni privlačno kot Ljubljana ali Obala. Je nekaj povprečnega. Ok, kašen človek več se priseli kot odseli.
> > > > >
> > > >
> > > > Gorenjska ni čisto povprečna. Pa tudi ni res, da se prodaja vse nad 120€/m2. Nižje oglaševane (pazi, oglaševane) cene so v Kranju, Bohinjski Bistrici, Retečah, Besnici, Bohinjski Beli, ... Da kakšnega Tržiča, Jesenic ipd. sploh ne omenjam.
> > >
> > > Evo, spet dlakocepiš, da bi kao dokazal, da se motim. S tem ko najdeš en ali dva primera, ki kjer je cena nižja, potem si že dokazal svoj point?
> >
> > Pa kaj ni ravno takšen tvoj pristop? Ko je govora o trgu nepremičnin opazuješ, kaj se je zgodilo Jožetu in na podlagi tega sklepaš o trgu nepremičnin v SLO. Sicer sem naštel sem (vsaj) 5 krajev, ne 2 primera ter se pri skliceval na oglaševane(!) cene, ne na (nižje!) realizirane.
>
> Ti tvoji primeri so vsi povezani s kraji, ki so v zatonu, kjer precej ljudi živi samo zato ker nimajo druge možnosti. Ker nimajo denarja, da bi se preselili v kakšen bolj perspektivenm kraj.

> Ja, kdaj je potrebno uporabiti deduktivno, kdaj pa induktivno metodo sklepanja. Ampak jaz nikoli ne posplošujem na podlagi enega primera. Ampak šele na podlagi večjega števila primerov, po dolgotrajnešem opazovanju. Ko navedem kakšen primer ga bolj v podkrepitev in ne kot primer na podlagi katerega sem posplošil. Pa še pri tem posploševanju sem izvzel Vzhodno Slovenijo. Iz razlogov, ki sem jih že večkrat ponovil.
>
> Čeprav pri tej najini debati skušaš ustvariti vtis, da jaz govorim nekaj na pamet, ti pa samo iz uradnih številk, je to daleč od resnice. Jaz gledam te uradne podatke - od plač, do realiziranih prodajnih cen, oglaševanih cen itd. In je razlika res ogromna.
>
> In sem bil tudi na številnih razgovorih za nakup nepremičnine. In kot sem rekel, hiša, ki ji je treba zamenjati okna, streho, fasado, ogravlni sistem, jo konstrukcijsko ojačati, zbiti stene in povsem na novo opremiti po mojem mnenju ni vredna 200.000 EUR. Zato ker bi potem taka prenovljena hiša stala vsaj 350.000 EUR. In če človek že v izhodišču postavi ceno na 250.000 EUR, se težko kaj zmeniš.
>

Jaz ne poskušam ustvariti nobenega vtisa, res pa je, da imam takšen vtis o tvojem pisanju. Če želiš, da bi imel drugega, bo pomagalo, da začneš navajati uradne podatke, ne pa kaj si videl pri Jožetu in kaj ti je on rekel. Če imaš uradne podatke ni nobene potrebe, da se poslužuješ (ponovnega) navajanja posameznih primerov. Mene bodo bolj prepričali uradni podatki, s katerimi pa ne nastopaš. Pomagalo bo tudi, če se boš znebil pokroviteljskega tona. Hiša je sicer vredna toliko, za kolikor se bo prodala.
Ja, hiša je vredna toliko za kolikor se bo prodala. In tisti, ki svojo hišo vrednotijo višje od tega kolikor je zanjo pripravljen plačati trg je ne bodo prodali. In o tem sem ti že večkrat pisal. Da je ogromno ene ponudbe, ki jo trg ne sprejema, ker je previsoka. In o tem sem jaz pisal. In spet tega nisi hotel razumeti in si raje gonil svojo in to počneš še naprej.

> Sem pa enkrat gledal demografske trende za Slovenijo. In tam se je tudi napovedovalo, da se bo prebivalstvo skoncetriralo v ljubljanski kotlini. Pa na Obali. In glede na to, da Sloveniji nima nobene strategije za razvoj mest kot so Kranj, Celje, Maribor, MS, Novo mesto, je logična posledica tega, da se bodo zadeve skoncentrirale v Ljubljani in okolici.

Nimamo? Za LJ pa ta strategija obstaja? Si lahko bolj konkreten?
Ljubljana je center Slovnije. Tja se po naravni poti seli vse - sedeži oz. predstavništva podjetij, veleposlaništva, ministrstva, uradi, študentje, turisti itd. To je neka naravna pot, ki velja za večino prestolnic po svetu. Da se tam koncetrira denar. In če ni strategije, potem se pač vse seli v prestolnico.

Recimo Avstrija ima zadeve tako urejene, da se vsaj del moči in denarja seli v Gradec, Celovec itd. V Sloveniji je pa samo Ljubljana in potem nič.

> In dejansko, ko začneš gledati kje so cene smešno nizke, vidiš, da je to Vzhodna Slovenija. Tudi tam so izjeme, da se razumemo. Pa ko pišem o teh zadevah ne pišem z namenom zaničevanja Vzhodne Slovenije. Vseeno pa verjetno razumeš, da recimo nekdo, ki dela v Ljubljani ali okolici ne bo šel delati hiše 1h ali 1,5h od doma.

Večina ljudi si res ne bi zidala hiše tako oddaljeno od delovnega mesta.

> > Pa ti dojameš, da (več ali manj) gledaš zgolj osrednjoslovensko regijo, ki je izzvzemši obalno-kraško verjetno najdražja statistična regija v SLO glede cen nepremičnin? To nikakor ni reprezentativen vzorec trga nepremičnin v SLO. Ne po cenah nepremičnin (glej npr. tukaj: www.uradni-list.si/f...-0000.PDF) niti po uteži (z vidika števila prebivalstva).
>
> Jaz gledam relevanten trg, tam kjer so službe, rast, se prebivalci priseljujejo. In sem ti že večkrat napisal, da je v tem smislu Vzhodna Slovenija regija, ki je v zatonu. Tudi v Nemčiji najdeš v vukojebinah stanovanja in hiše za smešno nizke cene. Pa tega noben resen analitik jemlje kot neke relavantne podatke.

Malo poenostavljaš.
Seveda, za razprave na forumu je treba poenostavljati, malo zaokrožiti številke itd. Če bi pisal uradno kolumno za medij, potem bi bil prekleto natančen. Tukaj pa za tri ali štiri stavke, ki jih zapišem, pač lahko malo poenostavim.

> > > > > Če ima Slovenija samo 2,5% najemnikov ti pa to že po definiciji pove, da trg ne obstaja.
> > > > >
> > > >
> > > > Od kje ti pa ta podatek???
> > >
> > > V včerajšnjem članku Financ.
> >
> > Uporabi ZKP. Ta podatek je jasno napačen.
> >
> > > > > Tako nekako kot Ljubljanska borza. Ko so Finance enkrat objavile kriterije za tržno delujočo delnico, je bila edina firma, ki jih je izpolnjevala Krka. Vse ostale so bile nelikvidne. Pa so d.d., pa na trgu itd., ampak v praksi nelikvidne. In tako je tudi z nepremičninami.
> > > >
> > > > In do tega zaključka, da so nepremičnine nelikvidne, si prišel kar tako, brez podatkov o prometu? Baje, da te skrbi koherenca.
> > >
> > > Ja, najemniški trg z 2,5% najemnikov je pač primerjalno gledano mrtev trg. In ne, nisem govoril o prodaji nepremičnin, ampak konkretno o najemnem trgu. Ampak v svojem slogu spet nekaj poskušaš podtikati in obračati.
> >
> > Še enkrat, uporabljaš napačne podatke (logično, da potem prihajaš do napačnih zaključkov).
>
> Uporabljam prave podatke in zato prihajam do pravih zaključkov. Samo podatke je potrebno pogledati bolj celovito, ne pa jih iztrgati iz konteksta in potem razvijati nekih trditev.

Ne, ne uporabljaš pravih podatkov. Ti govoriš o tem, da je podatke potrebno pogledati celovito obešaš se pa na podatek, ki si ga prebral pred 2 dnevoma na Financah. To in to, da na hitro preletiš oglase na nepremicnine.net je zate celovit pregled podatkov? Funny.

No bom jaz naredil en nekoliko bolj celovit pregled podatkov. V SLO je 820 000 stanovanj. 2,4% od te številje je cca 20 000 stanovanj. Zgolj neprofitnih stanovanj je bilo v l. 2015 preko 28 000. Javni medobčinski stanovanjski sklad Maribor in JSS MOL imata preko 6 000 stanovanj, veliko stanovanj ima Stanovanjski sklad RS, potem so še stanovanja v lasti države, ki jih oddaja v najem uslužbencem (poslancem, policistom). Več stanovanj imajo tudi druge občine. Npr. Občina Krško preko 300, pa Novo mesto, MO MS ima npr. v lasti preko 400 stanovanj itd. Potem so še službena stanovanja v lasti podjetij, ki jih ta oddajajo v najem. Pa oskrbovana stanovanja. In potem so še stanovanja, ki jih v najem oddajajo posamezniki. Zgolj neprofitnih stanovanj v lasti zasebnega sektorja je cca 5 000. Kaj šele tistih, ki se oddajajo za tržno najemnino... Sicer ti pa v zvezi s tem ne mislim več pisati, ker ti prebereš en podatek izpred 2 dni in vehementno trdiš, da je resničen, jaz ti pa lahko pridobim podatke iz vsaj 5 različnih virov, iz katerih bo izhajalo, da je dotični podatek evidentno napačan pa bo vse zaman.


> > Ampak pustiva. Prav, nelikvidnost trga se kaže skozi najemna razmerja. Kot smo ugotovili, delež najemnikov v SLO ni 2,4%. Ali je trg potem vseeno nelikviden? Se bo celotna tvoja predstava o trgu nepremičnin spremenila? Če ne, zakaj ne?
>
> Kdo je ugotovil? Par mojstrov na forumu? No, vaša argumentacija, da se je zmotilo pri vejici ne zdrži vode. Takole po spomunu, je 88% Slovencev živi v lastniških nepremičninah. Nekaj jih je potem živi pri sorodnikih. Nekaj preko oddajanja na črno. Zato se mi zdi številka 2,4% veliko bolj realna kot pa 24% kot ste trdili nekateri.

Jaz nisem nikoli trdil, da je takšnih stanovanj 24%.
Ja, so pa trdili nekateri pred tabo, potem si se pa ti s tem strinjal. Pa jaz zaradi tega ne mislim zapenjati, ker ni pomembno. Ker so se strinjali, da je ta številka nenavadno nizka in da ne odraža čisto dejanskega stanja, ker pač ne vključuje vsega.

Nekaj podobnega, kot sem ti jaz skušal razložiti za cene nepremičnin. So uradne številke o realiziranih poslih. So pa potem tudi številni ponudniki, ki želijo bistveno višje izkupičke. In na teh cenah vztrajajo že vrsto let in niso pripravljeni popustiti. Kar lahko potencialni kupec naredi je, da reče, da je pripravljen in sposoben plačati recimo 200.000 EUR. Ampak če prodajalec vztraja na 300.000 EUR, potem posel pač ni sklenjen. In kaj pomaga, če mu jaz navajam uradnje podatke o realiziranih poslih na dotičnem območju? On pa na to reče, da še vedno hoče 300.000 EUR? Pa vem, da zadevo prodaja že 5 let. Pa je odgovor še vedno, da je cena 300.000 EUR. In to ni en osamljen Joža ali Janez, ampak je to za območje, ki sem ga navajal nekaj običajnega. Neprodanih oz. nerealiziranih poslov pač nobena uradna statistika ne zajema. Lahko razumeš kar sem ti hotel povedati, lahko pa še naprej svojo goniš.

Vse ocene tega sporočila:

Gostje ne morejo pregledovati ocen