Nepremičninski "strokovnjaki" spet zavajajo kako cene ne bodo " bistveno " padle. Če ni povpraševanja bodo po kmečki logiki " bistveno " padle.
Ljudje ne nasedajte izjavam ljudi, ki v nasprotnem primeru trenutno ne bi imeli nič posla.
Samo mirne živce in še malo počakajte.

Balon z borz, ki je že počil, je povzročil, da se je napihoval tudi nepremičninski balon, ki je nekje že, pri nas pa še bo počil!!! Lep dan.

Nekateri verjetno še niso opazili, da smo v obdobju RECESIJE, ki se je že preselila v gospodarstvo.

Svet se pospešeno spreminja, ustvarjajo se nova razmerja na trgih.

Za pogumne.
1) Prodajte stanovanje
2) pojdite za dve leti v najem
3) kupite stanovanje.
Tomaž

Cene nepremičnin bodo še padle. Verjetno tudi najemnine. Večji padec cen nepremičnin bo še ob uvedbi davka. Najemnine pa se bodo takrat ponovno dvignile.

Poglejmo, kakšne so bile cene l.2000 in nobenega, prav nobenega razloga ni, da bi bile cene višje od takratnih. Enako velja za cene VP na borzi. Samo bedaki kupujejo nepremičnine po 3000EUR in več za m2, enako velja za trenutne cene VP na borzi, še posebej velja to za KRKG!

Ja vinci zato ker zaposleni v nepremicninsko posredniskih hisah uporabljajo isto retoriko kot v posredniskih hisah za vrednostne papirje. Vec ljudi ko se odloci za nakup visji je njihov dohodek. V naslednem odstavku pa govori clovek zaposlen na fakulteti, ki ni eksistencialno odvisen od prodaje. logicno ne.

segmentacija je neizbezna in zazeljena. Ce pogledamo v tujino, najsi bo zahod ali vzhod je segmentacija velika. Satnovanje v centru mesta je 3 krat drazje kot tisto 5 km izven. Pri nas je razlika kvecjemu 30 do 50 procentov. stanovanja v razpadajocih hisah so v ljubljani do pred kratkim imela komajda kaj nizjo ceno od novogradenj. Razlika vzdrzevanja in udobja pa je lahko ogromna. LP

tstih je napisal(a):
Za pogumne. 1) Prodajte stanovanje 2) pojdite za dve leti v najem 3) kupite stanovanje. Tomaž

 
... hahaha... noro ... ampak ... stanovanje iz točke 2) in 3) je stanovanje iz točke 1) ?... če ja... kje boš našel norca ? ... če ne ... pozabil si, da je stanovanje (med drugim) nepremičnina...

tstih je napisal(a):
Za pogumne. 1) Prodajte stanovanje 2) pojdite za dve leti v najem 3) kupite stanovanje. Tomaž

Preden svetuješ, raje izračunaj, za koliko mora cena stanovanja pasti, da se ti to izplača.

tstih je napisal(a):
Za pogumne. 1) Prodajte stanovanje 2) pojdite za dve leti v najem 3) kupite stanovanje. Tomaž

 Nepremičninsko shortanje, skratka :)  Ni slaba ideja. Mogoče malo pozno, ampak utegnilo bi se kljub temu splačati.

mubinho je napisal(a):
Ja vinci zato ker zaposleni v nepremicninsko posredniskih hisah uporabljajo isto retoriko kot v posredniskih hisah za vrednostne papirje. Vec ljudi ko se odloci za nakup visji je njihov dohodek. V naslednem odstavku pa govori clovek zaposlen na fakulteti, ki ni eksistencialno odvisen od prodaje. logicno ne.

Ne, jaz sploh ne govorim o tem. Jaz govorim o protislovnosti oz. o tem, da se ne morejo odločiti, ali bi navijali za domače ali goste.

EDIT: Beri izjavo Frana Toša. Najprej izjavi, da ne bo izrazitega padca cen, potem pa takoj v naslednjem stavku, da bo prišlo do segmentacije.

Vinci je napisal(a):

Preden svetuješ, raje izračunaj, za koliko mora cena stanovanja pasti, da se ti to izplača.

od oka:
stanovanje, danes vredno 120k, najemnina 500, v dveh letih 12k. ce v dveh letih pade za 10%, si na nuli. ce pade za vec, si zmagal.

mataj je napisal(a):

Nepremičninsko shortanje, skratka :) Ni slaba ideja. Mogoče malo pozno, ampak utegnilo bi se kljub temu splačati.

bi znalo biti ze malce prepozno. ker ce hoces danes dobiti kupca, moras ceno ze orenk spustiti.

ni pa to glih shortanje; shortanje bi bilo, ce bi najprej vzel hiso v najem, jo prodal, potem pa cez dve leti kupil nazaj in vrnil najemodajalcu ;)

gregor666 je napisal(a):


od oka:
stanovanje, danes vredno 120k, najemnina 500, v dveh letih 12k. ce v dveh letih pade za 10%, si na nuli. ce pade za vec, si zmagal.

Ja, to velja samo, če nimaš nobenega kredita in če ti ni treba plačati nobene provizije (in davka).

Vinci je napisal(a):

Ja, to velja samo, če nimaš nobenega kredita in če ti ni treba plačati nobene provizije (in davka).

in če ceniš strošek selitve na 0 eur.

Vinci je napisal(a):

Ne, jaz sploh ne govorim o tem. Jaz govorim o protislovnosti oz. o tem, da se ne morejo odločiti, ali bi navijali za domače ali goste.

EDIT: Beri izjavo Frana Toša. Najprej izjavi, da ne bo izrazitega padca cen, potem pa takoj v naslednjem stavku, da bo prišlo do segmentacije.

 
... mestni derbi ? ...

tstih je napisal(a):
Za pogumne. 1) Prodajte stanovanje 2) pojdite za dve leti v najem 3) kupite stanovanje. Tomaž

Poglejmo:
Stanovanje je bilo pred pol leta na trgu vredno 100.000
Danes ga lahko prodaš za 80.000
Za dvoletno najemnino boš zapravil 10.000.
Transakcijski stroški: 5.000
Čez dve leti kupiš podobno stanovanje za 60.000
Za obresti depozita ti bo kapnilo 7.000

alora: zaslužil si 12.000 (pa ne me zdaj lovit za par jurjev, ker so vse to itak ugibanja).
Meni tak scenarij ni dovolj privlačen. Za nepremičnino v kateri ne živiš, je pa odločitev jasna.

Še bolj pogumen gambler (jaz to nisem) bi namesto depozita kupil delnice.

Vinci je napisal(a):

Ja, to velja samo, če nimaš nobenega kredita in če ti ni treba plačati nobene provizije (in davka).

recimo, da je v mojem izracunu neto cena po vseh stroskih, ok? zato se rece "od oka".

ce imas kredit se ti se bolj splaca. ko prodas, namrec dobis denar :) in odplacas kredit.
tudi sicer lahko za dve leti nalozis denar drugam, magari vezes na banki za sigurnih 3 ali koliko %.

dajmo bolj na splosno: ce je najemnina 5% letno od vrednosti stanovanja, si ti pri padcu nepremicnin za vec kot 5% v plusu. denar lahko namrec nalozis v nekaj, kar ti prinasa plus. (inflacija je na obeh straneh enacbe, zato jo lahko zanemarimo)

se bolj na splosno: splaca se ti prodati v primeru padanja nepremicnin za %, ki je vsaj enak % od vrednosti, kolikor znasa najemnina.

gregor666 je napisal(a):


od oka:
stanovanje, danes vredno 120k, najemnina 500, v dveh letih 12k. ce v dveh letih pade za 10%, si na nuli. ce pade za vec, si zmagal .

 
... samo, če kupiš nazaj isto stanovanje... ali pa se ti jebe, kje živiš...

shevchenko je napisal(a):

in če ceniš strošek selitve na 0 eur.

mene je to prislo 70 eur.

najobj je napisal(a):

... samo, če kupiš nazaj isto stanovanje... ali pa se ti jebe, kje živiš...

isto ali enakovredno.
mater ste eni sposobni komplicirati :)
zdaj cakam shevcenka, da bo se strosek piva za delavce vracunal :)

gregor666 je napisal(a):


od oka:
stanovanje, danes vredno 120k, najemnina 500, v dveh letih 12k. ce v dveh letih pade za 10%, si na nuli. ce pade za vec, si zmagal.

 
Ob tem velja spomniti na finančno-ekonomsko modrost, ki (prevedena v preprost jezik) pravi: "100.000 EUR danes v roki je vrednih več kot 100.000 EUR čez 2 leti" 
(tudi če si 100% ziher, da boš čez 2 leti res dobil teh 100 jurjev)

tstih je napisal(a):
Za pogumne. 1) Prodajte stanovanje 2) pojdite za dve leti v najem 3) kupite stanovanje. Tomaž

 


4. Pozabil si predlagat, kam ti dve leti z gotovino.

V depozit? Obveznice? Delnice? Zlato? Pod blazino? V "Forex"? Porabo? __________?

smiania in podobni ne gre za nikakrsno paniko. Cena zgrajenega stanovanja ni vec kot 600 eurov. Cena m2 za pasivno hiso je 1000 eur. to je max. ostane se nakup parcele in zasluzek. dej pa mal poracunejte. zakaj stanovanje ki je na vrhniki lahko prodajao z zasluzkom za 1300 eur u ljubljani pa od 3000 gor. Ne mi rect da ja dolgi most al pa fuzine kaka mnogo boljsa lokacija kot pa vrhnika al pa gorenjska.
V budimpesti v centru so cene precej nizje kot u ljubljani, pa je to prestolnica z 2 mil ljudi. cene niso realne pa pika

gregor666 je napisal(a):


mene je to prislo 70 eur.

seveda nisem mislil na denarne stroške, ampak na to, da vsaka menjava lokacije pomeni nek stres

lahko je za nekatere tudi pozitiven stres, ampak sam se težko prilagajam na drugo prebivališče

tstih je napisal(a):
Za pogumne. 1) Prodajte stanovanje 2) pojdite za dve leti v najem 3) kupite stanovanje. Tomaž

 
Hm,

1. Prodajna vrednost sedaj = 100.000

2. 24 mesečnih najemnin ( 350 * 24 ) = 8.400

3. Obresti na vezano vlogo ( 100K*1,056*1,056) = 11.514

4. Keš na zalogi čez dve leti = 103.106

Zadostovalo bi, če se cene ne bi spreminjale, če bi ostale na sedanjih nivojih. Ampak, bojim se za manjša stanovanja in solidne nepremičnine, te bodo obdržale ceno. Pod nujno bi rabili ostrejšo davčno politiko glede praznih stanovanj. Zato, da se v večja stanovanja, ki jih lastniki držijo na zalogi in pogosto ponujajo po nerealnih cenah lažje selijo lastniki manjših stanovanj.

Je pa pri tem en majhen problem. Namreč, kaj se zgodi, če namesto padca cen nepremičnin dobimo večjo inflacijo ?

Letos sem imel podobno dilemo, kaj narediti s kešom, ki sem ga imel v roki ? Najeti še nekaj kredita in vložiti v napuhano stanovanje, ali denar nekam naložiti in počakati na korekcijo cen stanovananj. Stavil sem na pok nepremičninskega balona pred borznim :(

lp

tmatej je napisal(a):

4. Pozabil si predlagat, kam ti dve leti z gotovino.

V depozit? Obveznice? Delnice? Zlato? Pod blazino? V "Forex"? Porabo? __________?

ce vrednost nepremicnine pade za vec, kot znasa najemnina v istem casu, ti je racunica tudi blazina.

Stvar se bo še naprej razvila. Do sedaj so cene postavljali prodajalci, nepremičninarji pa so bili zainteresirani da so čim višje. Sedaj bodo cene postavili kupci. Ta trenutek je najnižja meja cena izgradnje (materiali, plače, dobičko gradbenikov) in cena zemljišč (zaslužki lastnikov, kot prodajalci so diktirali cene).

Cena izgradnje bo le za malenkost padla, cene zemljišč pa bodo zaradi zamnjšanega povpraševanja padle na polovico.

Zaradi manjšega obsega trgovine bodo padle še provizije. Tako bo možno staro stanovanje (LJ) sredi leta 09 kupiti že za 1.300€/m2, novo pa že za 1.500€/m2. Elitne lokacije bodo najmanj izgubile na ceni. Največ pa prav družinske hišice v centru, saj je njihov izkoristek prostora zelo slab.

bo treba upoštevat tudi možnost hiperinflacije. kam potem s kešem? vezat na banko za 5%?